住宅变商业可以吗？可以转吗？

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• 157****6224

  民用住宅不可以转成商业用房。
  
  根据《中华人民共和国物权法》第七十七条规定：业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。
  
  根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
  
  根据《中华人民共和国物权法》第十四条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。

  查看全文↓ 2019-06-05 18:07:54
• 152****7355

  民用住宅是不可以转成商业用房的，除非遵守法律、法规以及管理规约外，应经有利害关系的业主同意。
  楼房外墙属于共用部分，全体业主对整栋楼外墙享有共有权，依照我国《物业管理条例》第五十五条规定：利用物业共用部分、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业公司的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
  住房性质改变的条件和司法解释
  
  1、“有利害关系的业主”的认定及将住宅改变为经营性用房的前提
  
  物权法第七十七条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。
  
  2009年**高人民法院通过的《**高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条对“有利害关系的业主”进行了解释，即业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。
  
  2、业主对建筑物共有部分的权利
  
  根据物权法及《**高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，建筑区划内的专有部分是具有构造上的独立性或利用上的独立性或能够登记为特定业主所有权的客体的房屋、车位、摊位等特定空间，而建筑区划内的共有部分则包括除属于城镇公共道路、公共的或明示属于个人的绿地以外的道路、绿地，建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分等公共场所、公用设施等。
  
  根据物权法的规定，业主对建筑物专有部分享有所有权，有占有、使用、收益和处分的权利，但对于建筑物专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。同时，即使业主对其专有部分行使权利，也不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
  
  物权法第三十五条规定，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险;上述相关司法解释也规定，业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害，消除危险，恢复原状或者赔偿损失的。

  查看全文↓ 2019-06-05 18:07:47
• 131****0822

  　　《物权法》第七十七条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”本条是关于住改商的原则规定，从本条规定可以得出以下几个结论：
  　　1、原则上，业主不可以将住宅用房改为商业用房。如果相关法律、法规或小区业主管理规约明确规定，业主不能将住宅改为商业用房的，则业主绝不可以改变房屋用途。业主是房屋的所有权人，根据民法通则规定，业主有权对其房屋进行占有、使用、收益、处分，但由于建筑物构造上的一体性，业主在行使权利时不得损害其他业主的合法权利。《物权法》第七十一条规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
  　　2、住改商不是绝对的，在遵守法律、法规及业主管理规约的前提下，并经有利害关系的业主同意，可以住改商。
  　　①住改商不得违反法律、法规及管理规约的禁止性规定。如不得从事法律、法规禁止的经营行为，《娱乐场所管理条例》第七条规定：“娱乐场所不得设在下列地点：（一）居民楼、博物馆、图书馆和被核定为文物保护单位的建筑物内；（二）居民住宅区和**、医院、机关周围”；《互联网上网服务营业场所管理条例》第九条规定：“居民住宅楼（院）内不得设立互联网上网服务营业场所。”业主在住改商过程中进行的装修行为也不得违反法律、法规的规定，《住宅室内装饰装修管理办法》第五条规定：“住宅室内装饰装修活动，禁止下列行为：（一）未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构；（三）扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；（四）损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；（五）其他影响建筑结构和使用安全的行为。”第六条规定：“装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得有下列行为：（一）搭建建筑物、构筑物；（二）改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗；（三）拆改供暖管道和设施；（四）拆改燃气管道和设施。”
  　　②住改商必须经有利害关系的业主同意。《**高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（征求意见稿）第八条规定：“因其他业主将住宅改变为商业用房或者办公用房等经营性用房，致使其正常居住和生活环境的安全或安宁受到或者可能受到直接损害的业主，应当认定为物权法第七十七条所称‘有利害关系的业主’。” 因此，“有利害关系的业主”是指正常居住和生活环境的安全或安宁受到或者可能受到直接损害的业主。这里，有利害关系的业主并不是一个固定的范围，不同的经营行为涉及到的业主的范围是不同的，如一楼开便利店只影响到左邻右舍及其正对楼上业主的权益，而开饭店由于会产生油烟则影响的业主就会比较多，因此，只要该业主的正常居住和生活环境受到影响，其就是有利害关系的业主。《物权法》赋予有利害关系的业主以事前否决权，即如果有利害关系的业主其中之一不同意住改商的，业主则不可以住改商。
  　　③业主将住宅用房改变为商业用房的，应当告知物业服务企业。物业服务企业有义务根据物业服务合同的约定对物业进行管理，其对物业的结构、功能、使用等情况的全面了解是完成这一义务的前提，因此，业主应将其房屋使用情况告知物业服务企业。
  　　3、物业服务企业和有利害关系业主的监督权。《北京市居住小区物业管理办法》第十六条规定：“房地产产权人或使用人违反本办法规定，有下列行为的，物业管理企业应当劝阻、制止并向有关行政管理机关报告，并有权要求其恢复原状、赔偿损失：（二）擅自改变房屋、配套设施的用途、结构、外观，损毁设施、设备及其他有危及房屋安全行为的；” 《**高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（征求意见稿）第九条规定：“业主未经有利害关系的业主同意，将住宅改变为经营性用房，有利害关系的业主请求排除妨害或者恢复原状的，应予支持。造成损害的，并应负赔偿责任。业主实施其他违反专有部分用途的行为，参照前款规定处理。”第十条规定：“建筑区划内经营性用房的业主或者占有使用人从事经营活动，严重影响其他业主的正常居住和生活环境的安全或安宁，受到损害的业主请求排除妨害的，应予支持。造成损害的，并应负赔偿责任。

