期房能够转让吗？该怎么交易呢？

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• 137****4512

  而有的地方是允许转让和备案，同时依法交纳有关税费。 那么期房再转让是跟据什么?《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定：商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。而国务院没有出台具体规定，从该法看预售房是可以再转让的，而实际上预售商品房的转让是合同的转让，另据《房地产管理法》的规定也可以理解为一种期权的转让，即双方约定出让方取得房产证后再过户，由于该合同没有经备案对买受人的保护不利，法院有这方面的判决案例。以上两种都是在出卖方取得房地产权证之前的期房再转让。而我国《合同法》规定，合同权利的转让不需征得合同另一方的同意，但要通知债务人，而合同权利、义务一并转让则需经合同另一方同意。就商品房预售合同而言，购房者的主要权利是取得商品房产权，主要义务是付清房屋价款。如果购房者已付清全部房屋价款，则该转让不需开发商同意，反之，就需要开发商认可。但是由于房子是不动产，涉及登记和备案的问题，而再转让又没有具体规定，而《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第六款规定未依法登记领取权属证书的不得转让，有些买卖双方当期房价格波动而违约时片面理解该条，所以往往造成纠纷不断。对于《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第六款规定笔者认为是对于物权过户登记的必须条件，但不是合合同生效的条件，特别对于还在开发过程中的期房该法有特别的规定，是允许在没有取得产权证前预售和再转让的，再说目前期房再转让大多是在取得房产证后再进行过户登记，实际上是一种附条件的合同，以出让方取得房产证条件实现后再过户，所以并不违反房地产管理法第三十七条第六款。 对购房者而言，应注意如下几种情况：
  一、预售商品房尚未付清房款的购房者应该先征得开发商同意方能与受让方签订转让合同;
  二、已付清预售商品房总价款的，购房者可以与新购房者订立转让合同并以书面形式通知开发商;
  三、转让合同双方应在转让合同生效后前往房地产交易管理机构办理转让合同登记备案手续，而目前我国有些地方为防期房的过渡投机还没有对再转让可以进行直接备案，而是从严控制，往往造成期房再次购入者不订立周密的合同风险增大。
  四、预售商品房的再转让应依法交纳相应的税费。如没能进行再转让备案，则只能出让方做出房产权证后再过户给受让方,如是这样的合同不需通知房产商，但如出让方把房子再卖给了第三者，只能追究其违约责任，存在较大的风险。
  五、如果出让方办理了商品房抵押贷款，而受让方也要办理商品房抵押贷款，则双方应去原银行询问能否办理“转按揭”手续，如果可以并且符合条件，双方直接办理“转按揭”手续即可;如果受让方不需要办理抵押贷款，则出让方应办理解除抵押贷款手续，否则将会给双方办理备案或产权登记带来障碍。
  六、如果确是房子不想要而原价转让，你也可以与开发商协商，办理商品房预售合同终止手续，到房地产交易中心注销预售合同备案登记，并且还应当与贷款银行办理终止贷款合同手续，注销抵押登记，在上述手续办清后，新受让方即可直接与开发商签订商品房预售合同，办理预售合同备案。但终止预售合同通常要承担一定的违约责任。

  查看全文↓ 2019-05-31 09:57:31
• 153****8074

  付了**的好像不行吧~具体的你看下这个吧 “期房限转”政策出台后，一方购买了期房在尚未取得房屋所有权证之前，又与他人订立房产转让合同。应当认定该转让合同是有效的。 理由是，房屋买卖合同的买方在尚未取得房屋所有权证之前，其虽不能享有房屋所有权，但他购买了期房，享有买卖合同上的债权，期房的买卖就是转让的这个债权。而债权转让是合同法赋予合同当事人的权利之一，没有理由不允许当事人转让自己的合同权利，因此买方再予转让期房并不违反法律禁止性规定。 “期房限转”的地方性规定，其所规定的是当事人在取得房屋所有权证之前的期房再转让的，房地产登记部门不予办理登记，该规定所产生的后果是受让方可能要承担无法办理过户，无法实际取得房屋产权的风险，但并不影响转让合同的效力。
  

