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房地产行业一直以来都是我国财税收入的重要支柱,同时也由于其涉及税种众多、情况复杂成为多年来人们关注的焦点行业。近期,经济适用房、物业税等地产关键词再度引发社会热议。为此我们从此期开始,将房地产行业税务稽查工作中需要注意的问题、技巧和方法进行详细的归纳及整理,供大家参考。房地产业收入的确定一、收入核算范围房地产开发企业的收入分为营业收入(包括土地转让收入、商品房销售收入、配套设施销售收入、代建工程结算收入、出租房收入及其他业务收入)和营业外收入。二、房地产业收入确认原则房地产开发企业开发、建造的以后用于出售的住宅、商业用房,以及其他建筑物、附着物、配套设施等应按以下原则确认收入:1、采取一次性全额收款方式销售的,应于实际收讫价款或取得索取价款凭据时确认收入。2、采取分期付款方式销售开发产品的,应按销售合同或协议约定付款日确定收入的实现,付款提前的按实际付款日确认收入实现。3、采取银行按揭销售产品的以**款实际收到确认收入,余款在银行办理转账之日确认收入。4、采取委托方式销售开发产品的按下面原则确认:(1)以支付手续费方式委托销售,应按实际销售额于收到代销清单时确认收入。此时代销清单应载明售出开发产品的名称、地理位置、编号、数量、单价、金额、手续费等。(2)以视同买断方式委托销售的,按合同和协议规定的价格于收到代销清单时确认收入。(3)以包销方式委托销售的,按包销合同或协议约定的价格在付款日确定收入,提前付款的,在实际付款日确定。(4)以基价并实行超过基价双方分成方式委托销售的,按基价加分成于收到代销清单时确认收入。5、待售产品临时出租的,租赁期间取得的价款应按租金确认收入,出售时再确认销售收入。6、以非货币性资产分成形式取得收入,应于分得开发产品时确认收入。三、开发产品预售收入的确认开发企业采取预售方式销售开发产品,其当期取得的预售收入先按规定的利润率(15%)计算预计营业利润,并入当期应纳税所得额计算交纳企业所得税。预计营业利润=预售收入×利润率待预售开发产品完工后,及时结转销售收入和销售成本、计算出已实现的利润,与预计利润的差额并入当期应纳税所得额。四、开发产品视同销售收入的确认1、下列行为应视同销售确认收入(1)将开发产品用于本企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励等;(2)开发产品转作经营性资产;(3)将开发产品对外投资及分配给股东或投资者;(4)以开发产品抵偿债务;(5)以开发产品换取其他单位和个人的非货币性资产。2、收入确认时限在开发产品所有权或使用权转移或于实际取得利益时确认。3、收入确认方法和顺序(1)按本企业**近或本年度**近月份同类开发产品价格;(2)同类开发产品公允价值;(3)按成本利润率确定(15%)。五、代建工程和提供劳务收入确定1、一个纳税年度的按合同约定结算日或合同完工日确认;2、不在一个纳税年度采用完工百分比法按季确认;3、节省的材料、下脚料等按合同归开发单位所有的,于实际取得时按市场价确认。六、营业税的纳税义务发生时间纳税人应纳营业税纳税义务发生时间为纳税人收讫营业收入款项或取得索取营业收入款项凭据当天;采取预收款的为收到预收款的当天。房地产行业成本的核算一、确定成本核算对象和成本项目房地产业成本以项目作为核算对象,一般以独立编制的设计概预算或每一独立的施工图预算所列的单项开发工程作为一个项目;同一地点、结构相近的群开发项目,开工时间相近,又由同一施工队伍施工,也可合并为一个成本核算对象;规模大、工期长的,可按一定的区域或部位划分。房地产业成本按用途又分为土地开发成本、房屋开发成本、(商品房、出租房、周转房等)、配套设施开发成本(指能有偿转让的配套设施)及代建工程成本。二、成本核算项目房地产业的成本核算项目包括:1、土地拆迁及补偿费:包括征地费、安置费及原建筑物的拆迁补偿费。2、前期工程费:开发前的规划、设计、场地平整等费用。3、基础设施费:供排水、电、照明、通讯、道路等基础设施建造费用。4、建筑安装工程费:房屋建设施工过程中的各项费用。5、配套设施费:能分摊计入开发产品成本的不能有偿转让的公共配套设施如锅炉房、车棚、居委会、派出所水塔等;另一类为能够有偿转让的大配套设施如商店、邮局、银行等。6、开发间接费:为开发现场发生的各项费用如现场管理人员工资、福利费、水电费、周转房摊销等。三、房屋开发成本的核算方法1、土地征用及拆迁补偿费(1)如能分清项目则直接计入开发成本借:开发成本—房屋开发成本贷:银行存款(应付账款)(2)不能分清成本项目的,其支出应先归集整理,随后在各项目之间按一定标准分配(一般按建筑面积)借:开发成本—土地开发成本贷:银行存款等科目借:开发成本—房屋开发成本贷:开发成本—土地开发成本2、前期工程费能分清核算对象的直接计入开发成本,不能分清的按标准分摊,然后计入开发成本。借:开发成本—房屋开发成本贷:银行存款等科目3、基础设施费4、建筑安装工程费(1)自营工程,工程量较小的直接进入工程开发成本借:开发成本—房屋开发成本贷:库存材料(应付账款等)工程量较大、建设规模较大的,应经过“工程施工”进行核算借:工程施工贷:银行存款(库存材料、应付账款等)然后,根据下列顺序和方法进行分配:①开工报告确定工程成本核算对象;②按核算对象和成本项目分配材料、人工、折旧等费用;③分配间接费、机械使用费等;④按月计算施工实际成本;⑤根据完工报告结算实际成本。账务处理为:借:开发成本—房屋开发成本贷:工程施工(2)发包工程及价款结算的核算:一般采用“招标、议标”方式,通过工程招标确定施工企业,应按工程标价,采取按月、一次性和按工程形象进度进行结算。