小产权房有问题能去法院起诉吗？法院对小产权房纠纷的处理规定有哪些？

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• 155****2084

  法院的内部规定比法律的效率还大！
  **高人民法院副院长奚晓明在今天召开的全国民事审判工作会议上表示,人民法院在民事审判中要更为全面地认识合同效力。在采矿权等纠纷中,要根据不同的强制性规范来确定合同属于无效还是未生效,对于未生效的采矿权转让合同,要注意其继续履行的可能性。在农村小产权房纠纷案件中,要贯彻国家的公共政策和诚信交易秩序,对于无效的小产权房买卖合同,要通过运用缔约过失责任避免当事人利益失衡。

  查看全文↓ 2019-05-29 17:12:53
• 151****9474

  **高院规定法院对于民事诉讼实行登记制度，即使是小产权房也需要登记立案，
  《**高人民法院关于人民法院登记立案若干问题的规定》
  第一条 人民法院对依法应该受理的一审民事起诉、行政起诉和刑事自诉，实行立案登记制。
  第二条 对起诉、自诉，人民法院应当一律接收诉状，出具书面凭证并注明收到日期。
  　　对符合法律规定的起诉、自诉，人民法院应当当场予以登记立案。
  　　对不符合法律规定的起诉、自诉，人民法院应当予以释明。

  查看全文↓ 2019-05-29 17:12:45
• 137****8365

  在高房价的背景下，由于种种原因，小产权房作为一种尴尬的存在一直广泛游离于市场体系之外，形成庞大的住房黑市。
  
  集体土地上的房屋能不能买卖？
  
  我国实行房地一体主义立法模式，对集体土地上的房屋买卖的法律和政策调整主要通过对土地的调整体现。集体建设用地上建造的房屋如果销售给城镇居民，则房屋占用范围内的集体建设用地使用权也一并转让给了城镇居民。虽然房屋所有权人对自己的房屋拥有完全产权，但是出卖房屋就变相处分了集体建设用地使用权。
  
  《城市房地产管理法》第31条规定，房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占有范围内的土地使用权同时转让、抵押。
  
  《物权法》对此也作出了相同规定。
  
  《土地管理法》第63条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。
  
  由于集体建设用地使用权的转让受到限制，出卖房屋也就受到限制。根据规定，农村私有房屋买卖合同的效力应认定无效为原则，以认定有效为例外。只有房屋买卖的双方均是同一集体经济组织的成员的，可以认定合同有效。
  
  另有规定，城镇居民与农村居民之间签订的房屋或者宅基地的买卖合同无效，不支持城镇居民要求在农村购买宅基地或者房屋的诉讼请求。
  
  但在对于1999年《土地管理法》修订之前订立并已履行完毕的合同而言，如符合当时的国家政策及有关法律规定的，不应以损害社会公共利益为由认定其无效。
  
  集体土地上的房屋买卖包括农民自有房屋即农村宅基地房屋买卖、集体土地上作为商品房出售的小产权房买卖等。
  
  本集体经济组织以外人员都是指哪些？
  
  本集体经济组织以外人员分为其他集体经济组织成员和城镇居民两种情况，这两种情况虽买卖主体不同，但合同法律效力并无差异。
  
  由于农村宅基地具有较强的福利和保障性质，且是本集体组织成员无偿取得的，取得宅基地使用权的主体仅限于本集体经济组织成员，否则将会扰乱现行的集体土地管理秩序和农村经济管理体制。因此其他集体经济组织成员购买农村宅基地和房屋的合同无效。
  
  对于城镇居民买卖建立于集体土地之上的宅基地使用权的问题，《物权法》没有明确规定，因此应当适用国家有关政策的规定进行裁判。
  
  国务院办公厅1999年5月6日发布的《关于加强土地管理严禁炒卖土地的通知》第2条第2款规定：“农村的住宅不得向城市居民出售”；
  
  2004年12月24日国务院在《关于深化改革严格土地管理的规定》：“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”。
  
  2011年11月10日，国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部发布的《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》第10条规定：“对于借户籍管理制度改革或擅自通过‘村改居’等方式非经法定征收程序将农民集体所有土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或‘小产权房’等违法用地，不得登记发证。”
  
  上述国家政策明确规定禁止城镇居民在农村购买宅基地或地上建筑物，因此，应当认定城镇居民和农村居民之间签订的房屋或者宅基地的买卖合同为无效合同。
  
  集体经济组织以外人员购买集体土地房屋，在哪些情况下有效？
  
  本集体经济组织以外人员买卖集体土地上房屋的合同有效的例外情形。
  
  一是出卖人将宅基地上所建房屋卖与其他集体经济组织成员、城镇居民前或同时，该房屋所占该宅基地因征收已转为国有土地，原为农民身份的出卖人也转为城镇居民的，则宅基地性质已发生变化的，可以认定房屋买卖有效。
  
