半自动电梯可用于商品房吗？商品房的独立电梯是什么意思？

145****2378 | 2019-05-29 10:34:32

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144****4826
电梯作为机电合一的一种空间垂直运输设备,随着高层住宅的大量建造,其应用更加广泛。然而,随着时间的推移,当高层住宅电梯渐渐步入“老年”后,故障、维修、更新由此产生的一系列费用又会成为一道生活难题。特别是近年来,电梯关人、“咬人”事故频发,而**近发生的电梯“吃人”更是让大家心里发生恐惧,发生电梯责任事故后,制造厂家、维保企业、物业公司、业主等又经常是相互推卸责任“踢皮球”,要解决重重困境,首先必须理顺法律关系,解决好所涉及的法律难题。由于篇幅所限,本文试以物权法为视角,探讨解决高层住宅电梯使用过程中的问题。
一、高层住宅电梯使用问题
家住江苏省句容市华阳镇都市晴园小区的洪先生近日购房时遇到了难题,本来在看中一幢高层住宅,却被亲戚的一句话乱了分寸:“现在用着电梯怪舒服,20 年后电梯该大修或需要换新的时候,该怎么办?”对于洪先生的购房顾虑,笔者对位于我市几家规模较大的楼盘进行了走访,均被告知房地产开发商在交付房子后即与用户没有什么关系了,一部住宅电梯就是该电梯所有对应用户的共同财产。当问到高层住宅电梯出现了故障怎么办时,售楼服务员大都说需要找厂家维修。至于维修费用,他们均表示让电梯用户自己分摊,并向笔者介绍,开发商卖房子时,已将电梯成本、安装、检验等费用核算进去,若电梯故障出现在开发商承诺的保修期内,则应由开发商负责维修处理。
一部电梯从安装到报废,其间会产生哪些费用呢?市质监局特检所负责人介绍,电梯管理费用主要涉及材料费、运输费、安装费、检验费、维护保养费等。其中,材料费、运输费、安装费和首次检验费,在房屋开发的时候由开发商核算到房款里。检验费一次300元或700元,而对用户影响**大的,就是维护保养费了。一部普通高层电梯(10 层楼)的价格在15万元至25万元。其前五六年的维护保养每年平均在3000元至6000元。但随着年数的增加,这笔费用也将逐年增加。这些费用主要包含润滑油、门滑块、导靴、按钮、继电器、行程开关等小部件的更换和人工成本。国家质检总局暂时没有规定电梯的使用寿命,严格意义上讲,一部电梯只要检验合格就可以一直使用。但是,任何一个机械或电器配件都有具体的使用寿命。一部电梯在维护保养到位和使用环境优良的情况下,根据品牌不同一般5年至10年就需进行改造或大修,全部费用为5万元至8万元,其中更换一套电器系统费用为2万元至3万元,更换一套机械系统费用为3万元至5万元。当电梯服役15年至20年的时候,就需要更换新电梯了。电梯的日常维护保养费折算到物业费中,虽然这个费用的标准相对高些,但一想到电梯的便利,用户目前都能比较平静地接受。可是,一套商品房的住宅产权通常是70年,如此算下来,用户就需要在一套房子中至少更换二至三部电梯,同时每部电梯还需大修一次。如此算下来,仅电梯一项的支出,约有110多万元需要用户分摊,这笔价值不菲的费用如何让每一户业主公平合理、心平气和的分担,也是实践当中面临的难题。
二、从物权法角度看住宅电梯的权利归属
(一)住宅电梯是建筑物区分所有权的共有设施
住宅电梯是住宅的共用设备,是否可以作为建筑物区分所有权的客体,应当从建筑物区分所有权的理论进行分析。建筑物区分所有权是一种特殊的物权。1804 年《法国民法典》首次进行了规定,建筑物区分所有权包括专有权、共有权和共同管理权(成员权)三部分构成,即“三元论”。其中,共有权和共同管理权是在共有部分上成立的两种权利。根据《物权法》第七十条的规定,建筑物由专有和共有二部分构成。共有部分也被界定为由区分所有权人全体或部分共同所有,不属于专有部分以外的共用部分。共有部分的界定,无论采用排除法还是列举法往往都非常困难。一般界定共有部分,往往都需先界定专有权部分。一般来说,成立专有权,成为建筑物区分所有权客体的专用部分,应当具备构造上的独立性和利用上的独立性这两个构成要件。也就是说,实践中都是先界定专有部分,其余的都推定为业主的共有部分因此,判断电梯是属于专有部分还是共有部分,首先应判断电梯是否具有专有部分的构成要件。电梯与建筑物区内道路等共有部分不同,除了业主享有独幢房屋的例外,一般由一幢建筑物之内的业主共同使用。从构造上来看,电梯在建筑物区内具有构造上的独立性,但对于这幢建筑物的业主,不具备构造上和利用上的独立性。根据我国《公有住宅售后维修养护管理暂行办法》等相关规定,将电梯列为共有设施,成为共有的组成部分,是毫无疑问的。