  查看全文↓ 2019-05-31 09:57:26
• 142****1196

  先了解是否能转让！
  根据法律法规的相关规定，未依法登记取得权属证书的房屋是不能进行出售的，但其实这里所讲的未取得权属证书指的是已经交付竣工使用的房屋，并未直接涉及到期房。
  所以，只要购房者与开发商签订了预售合同，并在房地产管理机关进行了预售登记后就可以进行转让。
  期房该如何转让呢？
  1、签订预售合同
  期房转让前，转让人必须与房地产开发企业签订商品房预售合同，并在房地产管理机关进行预售登记后才可以转让，所以第一步必须是签订预售合同。
  2、书面通知开发商
  转让人未付清商品房预售合同约定的总价款的，转让人应当取得房地产开发企业同意；已付清总价款的，转让人只要把其转让预购商品房的情况书面通知房地产开发企业即可。
  3、转让合同与登记
  转让人与受让人签订预售转让合同，并在合同签订后15日内进行预售变更登记。合同转让后，受让人就取得了原商品房预售合同约定的转让人应享有的一切权力。

  查看全文↓ 2019-05-31 09:57:21

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• 问 期房可以过户吗？该怎么交易呢？
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  期房因未取得房屋产权证，故无法过户。您可以和买家和开发商协商，将您的购房登记改成买家。这样产权证可以直接办到买家名下。如果这样操作不通的话，就只能在产权证办下来以后在过户了。

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• 问 期房交房时还能换房吗?该怎么交易呢？
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  如果买卖双方协商一致，是可以对合同内容进行变更，可以换房。如果不能协议一致，单方要求换房属于违约行为。

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• 问  已贷款期房如何卖？该怎么交易呢？
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  可以卖。具体买卖流程如下：1、房屋产权调查（调查房产是否抵押，查封，析产，继承，共有权人情况）；2、买方支付卖方定金；3、卖方去银行办理解押手续；4、双方共同去做房屋过户；5、双方共同去做物业交割（水、电、气、暖、物业费，原房主户口必须迁出）；6、买方全款付清给卖方。

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• 问 买期房后不要可以退吗？该怎么交易呢？
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  你在签协议时,房子还没有取得预售许可证,但是你和开发商签了协议,交了3万块钱,这3万有没有注明是定金还是订金?　　根据　　城市商品房预售管理办法　　第二条 本办法所称商品房预售是指房地产开发企业（以下简称开发企业）将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。　　所以,　　如果开发商把你交的钱当作定金,定金理论上是不可以退的,如果开发商不肯退钱,那么开发商这种行为就是预售行为.　　如果开发商把你交的钱当作订金,订金是可以退的,开发商这种行为就不是预售行为.　　根据　　城市房地产开发经营管理条例　　第二十三条 房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：　　（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；　　（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；　　（三）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已确定施工进度和竣工交付期；　　（四）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。　　第三十九条 违反本条例规定，擅自预售商品房的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1％以下的罚款.　　所以,当开发商在没有取得预售许可证而进行事实的预售行为时,这种行为是违反<城市房地产开发经营管理条例>,　　根据《中华人民共和国合同法》　　第四十四条 依法成立的合同，自成立时生效。　　第五十二条 有下列情形之一的，合同无效：　　（五）违反法律、行政法规的强制性规定。　　第五十六条 无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。　　第五十七条 合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。　　第五十八条 合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。　　可见,你们签订的协议时候没有取得预售许可证,违反<城市房地产开发经营管理条例>,按照合同法第52条第5款,这是无效合同.既然是无效合同,按照合同法第58条,你可以要求退款.　　如果开发商不同意退,你可以向当地主管部门投诉(一般是建设局或者是国土资源和房地产管理局)投诉,这样,开发商就会受到处罚.如果通过法律手段起诉,一般也可以胜诉.

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• 问 期房五证全会有风险吗？该怎么交易呢？
  答

  1、由于发展商对购买期房的客户在价格方面给予的优惠一般较大，所以期房价格相对较低。2、由于所购楼宇尚未落成，所以购房者在不破坏其整体外观、内部承重等主体结构的条件下，有机会根据个人喜好和需要调整户内部分格局及装修。3、随着国家对房地产业的扶植和整个市场竞争加剧，购房者随时有机会享受到政府**新颁布的各种优惠政策和日益健全完善的市场服务及物业服务。4、对于以投资获利的目的为主的购房者而言，由于先期买入的房价较低，后期封顶成为现房时有较大的获利空间（转卖的时间应在封顶前后，登记过户手续完成之前）。5、由于期房是一个暂时还看不见的商品，发展商一般在付款时间方面跨度较宽松，购房者可选择的付款方式较多，付款压力相对较小。 6、期房的户型都比较前卫，现房的话老户型蛮多，没有新研究出来的户型设计得好；

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