  二是购买农村私有房屋后，如果所买的房屋已近有批准权的机关批准和当地的集体经济组织同意，办理了房屋所有权和宅基地使用权产权变动手续，并取得合法权属证书的，可以认定买卖房屋合同有效。因为行政机关已经对房屋和土地权属的变更作出行政许可，亦应认定合同有效。
  
  三是买受人虽系其他集体经济组织成员、城镇居民，但其配偶或子女为购买房屋所在地集体经济组织成员，且在购买房屋时系家庭成员共同出资，也为共同居住的，村集体经济组织同意其买卖合同内容的，可以认定为家庭共同购买的，买卖房屋合同有效。此种情况下，可以视为同一集体经济组织成员之间买卖的农村宅基地房屋，合同有效。
  
  四是根据1986年《土地管理法》及1999年1月4日发布的《土地管理法实施条例》第27条的规定，回原籍乡村落户的职工、退伍军人和离、退休干部，以及回乡定居的华侨、港澳同胞的，需要集体土地建住宅的，依照《土地管理法》规定的农民申请宅基地的程序办理。该条虽被此后修订的《土地管理实施条例》删除。但根据“法不溯及既往”的原则，在1999年1月1日《土地管理法》修订之前，农村村民将房屋转让给回乡落户的干部、职工、退伍军人以及华侨、港澳同胞的，应当认定房屋买卖合同有效。
  
  五是对同一房屋经多次买卖、转让的效力，可以依据**后一手的身份和交易情况，结合前述原则进行判断认定。如果**后一手的买卖人系本集体经济组织成员的，视为宅基地并未流转给本集体经济组织以外的人，不违反法律、政策的禁止性规定，合同有效。

  查看全文↓ 2019-05-29 17:12:36

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• 问 小产权房有问题能去法院起诉吗?小产权房纠纷法院不受理怎么办?
  答

  在高房价的背景下，由于种种原因，小产权房作为一种尴尬的存在一直广泛游离于市场体系之外，形成庞大的住房黑市。集体土地上的房屋能不能买卖？我国实行房地一体主义立法模式，对集体土地上的房屋买卖的法律和政策调整主要通过对土地的调整体现。集体建设用地上建造的房屋如果销售给城镇居民，则房屋占用范围内的集体建设用地使用权也一并转让给了城镇居民。虽然房屋所有权人对自己的房屋拥有完全产权，但是出卖房屋就变相处分了集体建设用地使用权。《城市房地产管理法》第31条规定，房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占有范围内的土地使用权同时转让、抵押。《物权法》对此也作出了相同规定。《土地管理法》第63条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。由于集体建设用地使用权的转让受到限制，出卖房屋也就受到限制。根据规定，农村私有房屋买卖合同的效力应认定无效为原则，以认定有效为例外。只有房屋买卖的双方均是同一集体经济组织的成员的，可以认定合同有效。另有规定，城镇居民与农村居民之间签订的房屋或者宅基地的买卖合同无效，不支持城镇居民要求在农村购买宅基地或者房屋的诉讼请求。但在对于1999年《土地管理法》修订之前订立并已履行完毕的合同而言，如符合当时的国家政策及有关法律规定的，不应以损害社会公共利益为由认定其无效。集体土地上的房屋买卖包括农民自有房屋即农村宅基地房屋买卖、集体土地上作为商品房出售的小产权房买卖等。本集体经济组织以外人员都是指哪些？本集体经济组织以外人员分为其他集体经济组织成员和城镇居民两种情况，这两种情况虽买卖主体不同，但合同法律效力并无差异。由于农村宅基地具有较强的福利和保障性质，且是本集体组织成员无偿取得的，取得宅基地使用权的主体仅限于本集体经济组织成员，否则将会扰乱现行的集体土地管理秩序和农村经济管理体制。因此其他集体经济组织成员购买农村宅基地和房屋的合同无效。对于城镇居民买卖建立于集体土地之上的宅基地使用权的问题，《物权法》没有明确规定，因此应当适用国家有关政策的规定进行裁判。国务院办公厅1999年5月6日发布的《关于加强土地管理严禁炒卖土地的通知》第2条第2款规定：“农村的住宅不得向城市居民出售”；2004年12月24日国务院在《关于深化改革严格土地管理的规定》：“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”。2011年11月10日，国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部发布的《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》第10条规定：“对于借户籍管理制度改革或擅自通过‘村改居’等方式非经法定征收程序将农民集体所有土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或‘小产权房’等违法用地，不得登记发证。”上述国家政策明确规定禁止城镇居民在农村购买宅基地或地上建筑物，因此，应当认定城镇居民和农村居民之间签订的房屋或者宅基地的买卖合同为无效合同。集体经济组织以外人员购买集体土地房屋，在哪些情况下有效？本集体经济组织以外人员买卖集体土地上房屋的合同有效的例外情形。一是出卖人将宅基地上所建房屋卖与其他集体经济组织成员、城镇居民前或同时，该房屋所占该宅基地因征收已转为国有土地，原为农民身份的出卖人也转为城镇居民的，则宅基地性质已发生变化的，可以认定房屋买卖有效。二是购买农村私有房屋后，如果所买的房屋已近有批准权的机关批准和当地的集体经济组织同意，办理了房屋所有权和宅基地使用权产权变动手续，并取得合法权属证书的，可以认定买卖房屋合同有效。因为行政机关已经对房屋和土地权属的变更作出行政许可，亦应认定合同有效。三是买受人虽系其他集体经济组织成员、城镇居民，但其配偶或子女为购买房屋所在地集体经济组织成员，且在购买房屋时系家庭成员共同出资，也为共同居住的，村集体经济组织同意其买卖合同内容的，可以认定为家庭共同购买的，买卖房屋合同有效。此种情况下，可以视为同一集体经济组织成员之间买卖的农村宅基地房屋，合同有效。四是根据1986年《土地管理法》及1999年1月4日发布的《土地管理法实施条例》第27条的规定，回原籍乡村落户的职工、退伍军人和离、退休干部，以及回乡定居的华侨、港澳同胞的，需要集体土地建住宅的，依照《土地管理法》规定的农民申请宅基地的程序办理。该条虽被此后修订的《土地管理实施条例》删除。但根据“法不溯及既往”的原则，在1999年1月1日《土地管理法》修订之前，农村村民将房屋转让给回乡落户的干部、职工、退伍军人以及华侨、港澳同胞的，应当认定房屋买卖合同有效。五是对同一房屋经多次买卖、转让的效力，可以依据**后一手的身份和交易情况，结合前述原则进行判断认定。如果**后一手的买卖人系本集体经济组织成员的，视为宅基地并未流转给本集体经济组织以外的人，不违反法律、政策的禁止性规定，合同有效。

