二手房如何评估? 二手房价格怎么算 如何对二手房价值评估？

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• 153****8384

  向、楼层、户型架构、装修水准、物业类型等；
  （3）市场炒房因素和其他因素等。
  现在我们分析一下可以看到，第1条受市政规划影响较大，第2条名目很多，但人为影响较大，第3条可以当做偶然因素看待了。
  二手房评估包含哪些环节？
  现在房产评估可采取由房产网站评估或由拥有专业评估资质的服务公司评估两种方式：
  （1）房产网站评估：目前，一些国内大型的房产经营性网站或者一些门户网站的房产栏目等等一些网站为吸引人气，均推出了免费评估的服务项目，这对消费者来说是一些利好消息。但值得引起注意的是，部分网络提供的评估的结果不具备法律效应，也就是说，银行不会依据这种估价给予购房者办理抵押贷款，如需贷款买房，需要找有专业评估资质的网站，进行线下评估，出评估报告。
  （2）专业资质机构评估：拥有专业资质的评估机构才出具的评估报告可以用来办理按揭贷款。我们确定好需要贷款银行后，可以直接找银行寻找他们可信的评估机构，或是网上搜索找到评估公司后再去确定我们的贷款办理银行，也可以直接委托房产中介进行操作。
  二手房评估费用如何计算？
  具体到实际操作来讲，房屋评估费可以依据房产中介提供给你的费率来计算。当然这前提是你不在乎这一小部分钱。从现在来说，银行为争取客户，占有市场份额，与很多评估公司签具了协议，费率降了很多。实际操作空间比较大，这里**主要的是与评估公司争利，费率方面可探讨性较大。
  一般来讲，小伙伴们购入低于100万的房产，评估费在10

  查看全文↓ 2019-04-20 19:23:23
• 156****8548

  二手房评估费的比例如下：
  
  评估费只产生在公产过户和私产过户贷款下才会有；
  公产的评估费为50元人民币整。；
  
  私产贷款的评估费规定为房屋评估价格的千分之五，千分之五里会反点给介绍给评估公司的中介；
  
  一般评估公司竞争十分激烈，房屋评估价格的千分之一，一般就会出评估报告了。
  
  

  查看全文↓ 2019-04-20 19:23:19
• 136****0573

  很多人在买房时都会发现同一个地段，不同小区，房子的价格会相差很大，这是什么原因呢。很多房主买房也是希望自己的房子能够卖的价格高，那么怎么知道你的房子值多少钱呢。下面为大家提供些房产估值经验给大家做个参考。
  
  
  
  1、房产的年份、硬件和初次购买价格虽然在房产价格大幅上升的时期体现得不很明显，但对房产价值进行评估时还是要考虑到这就问题的。合理的算法是每年折旧2%。另外，初次的购买价格也会对价值评估产生一定的影响，二手房定价时要考虑到当地楼市的整体**（或贬值）幅度。不应该在定价时背离正常的价格规律。
  
  2、楼体结构、层次、朝向关于楼体结构优劣的鉴定请参照我通俗解释住宅结构名词的含义一文，好的楼体结构、层次和朝向是为房产加分的重要因素。通常一个层次好、朝向好的房

  查看全文↓ 2019-04-20 19:23:13
• 143****5086

  大力，你好，我没有摇中奥园誉府的楼盘，不过，假期我看了御锦城推出的11期，不知道这个楼咋样？可以入手吗？
  
  
  
  大力老师：
  
  **近咨询御锦城11期的粉丝较多，也算是一种集体回答。
  
  御锦城为香港恒基兆业和新加坡的凯德集团联合开发，项目占约2000亩，建筑面积达300万平米的规模，是西安大盘之一。这个项目自身配有商业、医疗、医院等生活配套。目前11期的位置，如下
  
  
  
  根据项目情况，我这里也简单做了项目优缺点的分析：
  
  优点：
  
  1、项目为香港恒基兆业和新加坡凯德地产共同开发
  
  2、项目周边目前在售为11期，在区域内位置优势明显；
  
  3、项目距离御锦城凯德广场和地铁站较近，且项目规划的**就在附近
  
  缺点：
  
  1、项目东侧为灞桥电厂
  
  2、项目还有待开发的用地，会有噪音或者工程粉尘的干扰
  
  3、项目2008年拿地，产权不足60年
  
  4、项目规模较大，物业服务质量一般
  
  综上来讲，如果自住，御锦城11期的位置相对较好，比较适合刚需自住，建议可以入手！
  
  
  2
  @砝码
  
  您好，大力老师，我想在西安投资几个公寓做民宿酒店，请问公寓贷款是多少年？**大概多少？另外，你觉得选择哪种公寓投资更好些？
  
  
  
  大力老师：
  
  您好，投资公寓，首先要看公寓的性质了，如果是划归用途为住宅的公寓，是被限购的，如果划归为办公、商业的，不在限购范围内。
  
  目前公寓贷款**为50%，贷款年限为10年，贷款利率基本都是基准利率的1.15倍！
  
  投资公寓有以下几个特征：
  
  1、城市的优质地段；
  
  2、便利的交通（尤其是地铁站附近）
  
  3、成熟的商业配套;

