办公产权的房子能转变为住宅吗?怎样把商业办公的房子改变成住宅性质?

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• 138****4639

  不需要变动。
  因为有产权的房子，即使原来土地是商业用地，除用地**高年限要按商业用地计算之外，使用年限届满，仍然按住宅用地处理，会自动续期。
  但你想变更土地性质，恐怕力难从心。

  查看全文↓ 2019-06-07 16:46:36
• 153****2856

  　《物权法》第七十七条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”本条是关于住改商的原则规定，从本条规定可以得出以下几个结论：
  　　1、原则上，业主不可以将住宅用房改为商业用房。如果相关法律、法规或小区业主管理规约明确规定，业主不能将住宅改为商业用房的，则业主绝不可以改变房屋用途。业主是房屋的所有权人，根据民法通则规定，业主有权对其房屋进行占有、使用、收益、处分，但由于建筑物构造上的一体性，业主在行使权利时不得损害其他业主的合法权利。《物权法》第七十一条规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
  　　2、住改商不是绝对的，在遵守法律、法规及业主管理规约的前提下，并经有利害关系的业主同意，可以住改商。
  　　①住改商不得违反法律、法规及管理规约的禁止性规定。如不得从事法律、法规禁止的经营行为，《娱乐场所管理条例》第七条规定：“娱乐场所不得设在下列地点：（一）居民楼、博物馆、图书馆和被核定为文物保护单位的建筑物内；（二）居民住宅区和**、医院、机关周围”；《互联网上网服务营业场所管理条例》第九条规定：“居民住宅楼（院）内不得设立互联网上网服务营业场所。”业主在住改商过程中进行的装修行为也不得违反法律、法规的规定，《住宅室内装饰装修管理办法》第五条规定：“住宅室内装饰装修活动，禁止下列行为：（一）未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构；（三）扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；（四）损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；（五）其他影响建筑结构和使用安全的行为。”第六条规定：“装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得有下列行为：（一）搭建建筑物、构筑物；（二）改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗；（三）拆改供暖管道和设施；（四）拆改燃气管道和设施。”
  　　②住改商必须经有利害关系的业主同意。《**高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（征求意见稿）第八条规定：“因其他业主将住宅改变为商业用房或者办公用房等经营性用房，致使其正常居住和生活环境的安全或安宁受到或者可能受到直接损害的业主，应当认定为物权法第七十七条所称‘有利害关系的业主’。” 因此，“有利害关系的业主”是指正常居住和生活环境的安全或安宁受到或者可能受到直接损害的业主。这里，有利害关系的业主并不是一个固定的范围，不同的经营行为涉及到的业主的范围是不同的，如一楼开便利店只影响到左邻右舍及其正对楼上业主的权益，而开饭店由于会产生油烟则影响的业主就会比较多，因此，只要该业主的正常居住和生活环境受到影响，其就是有利害关系的业主。《物权法》赋予有利害关系的业主以事前否决权，即如果有利害关系的业主其中之一不同意住改商的，业主则不可以住改商。
  　　③业主将住宅用房改变为商业用房的，应当告知物业服务企业。物业服务企业有义务根据物业服务合同的约定对物业进行管理，其对物业的结构、功能、使用等情况的全面了解是完成这一义务的前提，因此，业主应将其房屋使用情况告知物业服务企业。
  　　3、物业服务企业和有利害关系业主的监督权。《北京市居住小区物业管理办法》第十六条规定：“房地产产权人或使用人违反本办法规定，有下列行为的，物业管理企业应当劝阻、制止并向有关行政管理机关报告，并有权要求其恢复原状、赔偿损失：（二）擅自改变房屋、配套设施的用途、结构、外观，损毁设施、设备及其他有危及房屋安全行为的；” 《**高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（征求意见稿）第九条规定：“业主未经有利害关系的业主同意，将住宅改变为经营性用房，有利害关系的业主请求排除妨害或者恢复原状的，应予支持。造成损害的，并应负赔偿责任。业主实施其他违反专有部分用途的行为，参照前款规定处理。”第十条规定：“建筑区划内经营性用房的业主或者占有使用人从事经营活动，严重影响其他业主的正常居住和生活环境的安全或安宁，受到损害的业主请求排除妨害的，应予支持。造成损害的，并应负赔偿责任。”
  

  查看全文↓ 2019-06-07 16:46:32
• 151****0883

  商用性质的房子，不能落户，也不划分学区。
  知识延展:
  
  1、使用年限分别：商用性质的房子，土地使用年限为40年(部分50年）；住宅性质的房子，土地使用年限为70年。
  
  2、税费、土地出让金：商用房子交纳的税费和土地出让金都比住宅要高。
  
  3、按揭方式购买：商用性质的房子，不能使用公积金贷款。使用商业贷款的，购买**须为总价五成，商业贷款年限为10年，贷款利率上浮10%。住宅性质的房子，可以选择公积金贷款或商业按揭。选择商业按揭的，首套房**至少三成，贷款年限**长为30年，贷款利率为基准利率或更低；二套房**至少为四成。
  
  4、使用水电：商用性质的房子按照商用水、电标准收取，价格较高；住宅性质的房子，价格标准相对比较低。
  
  5、落户上学：商用性质的房子，不能落户，也不划分学区；住宅性质的房子，可以落户，并可划分学区。

  查看全文↓ 2019-06-07 16:46:23

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• 问 办公产权的房子能转变为住宅吗？
  答

  从产权年限来看，办公楼一般都是40年或50年的，住宅是70年的从使用用途来看，办公一般都是商务用途，而住宅是居住用途；从税费标准来看，一般商务楼的税费标准高于住宅，包括贷款也只能贷全款的50%，**长时间是10年。从建造成本和售价来看，因为办公楼要求配套比较多，且层高也高，所以建安成本高，而且售价也高。当然办公楼和住宅还有很多不同，比如说用地性质，建筑外立面等等，其实**核心的是他们的基本使用属性不同，进而造成其他的很多不同。