(二)住宅电梯可否设立专有使用
共有部分的共有权,指建筑物区分所有人对区分所有建筑物之共有部分所享有的占有、使用和收益的权利。对于这种共有权的性质,学术界并未达成共识,一般主张为按份共有。德国和我国台湾的立法都采纳了按份共有规则。而著名学者郑玉波先生认为,区分所有建筑物之共用部分,如楼梯、墙壁等以及附属之共用部分,为不得分割之按份共有。住宅电梯作为建筑物区分所有权的共有权客体,是否可以就其使用设定为少数所有权人专有使用?专用使用的设立,仅仅是对共有部分利用方法的约定,而不是对共有部分的移转或设定权利负担。为发挥共有部分的经济效益,业主大会决议或者管理条约规定,住宅电梯可以专有使用,这是基于建筑物区分所有权具有的从属性质,需要根据住宅电梯的构造、功能、目的等特点,不能为排他性使用、收益。具体来说,住宅电梯可出租给业主之外的第三人经营使用,如悬挂广告、安装液晶电视等,这种使用并不能视为约定专用,而只是一种电梯功能性使用权(相当于地役权),其出租收益应当作为共有部分的收益,纳入全体业主的维修资金。
(三)业主不得以没有使用而不履行电梯义务
住宅电梯设立专有使用,并不表明所有权人就可以不履行相关义务,这主要缘于建筑物区分所有权共有权部分特点。建筑物区分所有权中的共有部分具有其特殊性,即体现为从属性和不可分割性。共有部分的从属性,是指共有部分从属于专有部分,不得与专有部分分离而处分。根据《物权法》第七十二条第二款,业主转让建筑物内的住宅、经营性用房,其对共有部分享有的共有和共同管理权利一并转让。共有部分的不可分割性,主要是为实现共有目的,权利方面对于共有部分享有的权利和义务不可分割,实物同样不可分割。因此,住宅电梯作为房屋所有权人的共有部分,从属于住宅的使用,不能单独成为建筑物区分所有权的客体进行交易,同样,也不可以仅对住宅电梯享有权利而不履行相应的义务。
具体来说,就是业主不得以没有使用电梯等理由而不缴纳费用。根据《物权法》规定:“所有权人对自己的不动产或动产,依法享有占有、使用、收益和处分的权利”,住宅电梯共有部分经营性收入是属全体业主所有的,这一规定和《物业管理条例》第五十五条有所区别,业主有权决定住宅电梯收入由谁管理、如何管理及使用,同样,业主也有权要求欠缴电梯费用的业主承担缴费责任。
三、解决住宅电梯困境的应对措施
笔者认为,依照物权法的相关理论,解决高层电梯在使用过程中产生的费用,理应当由全体业主分摊,在目前法律规定不明确的情况下,可以采取以下几种措施来加以应对。
(一) 优先从住宅专项维修资金的支出
《物业管理条例》第五十四条规定:“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。”另外,《条例》明确了“专项维修资金属业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用。”关于专项维修基金的使用,由建设部、财政部所发布的《住宅专项维修资金管理办法》对此有详细的规定,即由物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议;没有物业服务企业的,由相关业主提出使用建议;专项维修资金主要是针对物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,根据办法第三条规定,“本办法所称住宅共用部位,是指根据法律、法规和房屋买卖合同,由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位,一般包括:住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。本办法所称共用设施设备,是指根据法律、法规和房屋买卖合同,由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备,一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。”那么由此看来,电梯的更换是属于专项资金的范围的,应优先从住宅专项维修资金中支付。无住宅专项维修资金或者住宅专项维修资金不足的,有电梯使用单位向电梯所有人筹集。
查看全文↓ 2019-05-29 10:35:35
135****7568
两种情况：一是别墅建筑，一台电梯只供一户使用，可称之为独立电梯。二是，一户一梯，或二户二梯，总之，电梯在每层仅供一户使用，能够增加用户的私密性。
查看全文↓ 2019-05-29 10:35:20