  查看全文↓ 2019-04-20 19:23:08
• 144****4308

  
  朝阳新城一度是南昌市场上**炙手可热的板块，整体均价超过红谷滩。曾经这个物流中心大货车横行的板块，经过这些年的建设已经初具一个新城的样子，整个板块的建设也接近尾声，板块内能有的新盘只有华侨城和名城紫金轩了。
  
  
  
  当初刚刚开拓朝阳新城的时候，也是被大家诟病，因为老洪城的原因，洪城大市场周围包括往南的地方交通都比较混乱，大货车横行，一般私家车对这个区域都避之不及，所以这个和老城接轨的区域还一直不是很得人心。
  
  
  
  
  
  
  
  朝阳板块的初试牛刀是众鑫城上城，但是名气太小，并没有关注，后来万科的金域蓝湾和力高滨江国际启动算是朝阳新城的一个起步，正荣重仓朝阳新城之后迎来了整体的上升，然后就开始迎来主升浪，各大开发商扎堆，联发、中海、华润、国贸、世茂…………
  
  
  
  检验一个板块是否成熟，就是在行情转凉的时候看看价格是否坚挺，所以近期前往走了一趟。毕竟朝阳新城体量巨大，不是一次两次就能了解透彻的，所以我们这一次会带来部分消息和观感。
  
  
  
  万科作为地产行业的标杆，它的产品和定价都非常有指导意义，是一个能够以小见大的点。与之同时建设的是力高滨江国际，二者一街之隔，所有的配套都是共享的。所以本次前往的目标就是朝阳新城起步的这两个楼盘。
  
  
  
  
  
  
  
  万科产品**高级别为TOP级，第二级别的产品就是城市系列，而金域系产品就是城市系列里的**高级别，对品质的要求是非常高的。2011年对外面世的时候，因为其首创的泰式园林引起了各路同行和购房群众的关注，老罗那时候也去看过。
  
  
  
  初次看到也是耳目一新，而且当时展示样板房连低层的外立面都做好了，所以参观的体验是很不错的，尤其记得外立面使用的真石漆，质感非常好，不仅仅看起来有石材的质感，本身表面接触起来也是有颗粒感的。
  
  
  
  作为行业领袖，创新精神是必不可少的，那时候万科的产品思路就比较创新，在户型设计上做了非常大的挑战，面对这个拥有改善属性的项目，还独创四卫的户型。这个户型算是一个失败的挑战吧，听说后来的业主都做了改动，这个确实有点超前了。
  
  
  
  
  
  
  
  不过其经典的中间户设计倒是得到了认可，也是现在中间户的主流设计。可能也是当初对这个位置的并不是那么自信，希望绝佳的一线江景可以做一些弥补，所以西端户型在设计上是直接把客厅和阳台面向西面的。
  
  
  
  不得不说在那个户型设计还在探索的年代，各路地产商都在户型的设计上做出不一样的创新。现在当然是统一主流户型了，大家互相拷贝一下就好了，虽然站在现在看当年的户型设计真的有点奇葩，但是这种不断创新的思想还是值得肯定的。
  
  
  
  2013年底交付之后，时隔五年再次来到这里，看看万科的产品经过时间的检验会留下什么？
  
  
  
  

  查看全文↓ 2019-04-20 19:22:54

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• 问 二手房的价格怎么算的?如何对二手房价值评估?
  答

  1、房产的年份、硬件和初次购买价格虽然在房产价格大幅上升的时期体现得不很明显，但对房产价值进行评估时还是要考虑到这就问题的。合理的算法是每年折旧2%。另外，初次的购买价格也会对价值评估产生一定的影响，二手房定价时要考虑到当地楼市的整体**（或贬值）幅度。不应该在定价时背离正常的价格规律。2、楼体结构、层次、朝向关于楼体结构优劣的鉴定请参照我通俗解释住宅结构名词的含义一文，好的楼体结构、层次和朝向是为房产加分的重要因素。通常一个层次好、朝向好的房子要比在这些方面不很理想的房子贵出3%至8%之间。3、外部环境、绿化、人文所出售的房产如果位于外部环境佳、绿化面积大、人文条件好的小区会比较容易得到买家的心理认可。买家会愿意多出一些费用来购买这样的房产。优良的外部环境、绿化、人文等这些因素会为房产每平米加价2%至5%左右，反之亦然。4、建筑质量、外立面造型、内外部装修建筑质量、外立面造型、内外部装修的优劣程度也是影响房产估值的重要因素。良好的建筑质量、独特又美观外立面造型、优质的内外部装修会为房价加分5%左右。5、电梯数量和品牌买家来看房时往往会乘坐电梯。而电梯数量和品牌是便利性与安全性的体现。相对较多的电梯数量和信誉度较高的电梯品牌虽然不一定为房产价值加分，但却会对买家的心里舒适度产生重大的影响。6、地段等级 较高的地段等级当然会对拉高房价产生作用。尤其是当该地段已经全部开发完毕，不再有新项目产生的情况下，房产地段本身的稀缺性就会带来不可估量的价值空间。7、室内面积、户型、净高、开间跨度、厨卫大小、采光室内面积合适、户型好、净高大、开间跨度合理、厨卫空间适中使用方便、采光性能理想的房产在定价时要高于其他房产价格的3%至5%左右，反之亦然。8、交通、商业服务设施、基础设施交通便利、配套设施齐备的小区生活宜居度会相应升高，所以比较容易出手。而交通条件较差、商业服务设施与基础设施不够健全的小区在定价时将会被扣减5%左右的价格。9、居住人气、区域规划居住人气高的小区往往会使购房者产生从众心理。另外，许多购房者在购买二手房时会比较看重所在房产区域的未来规划。一个规划完善的区域会为本地房产提供2%至5%的加价空间。