5、配套设施费(1)对能够有偿转让的配套设施和能分清核算对象的不能转让的配套设施,可直接计入有关开发成本。账务处理为:借:开发成本—房屋开发成本贷:银行存款、库存材料等科目(2)对不能直接计入房屋开发成本的配套设施,应先进行归集,然后按可销售面积进行分摊。账务处理为:借:开发成本—配套设施成本贷:应付账款(库存材料、预付账款等)借:开发成本—房屋开发成本贷:开发成本-配套设施成本6、开发间接费用(1)对能分清开发项目和不能有偿转让的配套设施的间接费用可直接计入房屋开发成本,账务处理为:借:开发成本—房屋开发成本贷:应付工资(累计折旧、银行存款等)(2)如有多个开发项目应先归集费用再进行分摊借:开发间接费用贷:应付工资、周转房摊销等(3)如开发企业不设置现场管理机构,除周转房摊销外,其他间接费用可只接进入期间费用—管理费用。**后将间接费用分摊入房屋开发成本。四、开发成本转入开发产品待开发产品完工之后,将开发成本结转入开发产品:借:开发产品贷:开发成本五、将开发产品转入经营成本(或销售成本)根据开发产品的销售情况结转经营成本或销售成本,其计算和账务处理如下:可售面积单位工程成本=项目预计总成本/总可售面积经营成本=已实现的销售面积×可售面积单位工程成本借:经营成本贷:开发产品房地产行业检查的方法及要点一、检查项目有关情况房地产企业的开发项目进行检查时,应从项目的立项、土地征用、规划设计、前期工程费、建筑工程施工、配套设施支出、房屋销售产权转移为顺序进行检查。主要检查有关合同协议和批准书,掌握开发项目的总体情况,如总开发面积,占地面积,建筑工程造价及完工时间、房屋销售合同及入住时间承诺、有无合作建房、有无代建工程等,为下一步检查打下基础。二、检查财务会计资料对房地产业的检查采用逆查法比较省时省力,从审查报表入手,进而审查总账、明细账,**后有针对性的抽查有关凭证资料。在检查中应加强对有关重点科目的检查,如往来科目,收入、成本科目等。三、实地检查与询问调查相结合在掌握项目开发总体情况和检查账本资料的基础上,深入到项目开发地、销售地实地盘点检查,了解项目的实际建设情况、房屋销售情况及购房者的入住情况。同时广泛和有关人员接触,通过询问交流的方式了解房屋销售方式,有无有工程配套设施、有无出租未售出房屋的情况,周转房的摊情况等与项目检查中的有关数据进行比对,查证涉税问题。四、营业成本的检查房地产企业的成本结转方法为:可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷可销售总面积销售成本=已实现销售的面积×可售面积单位工程成本检查时应注意以下几个问题:1、审查成本计算是否正确审查企业是否分清项目,成本计算是否正确,有无故意提高单位面积开发成本。成本对象总成本=(土地征用费(拆迁补偿费) 基础设施费 设计不可转让的配套设施造价 建安工程招标价格 开发间接费)预计开发面积,求出预计单位面积开发成本。检查时要仔细核对有关合同和立项书,检查预计单位面积开发成本是否准确,有无故意提高单位面积开发成本,造成多转成本。审查有无将土地成本、前期工程费、基础设施费、不能转让的配套设施费,开发间接费直接记入开发产品成本,而不摊入可有偿转化的配套设施,自用房产,出租房产等,增加销售成本。在检查中要注意,房地产项目中建造的各类营业性的“会所”是否按规定作为固定资产管理。有无将应记入开发产品的开发成本直接转入销售成本,造成提前结转成本,少纳税款。重点审查开发产品科目的贷方是否按销售房屋面积结转销售成本,有无早转,多转成本现象。2、配套设施成本结转是否正确通过现场检查看有无可有偿转让的配套设施(如商店、银行、邮电所),这些配套设施如何结转成本,有无直接列入开发成本现象。一般存在问题为不单独按项目核算,直接将开发成本列入房屋开发成本;或单独核算成本,但不对土地费用或基础设施费进行分摊。3、注意已出租的房产或周转房再销售时,结转成本是否正确检查时应注意已出租的房产或周转房再销售时,结转成本有无减去已提折旧或已摊消费用,造成多转成本现象。4、检查有无白条入账现象白条支付材料款,工程款,土地款,甚至以白条的形式虚增以上款项,加大工程成本,是房地产业普遍存在的问题,检查时可以与合同协议进行比对,检查构成房地产成本的的各类费用的支付凭证是否合法、真实、有效。有无收受虚开、**、伪造的假**等不合法的**入账支付费用。五、财务费用的检查房地产业开发周期长,占用资金量大,借入资金较多,利息支出所占比重较大,对于为建造开发产品借入资金发生的借款费用,应划分成本对象完工前发生借款费用计入开发成本。完工后计入财务费用,直接在税前扣除,而开发公司财务处理多为直接进入本科目,当期摊销,减少应纳税所得额。向非金融机构的借款利息往往以高于银行同期贷款利率支付,并记入有关科目,造成多记成本。六、管理费用的检查1、人工费用的检查管理费用中工资三费超标准列支,造成多列费用,减少应纳税所得额,少纳企业所得税。2、印花税的检查(1)各类书面凭证是否按规定粘贴印花税。(2)房地产企业房屋销售(预售)合同、建筑安装合同、银行借款合同等是否按规定粘贴印花税。房地产企业应税合同多、涉及面广,未贴、漏贴印花税情况极易发生,房地产公司项目开发过程中,签定的各种应税合同数量多、金额大(如销售合同、建筑施工合同、购销合同、设计合同、财产租赁合同等)。但由于签定合同的部门不能及时向财务提供,财务人员未及时按规定贴花。虽然印花税是个小税种,但由于房地产企业合同数量多、金额大的特点累计数额往往不小。3、其他方面的检查检查企业有无已按规定提取了教育活动经费而仍在本科目列支培训费等。检查企业有无购入的达到固定资产标准的物品一次性列入本科目的问题。