147****6977
电梯越越方便，但公摊也越大，你应该根据自己的需要去选择。
一般小高层一部电梯，高层至少两部电梯。
查看全文↓ 2019-05-29 10:35:15
145****5361
1、大门冲电梯的影响：
电梯是垂直运行的一种运输工具，由于方便公众使用及容易安全监管，因此大厦的电梯都在楼宇正中位置，在选楼的时候，我们大部份精神都放在大门位置的吉凶，很少人会关注电梯问题，甚至有住客认为电梯是公共地方，对自己没有关系。风水是探求磁场的学问，电梯本身是一个磁场（因为电动机产生磁力），每天二十四小时运作，从易经上的「吉凶悔吝生乎动」理论来说，动则有吉有凶，动则带动地气，动则跟飞星相遇，反正动就是一个「因」，而「果」是甚么，便要从时间、方位等条件分析。淘运阁老师和大家一起看看大门对冲电梯的不利因素和化解详情。
隐私外泄
有很多七、八十年代的楼房在设计上都犯上大门冲电梯的???。电梯的大门打开时，如果住宅的木门也同时打开，屋里的人丁活动和家具摆设都给邻居看得一清二楚，这样半公开的楼宇不宜从事执法人员、金融等行业的人居住。
煞气
「吉气走曲线，煞气走直线」这是风水对气流铁定的理论，电梯是垂直升降，属于直线，在升降时候上上下下移动使气流产生，当门打开，气流以**短路径传送，如果住宅大门是开启，那么气就直接送进来。
电梯的气来自二方面：一，杂气；二，阴气。
杂气是指来自电梯槽的不同人呼出来的气，大家困在三平方米井道（风水术语，指电梯槽）内，共同呼吸，病者携带着细菌，而身体上的热力在狭窄空间中快速散播，汗流浃背把井道的气变得混浊，混浊之气就是煞气。当大门对着电梯门时，混浊的空气及负面磁场就会直线冲进对面住宅来。
阴气是指电梯的井底在地面以下，以阴阳理论解释，地上为阳，地下为阴，有窗属阳，无窗属阴，电梯每天穿梭阴阳二界面，凝聚阴气，阴气本身就是煞气。而且，因为没有阳光照射，细菌容易滋生，长久下来对邻近电梯旁的住户也是不利。
噪声
电梯的噪声来自三方面：
电动系统
科技进步是改善了电动机、驱动轮的噪音问题，而电动机是由轴承、离合开关器、线圈等组成，这些物件用久了，就会老化，老化的电动机产生噪音，破坏附近安宁。
门的开、关
电梯门一开一关都产生噪声，这股噪声不是因为高低问题，而是次数太频密，令人的听觉处于不平衡状态，当人长时间在噪声下，情绪就会受影响。
吵闹声
电梯前往往成为欢送或迎接客人地方，同时孩子的嬉戏声也带来高分贝，住宅跟店铺不同，店铺门前需要热闹，而住宅门前需要的是吉气进宅，并不是热闹声音。
开口煞
风水分为形煞和气煞二种，电梯既属于形煞，也属于气煞，形煞是因为它的门打开时候好像一个口，称「开口煞」；而气煞就是它的负磁场破坏了电梯门和住宅门之间的正磁场。
2、大门冲电梯化解方法：
由于电梯门开动频密，气流无法集中，即使是吉的气流，也难以"冲起乐宫无价宝"，因此风水学家认为大门冲电梯应视为「煞气」处理，目前坊?的化煞方法分为四种：
遮?n法
用厚布做帘遮住铁门，令屋外的人无法看进来。
栏阻法
加高门坎，把地气栏阻。
改门法
直接把门改动，如不成，可以在玄关位上安置假门，利用转折气口，不让煞气直入室内。
化解法
电梯属土，为了不想这类气煞进来，我们可以在大门的门坎下放置一把淘运阁六帝尺化煞，利用土生金之力泄去那气场。
我们亦可考虑在大门旁边摆放一座「淘运阁九转青龙乾坤宝鼎」，通过宝鼎释放出来的磁场，平衡门口跟电梯之间的紊乱磁场。

查看全文↓ 2019-05-29 10:35:12
137****6941
现在国内大部分商品楼房都是高层，因为高层更能提高土地的利用率，更符合开发商的利益，大型住宅区规划更是用洋房别墅提高单价，高层充量的做法复合规划，这与题目无关暂且不表；
如果非要说电梯房有什么坏处，唯一一点担心的就是国内部分开发商会因为节省成本，采购小品牌电梯，并不一定是小品牌电梯就不值得信赖，但是大品牌的电梯会有更多的安全技术，这些都是专利保护的；退一万步讲，即使真的选用的是大品牌的电梯，但是许多安全技术也是能省则省，所以，只能保障**基本的安全使用，配合定期维护保养，大多不会出什么危险，但生命只有一次，近期电梯事故频发，也说明在电梯的质量保障和后期保养维护上，相关部门还是做得远远不够。这个是从开发商那一开始环节就已经落后了的。
所以，电梯房本身没什么坏处，电梯本是利民工具，若是疏于安全意识，才是**大的隐患。
查看全文↓ 2019-05-29 10:35:05

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半自动电梯可用于商品房吗？商品房的独立电梯是什么意思？