  查看全文↓ 2019-06-05 18:07:27

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• 问 住宅变商业可以吗？可不可以转？
  答

  民用住宅不可以转成商业用房。根据《中华人民共和国物权法》第七十七条规定：业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。根据《中华人民共和国物权法》第十四条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。

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• 问 住宅变商业可以吗？谁知道？
  答

  民用住宅不可以转成商业用房。根据《中华人民共和国物权法》第七十七条规定：业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。根据《中华人民共和国物权法》第十四条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。

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• 问 住宅变商用可以吗
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  这个走正规手续的话，是绝对不可能转商业用房的，您可以私自改为商业用房，缴纳水电煤气的话就按照非普通住宅收取了，但是您拆迁补偿依然按照住宅补偿！希望能帮到您！

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• 问 住宅变商业可以吗？哪位清楚？
  答

  可以，但是需要履行一定手续，例如如果你在一栋住楼里想开一公司需要你所在楼栋所以住户的同意才可以

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• 问 商业转公积金可以吗？ 商业贷款可以转成公积金贷款吗？
  答

  商业贷款可以转成公积金贷款。 申请“商贷转公积金贷款”，借款人应同时符合下列7个条件：1、 符合我市住房公积金贷款申请条件；2、 借款人必须是原住房贷款的借款人或配偶（需为买受人）；3、 原商业性购房贷款未结清且银行同意借款人提前结清贷款；4、 原商业性购房贷款还款一年（含）以上、信用记录良好且无逾期贷款余额；5、 所购房产已取得当地房地产登记部门出具的房屋所有权证，且为钢混结构；6、 所购房产可以设定抵押权的商业贷款可以转公积金贷款；7、 未申请过住房公积金贷款的。将商业贷款改为公积金贷款实际上是商业银行与公积金中心的一种债权转让行为，此时借款人与商业银行的债权债务关系转变为借款人与公积金中心的债权债务关系，即借款人由向商业银行偿还贷款变为向公积金中心偿还贷款。商业贷款与公积金贷款其实是两种本质完全不同的贷款，二者之间在贷款的资金主体、对象、利率审核担保等多方面存在差异。因此贷款一旦发放，债权的转让就存在诸多问题，比如贷款担保方式。借款人办理商业贷款时采用的担保方式为抵押加开发商阶段性连带责任保证担保，而公积金贷款的担保方式一般是采用连带责任保证担保，两种贷款担保方式的不同使商业贷款与公积金贷款无法衔接。

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