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• 问 二手房价值怎么评估呢？
  答

  国土局的评估价

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• 问 二手房如何评估? 二手房评估费怎么算
  答

  很多人在买房时都会发现同一个地段，不同小区，房子的价格会相差很大，这是什么原因呢。很多房主买房也是希望自己的房子能够卖的价格高，那么怎么知道你的房子值多少钱呢。下面为大家提供些房产估值经验给大家做个参考。1、房产的年份、硬件和初次购买价格虽然在房产价格大幅上升的时期体现得不很明显，但对房产价值进行评估时还是要考虑到这就问题的。合理的算法是每年折旧2%。另外，初次的购买价格也会对价值评估产生一定的影响，二手房定价时要考虑到当地楼市的整体**（或贬值）幅度。不应该在定价时背离正常的价格规律。2、楼体结构、层次、朝向关于楼体结构优劣的鉴定请参照我通俗解释住宅结构名词的含义一文，好的楼体结构、层次和朝向是为房产加分的重要因素。通常一个层次好、朝向好的房子要比在这些方面不很理想的房子贵出3%至8%之间。3、外部环境、绿化、人文所出售的房产如果位于外部环境佳、绿化面积大

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• 问 二手房怎么买?如何判断二手房价值?
  答

  二手房为了达到卖出的目的，通常被标上各种卖点。比如在楼市和股市之间，经常出现这样的广告语“房主炒股亏损，跳楼价卖房补仓”，类似的还有业主移民、留学买房、需要周转资金用于经营等。总之，中介总会给你配上卖点的，即使你真的没有一些特殊的噱头也没关系，诸如“诚心出售”“高性价比”等词汇。几乎所有的中介人士在推销房源是，都会放大卖点。业内人士指出，其实这是一种营销策略，目的是提高成交量。比如，中介告诉买房者“这套房子的主人已经办完移民手续，卖完房就出国”。买房者会怎么想？大部分人肯定认为“捡漏”了，因为业主不打算纠缠，这类房子应该比较实惠。作为中介，他们通常在卖房时会凸出三点：第一，价格优势，各类急于抛售的广告语都是价格攻势；第二、房屋物理优势，比如南北通透、临铁房等；第三、附属价值，这类价值通常是开发商品牌、各类高档配套、商圈等。怎么判断价值说实话，现在二手房交易市场仍呈现良莠不齐的状态，各种虚假宣传屡见不鲜。消息的失真，让购房者经常被坑。怎么判断房源真实性和价值高低，十分重要。第一步，核实。我们在实体店和网上店铺都很难找到房源的负面信息。来自卖房的消息大多数是片面的，要核实房源的信息，需要购房者自己去了解。比如你看中了教育配套，你可以去教育局了解。总之你看中什么，就得去亲自核实，不能听中介和卖家的单方面说辞。第二步，比较。比较的好处就在于能直观的看出多套房源的优劣势。比较的维度可以是多方面的，一般**关注的应该是房价。通常我们应比较同小区多套房源的价格来核实中介所谓“抄底、**低价”的真实性。渠道可以是多个门店，多家中介。第三步，掌握行情。掌握行情和走势，并了解近期成交价，对房价的总体价格有合理的判断，才能避免被中介忽悠。真实的成交价比较难获得，但参考价值**大。第四步、签约经过考察满意的房源，就得签约了。这里要注意，房子的卖点一定要写进买卖合同，比如赠送全套家具家电，要写明家具家电型号，并拍照留存。不要随便相信“捡漏”，这类房源一般不会大规模出现，即使真有这类房源，也会被推荐给更容易达成交易的购房者。另外，二手房交易时间不算短，这中间还有可能受房价波动出现毁约的风险，约定违约责任也必不可少。

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• 问 二手房如何评估? 贷款买二手房，怎么做评估？
  答

  房产评估应考虑的因素1、所在小区的均价，以及小区内类似房屋的挂牌价和成交价格2、周边小区类似房源的挂牌价和成交价格3、所在小区和所在板块的房价走势4、被估算二手房的特性，包括房型、楼层、装修、朝向、房龄、小区内位置、景观等等。

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