全部9个回答>房地产五证两书是什么？谁能给我详细说说？
152****6186 | 2019-05-14 16:07:47
已有3个回答
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153****3927
五证：
查看全文↓ 2019-05-14 16:08:15
国有土地使用证；
建设用地规划许可证；
建设工程规划许可证；
建设工程施工许可证；
商品房预售许可证 。
两书：
住宅质量保证书；
住宅使用说明书。
两书介绍：
《住宅质量保证书》是开发商对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件,可以作为商品房预、出售合同的补充约定,与合同具有同等效力。
《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项。
五证具体内容：
《建设用地规划许可证》：
经城市规划行政主管部门确认，该项目位置范围符合城市规划的法律凭证。
《建设工程规划许可证》：
有关建设工程符合城市规划需求的法律凭证。
《国有土地使用证》：
该证主要载明土地使用者名称、土地座落、用途、土地使用面积、使用年限、和“四至”范围。
《建筑工程施工许可证》：
房屋权属登记的主要依据之一，没有开工证的建筑属违章建筑，不受法律保护。
《商品房销售(预售)许可证》：
市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业，销售商品房的批准性文件。
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137****4000
两书是《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
查看全文↓ 2019-05-14 16:08:09
《住宅质量保证书》是房地产开发商将新建成的房屋出售给购买人时，针对房屋质量向购买者做出承诺保证的书面文件，具有法律效力，开发商应依据《住宅质量保证书》上约定的房屋质量标准承担维修、补修的责任。
《住宅使用说明书》：应当对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项。
五证为以下五证:
一，《国有土地使用证》
《国有土地使用证》是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证，受法律保护。大同市国土房管局对直接填发的《国有土地使用证》根据国有土地使用方式不同，分别加盖《大同市国土房管局划拨土地使用证专用章》、《大同市国土房管局有偿土地使用证专用章》、《大同市国土房管局交纳使用费土地使用专用章》、《大同市国土房管局临时土地使用证专用章》。
二，《建设用地规划许可证》
《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。没有此证的用地单位属非法用地，房地产商的售房行为也属非法，不能领取房地产权属证件。
发证目的：确保土地利用符合城市规划，维护建设单位按照城市规划使用土地的合法权益。
法律后果：按照有关规定，房地产商即使取得建设用地的批准文件，但如未取得《建设用地规划许可证》而占用土地的，其建设用地批准文件无效。
三，《建设工程规划许可证》
《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。
发证目的：确认有关建设活动的合法地位，保证有关建设单位和个人的合法权益。
法律后果：房地产商如未取得《建设工程规划许可证》或者违反《建设工程规划许可证》的规定进行开发建设，严重影响城市规划的，由城市规划行政主管部门责令停止建设，限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物及其他设施，对有关责任人员，可由所在单位或者上级主管机关给予行政处分。
四，《建筑工程施工许可证》
《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。没有开工证的建设项目均属违章建筑，不受法律保护。当各种施工条件完备时，建设单位应当按照计划批准的开工项目向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门办理施工许可证手续，领取施工许可证。未取得施工许可证的不得擅自开工。大同市建委于1996年成立了大同市建筑工程交易管理中心，负责开工审批等项工作。
五，《商品房销售(预售)许可证》
《商品房销售(预售)许可证》是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。其主管机关是大同市国土房管局，证书由市国土房管局统一印制、办理登记审批和核发证书。房地产商在销售商品房时，如该房屋已建成，还应持有房屋所有权证书。购房者如需调查房屋的建筑质量，还可查验房地产商的《工程验收证》。
