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商品房价格确定有哪几种情况?有哪些因素会影响到房价?

151****7212 | 2019-05-12 17:06:53

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  • 153****0010

    1、宏观因素。
    主要包括:成本因素
    。城市地价的平均水平、建安成本、资金成本(利息)、税费额度等决定一个城市房价的平均绝对水平。供求关系。
    供不应求时,拉动成本上涨,利润水平也会增加,房价上扬;供过于求时,地价会下滑,有产税费、资 金成本也会下降,利润空间被压至**小,房价下跌,跌至成 本加**低利润水平。
    城市建设、经济发展水平
    。这是成本因素及供求关系的衍生因素。城市建设经济发展水平提高,会加大建房成本,增加供给和需求,特别是增加需求的总量和购买力,促使房 价上涨。人地关系。人地关系即城市建成区或规划区人口与土地在数量上的对比关系,特别指现实或潜在可用于商品房建设的用地面积与有住户需求的人口数量之间的关系。
    人多地少,则存在现实的或潜在的供不应求的局面,会使土地变得更珍贵;少地多,土地供给弹性大,地价就不会 太高,房价也会便宜些。
    变化趋势
    。上述各项因素的未来变化趋势,影响开发商的定价水平和购房者购房时机的选择。当某种决定记价上涨 或下跌的因素发展趋势为大多数发商、购房者公认的时候, 就会对现在的房地产价格水平产生影响。
    2、微观因素。
    主要包括:成本因素
    。城市各处房价的差异,在很大程度上是源于成本差异。下述很多因素也都直接或间接地影响建房成本,进而影响房价,如位置差异导致地价差异,进而导致记价更 大的差异;设计、装修标准不同,建安费及装修费就不同, 房价自然也会有相应的差别。
    位置
    。位置是影响城市内部房地产价格水平的**重要因素,大家公认的好位置、好环境,往往也是城市建设投资、环境投资长期积累的结果,土地成本自然居高不下,加之购 房者对好位置需求热情高,开发高有机会提高利润水平,由此导致好位置房价高出差位置房价几倍乃至十几倍。
    规划设计水平与装修标准。
    小区规划与建筑档次提高了,人得到更多购房者的青睐,提高档次需要以增加投资为基础, 自然会使房价提高。
    此外,小区与住宅的设计标准与未来小区居住人口的素 质相互影响。高标准高价位,入住人口素质较高,高素质居 住人口同样能维护小区良好的环境质量与设计水准,因而促 使房价进一步提高;普通住宅区,通俗是位,入住人口杂乱, 小区环境质量难以得到有效维护,房价也难以进一步提高; 如果有治安隐患,环境脏、乱、差,可能导致房价下降。
    住宅平面格局。
    内部功能设置、面积分配都会直接影响 房价。卧室、厅、厨、卫等功能如果按购房者要求,设置齐 全、合理,面积分配适当,购房者在价格上就人宽容一些, 开发商则有机会提高价格。在以建筑面积计价时,住宅套内 有效使用面积大,分摊的公用面积少,即使开发商适当提高 房价,购房者也会乐意接受。
    配套设施。
    包括小区内生活服务配套设施及住宅内水、电、气、等配套设施。配套设施齐全,房价就可以提高,特 别是中**与体育卫生、商业设施尤显重要。住宅内适当配 置高级设施,如 24 小时热水供应、消防报警、高级电梯、防 盗对讲、卫星天线入户等设施,提高的价格要比追加的投资 多得多。交付使用时间,已使用时间及剩余使用年限。
    以新建的、即购即住的住宅房价为标准,尚未交付使用的期房及已使用 过的存量房,价格都要打折扣。期房房价要考虑提前会款的利息的因素和能否按时按质交付使用的风险因素。

    查看全文↓ 2019-05-12 17:07:39
  • 158****6810

    房地产价格水平,是众多影响房地产价格的因素相互作用的结果,或者说,是这些因素交互影响汇聚而成的。 要把握影响房地产价格的因素,首先应在观念上有下面四点认识: 各种影响房地产价格的因素对房地产价格的影响方向是不尽相同的。

    查看全文↓ 2019-05-12 17:07:36
  • 158****9065

    房地产价格的影响因素主要有以下几个方面:
    房地产自身的价值。引用政治经济学的原理,商品的价值是价格的基础,价格是价值的表现形式,房地产的价格主要由其的价值决定,是由凝结在商品中的无差别的劳动决定
    供求关系的影响。商品的价格由商品的价值决定,受供求关系的影响。供给大于需求,生产过剩,商家为了促进销售,会降低出差来拉动需求。供给小于需求的时候,供不应求,会出现物以稀为贵的现象。消费者愿意以较高的价格获得商品,这时商品的价格会上升。房地产市场需求较大,会出现哄抢的情况,此时房地产市场价格会上涨;反之,若房地产市场房子挤压过多,开发商为了尽快销售出去会降价销售,房地产价格会下降。
    受政府政策的影响。房地产市场的价格会对其他行业产生影响。适当的时候,政府会采取相应的政府宏观干预进行调控。当前,房地产行业价格过高,政府采取限贷限购策略,抑制需求,使房地产价格趋于平稳。