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• 问 小产权房有问题能去法院起诉吗？
  答

  一般是不予以支持要求法律保护的诉讼请求。

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• 问 小产权房有问题能去法院起诉吗？
  答

  一般来说“小产权房”是在集体土地上建起来的房子，并且按照现在的政策，政府一般是不支持的，并且能够颁发这种房子的产权证只有乡一级政府和村级才能颁发，因此做“乡产权房”，又叫“小产权房”。乡镇政府发证的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。从价格看，乡产权房要比普通商品房便宜，价格只有同样位置商品房价格的40%～60%; 从住房形态看，一样是普通住宅; 从建设手续看，属于旧村改造或者新村建设，没有市区规划、建委管理部门的批复管理，施工过程也没有监督检验。小产权房占用的是集体土地，按照我国现行法律，这类土地只能用于农业生产或者作为农民的宅基地，土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，它没有产权，更没有国家的土地使用证和预售许可证，因此小产权就是没产权。

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• 问 小产权房纠纷法院受理吗？
  答

  　**高院规定法院对于民事诉讼实行登记制度，即使是小产权房也需要登记立案，　　《**高人民法院关于人民法院登记立案若干问题的规定》　　第一条 人民法院对依法应该受理的一审民事起诉、行政起诉和刑事自诉，实行立案登记制。　　第二条 对起诉、自诉，人民法院应当一律接收诉状，出具书面凭证并注明收到日期。　　对符合法律规定的起诉、自诉，人民法院应当当场予以登记立案。　　对不符合法律规定的起诉、自诉，人民法院应当予以释明。　　小产权房属于违法建筑，买卖小产权房的合同无效，不受法律的保护，因此，要维权是很困难的事情。　　各地对小产权房的纠纷所持的态度也不尽相同，有的主张“买卖农村的私有房屋，如双方自愿并立有契约，买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认定买卖关系有效，但应着其补办有关手续。”　　有的则主张“此类合同的效力以认定无效为原则，以认定有效为例外，例如买卖双方都是同一集体经济组织的成员，经过了宅基地审批手续的，可以认定合同有效。”鉴于此，解决小产权房的纠纷，**好是通过协商解决的方式来处理。　　首先，小产权房的性质是属于履行了审批手续的房屋，但是集体经济组织在安置本集体民过程中擅自扩大了销售对象。　　在此情况下，应首先认定所涉房屋的所有权是属于农村集体经济组织所有，或者属于宅基地使用人所有，拆迁安置补偿的利益，只能由所有权人即集体经济组织及其成员享有。　　其次，小产权房是属于违法建筑。根据《城市房屋拆迁管理条例》第22条第2款“拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿”的规定。

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• 问 国家对小产权房规定有哪些？
  答

  小产权房通常是指在中国农村和城市郊区农民集体所有的土地上建设的用于销售的住房。由于集体土地在使用权转让时并未缴纳土地出让金等费用，因此这类住房无法得到由国家房管部门颁发的产权证，而是由乡政府或村委会颁发，所以也称乡产权房。小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。小产权房的出现与城市房价蹿升密不可分，其成为社会关注的热点亦是从房价上涨迈入快速之年的2007年开始的。按照国家的相关要求，“小产权房”不得确权发证，不受法律保护。2013年12月，北京市国土资源局与北京市住建委联合下发相关通知，坚决遏制违法建售“小产权房”行为。

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