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一、《建设用地规划许可证》建设单位向土地管理部门申请征用划拨土地或者出让土地前，经城市规划行政主管部门确认，该项目位置范围符合城市规划的法律凭证。二、《建设工程规划许可证》有关建设工程符合城市规划需求的法律凭证。三、《国有土地使用证》经土地使用者申请，经城市各级人民政府颁布的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称、土地座落、用途、土地使用面积、使用年限、和“四至”范围。四、《建筑工程施工许可证》建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一，没有开工证的建筑属违章建筑，不受法律保护。五、《商品房销售(预售)许可证》市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业，销售商品房的批准性文件五证在买房的时候可以保障你的合法权益，原则上来说缺一不可。购房者请擦亮眼睛,一定要仔细检查。“两书”：一、《住宅质量保证书》《住宅质量保证书》应当包括以下内容：1．工程质量监督部门核验的质量等级；2．地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；3．正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期：屋面防水3年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；地面空鼓开裂、大面积起沙1年；门窗翘裂、五金件损坏1年；管道堵塞2个月；供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；卫生洁具1年；灯具、电器开关6个月；其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。二、《住宅使用说明书》《住宅使用说明书》应当包含以下内容：1．开发单位、设计单位、施工单位，委托监理的应注明监理单位；2．结构类型；3．装修、装饰注意事项；4．上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明；5．有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项；6．门、窗类型，使用注意事项；
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房地产开发中必须要具备的“五证”指的是:1，《国有土地的使用证》,是用来证明土地的使用者向国家来支付的土地使用权的出让金,获得了在一定的年限内某一块国有的土地使用权的凭证;2，《建设用地的规划许可证》,是工程建设单位向土地管理部门提出申请征用、划拨土地前,经城市的规划行政的主管部门来确认建设项目的位置和范围是符合城市规划的相关法定凭证;3，《建设工程的规划许可证》,是证明建设工程是符合城市规划的要求的法律凭证;4，《建筑工程的施工许可证》;5，《商品房的预售许可证》。房地产开发中必须要具备的“二书”是：1，《住宅质量保证书》开发商对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件,可以作为商品房预、出售合同的补充约定,与合同具有同等效力。2，《住宅使用说明书》是指住宅出售单位在交付住宅时提供给用户的，告知住宅安全、合理、方便使用及相关事项的文本。房地产开发中必须要具备的“一表”是《竣工验收备案表》。房地产五证两书是开发商合法销售商品房的重要凭证，买房一定要审查五证两书一表。
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五证：国有土地使用证；建设用地规划许可证；建设工程规划许可证；建设工程施工许可证；商品房预售许可证 。两书：住宅质量保证书；住宅使用说明书。两书介绍：《住宅质量保证书》是开发商对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件,可以作为商品房预、出售合同的补充约定,与合同具有同等效力。《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项。五证具体内容：《建设用地规划许可证》：经城市规划行政主管部门确认，该项目位置范围符合城市规划的法律凭证。《建设工程规划许可证》：有关建设工程符合城市规划需求的法律凭证。《国有土地使用证》：该证主要载明土地使用者名称、土地座落、用途、土地使用面积、使用年限、和“四至”范围。《建筑工程施工许可证》：房屋权属登记的主要依据之一，没有开工证的建筑属违章建筑，不受法律保护。《商品房销售(预售)许可证》：市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业，销售商品房的批准性文件。
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五证：《国有土地使用证》，是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证。《建设用地规划许可证》，是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。《建设工程规划许可证》，是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。《建设工程施工许可证》。《商品房销售（预售）许可证》。两书:《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
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