    查看全文↓ 2019-05-12 17:07:22

相关问题

  • 一般来说,商品房买卖有三种计价方式,分别为:按建筑面积计价、按套内建筑面积计价和按套(单元)计价。按建筑面积计价,是一种传统的单价计价方式,常见于新建商品房买卖中,商品房产权证上的产权面积也是以建筑面积形式来体现的。按套内建筑面积计价,是近年来出现的一种单价计价方式,它撇开了公摊面积的影响,能有效减少购房面积的纠纷,受到购房者的欢迎。按套(单元)计价,属于传统的总价计价方式,在别墅买卖中常常用到,二手房买卖也较为常见。

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  • 房屋销售价格指数是反映一定时期房屋销售价格变动程度和趋势的相对数,它是通过百分数的形式来反映房价在不同时期的涨跌幅度。包括商品房、公有房屋和私有房屋各大类房屋的销售价格的变动情况。房屋销售价格指数的优点是“同质可比”,这种方法反映的是排除房屋质量、建筑结构、地理位置、销售结构因素影响之后,由于供求关系及成本波动等因素带来的价格变动。一般情况下,开发商在前期备案时会有一个预估价格,后期开发商在销售的过程中可以根据市场适当调整售价,但那有一个限度和期限。

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  • 影响房地产价格的经济因素主要有3方面:1、经济发展经济发展,预示着投资、生产活动活跃,对厂房、办公室、商场、住宅和各种文娱设施等的需求增加,引起房地产价格上涨,尤其是引起地价上涨。2、物价房地产价格与物价的关系非常复杂。通常物价普遍波动,房地产价格也将随之变动;如果其他条件不变,则物价变动的百分比相当于房地产价格变动的百分比,而两者的动向也应一致。就单独一宗房地产而言,物价的变动可以引起房地产价格的变动,如建筑材料价格上涨,引起建筑物建造成本增加,从而推动房地产价格上涨。从一段较长时期来看,房地产价格的上涨率要高于一般物价的上涨率和国民收人的增长率。3、居民收入通常居民收入的真正增加显示人们的生活水平将随之提高,从而促使对房地产的需求增多,导致房地产价格上涨。如果居民收入的增加,是中、低等收入水平者的收入增加,对居住房地产的需求增加,促使居住房地产的价格上涨。如果居民收入的增加,是高收入水平者的收入增加,对房地产价格的影响不大,不过,如果利用剩余的收入从事房地产投资(尤其是投机),则必然会引起房地产价格变动。

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  • 其实构成商品房价格的因素很多,主要包括以下几个方面:1、地段:一个好的位置决定了开发商拿地的价格,这个价格会传导到**终商品房销售价格。2、配套:**具典型的就是“学区房”,由于有优质的教育资源配套,商品房价格会上涨很多。3、环境:一个楼盘的容积率、绿化率等因素也是影响商品房价格的决定因素。4、建筑:建筑材料,户型,电梯配置,采光等也是购房者的决策选择。5、物业:一个好的物业服务企业也是决定房价的软实力,这一点在二手房交易中占的比例更大。6、权属:除了正常五证齐全的商品房以外,市场上还有很多五证不全的房屋,甚至一些小产权房在违规销售,这些房屋价格便宜,但不能按揭,目前国家对小产权房没有明确的政策引导,短时间也许不会拆除,但从长远来看,风险大于房价的优惠是必然的。7、税收:商品房交易依据房屋面积税收比例也不完全相同,因此相同地段一般大户型会比小户型均价略低。

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  • 我国规定商品房价格的构成因素有:土地费用、前期工程费用、建筑安装工程费用、商品房的经营费用、小区内的配套费、开发企业的财务费用、利润和税金等费用。开发成本费包括:土地使用权取得费、前期工程费、建筑和安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费、开发间接费等。期间费用指开发经营者在商品房开发期间为管理费用、财务费用、销售费用等与房产开发基础有关的支出。税金为依据国家税收法律、法规规定应当交纳的营业税、城市维护建设费、教育费附加等。商品住宅开发期间依法应当交纳的城市基础设施建设费等其他行政事业性收费。开发商将开发成本加利润分摊到单位建筑面积上,再通过绿化、小区配套朝向、户型设计等相关指标的优劣比较,就确定出了具体的商品房价格。