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• 问 办公产权的房子能转变为住宅吗？商务办公楼产权多少年？
  答

  商品房：是指开发商开发建设的供销售的房屋，能办产权证和国土证，可以自定价格出售的产权房。公寓：为集合式住宅的一种，中国大陆称为单元楼或居民楼，港澳地区称为单位，指的是一种生活设施齐备，但只占建筑一部分的居住形态。公寓可能户主自行购买的，或者自业主租入的。公寓分为:第一，出租型。它以出租给租客使用为目的（Tenant occupied），因此这类公寓可称之为出租公寓（Rental apartment Building）。　　第二，自住型（Owner- occupied）。如果是自住型的公寓，我们称之为Condo或Co-Op。Condo公寓的每个单位属于不　同的拥有者，有独立的产权。而Co-Op的单位使用者，相当于公司的股份持有人（Shareholder）。显然，从广义的商业地产的角度来界定什么是公寓，我们仅指的是拥有五个或五个以上出租单位（Rental Unit）的楼宇，而不是指Condo或Coop，尽管有人买Condo或Co-Op用以出租，就象买一个两家庭用以出租一样，但那不是商业楼宇。　　第三，即混合型（Mixed）。混合型通常有一部分为商业用的办公室、店铺、医生诊所等，另一部分为Condo或Co-Op寓所单位。　　此外，我们还可根据公寓的结构和型态，将其区分为小型公寓（Small apartment Complexes）、花园公寓（Garden apartment complexes）和高层公寓（High-rise building）。　　普通公寓（居住型公寓）---　　用地性质：一般为住宅　　产权类型：公寓　　产权年限：70年　　特点：　　户型面积小，30~60平米　　精装修交房标准，拎包即可入住　　配套设施完善　　物业管理提供高于普通住宅的额外优质服务　　销售价格一般高于区域整体水平　　商务公寓---　　用地性质：一般为综合性用地（商住）或商业用地　　产权类型：商务公寓　　产权年限：根据用地性质而定，50年或40年　　特点：　　一般处于城市核心地段及商务中心区　　既可居住，又可办公　　具备写字楼功能，在部分城市可注册公司　　价格相对写字楼较低　　****低可达2成，按揭可达20-30年（如深圳）　　产权性质为商务公寓，非纯写字楼　　酒店式公寓---　　用地性质：一般为商业用地　　产权类型：公寓或商务公寓　　产权年限：根据用地性质而定，40年　　特点：　　面积较小，主力户型主要在90平米以下，装修档次　　较高　　大多位于城市核心繁华地带、商圈周边，交通方便　　按照星级酒店的设施标准进行建筑的外部及内部设计，体现档次与舒适性　　一般以只租不售和产权式经营为主　　大多聘请国际知名品牌物管公司，专业酒店管理集团提供专业、细致、科学的酒店式服务，因此物业管理费也较高　　公寓 与 普通住宅 的区别　　公寓为商用水电费按商用算，土地使用年限为50年，不可以签户口。住宅水电费按民用算，土地使用年限为70年。　　公寓交纳的税费和土地出让金都比住宅要高，所以公寓的销售价格要比住宅稍高。　　公寓普遍的特点是位置属于中心地段，一般以小户型全装修出现。居住人群主要以长住的商务客群为主，看重的是便利的位置和准酒店式的居住体验，同时比酒店低的租金。但也有极个别的是不同的产品，如上海的王子晶品，是大户型超豪华的产品，但是客群只是层次更高，以家庭一起过来居住的长住商务客。这类人群通常只是住个一年半载的，所以对于酒店式的享受很在乎，同时对于有无燃气供应，水电是否平价并不在乎。由于带有部分的投资属性，所以小户型，低总价就是很重要的特点。　　从功能上来讲，公寓要在保证基本居住功能的基础上，更讲究舒适性，功能的完备性、服务和结构的合理性。首先，单套公寓的面积要达到120平方米，这样它才能在室内功能分区上做得比较好，面积过小，就不能体现分区，那么舒适性和功能性就大打折扣了。而且，公寓的空间面积也应该大，这个空间面积主要体现在层高上，早期的一些住宅，不太强调层高的问题。公寓的平面面积大了，如果层高不够的话，容易让人有种压抑感，所以公寓一般要求层高在2.8米以上。在配套上，公寓要达到24小时电梯和24小时热水的标准。　　在建筑质量和建筑标准上，公寓基本以板楼为主，通风性要好，阳光充足，其他的公寓和住宅没有什么本质区别。　　普通住宅，一般是以家庭为单位居住，2房3房为主力，品质档次高低不同。居住人群要看中居住环境，绿化，**等配套。由于是长期居住，因此要关心物业费，水电费等开支，交通便利也很重要，但是较之商用人群还是有一定容忍度，允许新盘之后再完善相关的生活配套设施。民宅即是通俗的普通住宅.。别墅：是居宅之外用来享受生活的居所，是第二居所而非第一居所。追溯其起源，并没有一个明确的时间起始点。我国古代也很早就出现了别墅，大的有帝王的行宫，将相的府邸，小的有富商巨贾地主乡绅的山庄、庄园。别墅在国外的出现已经有很长的历史，现代意义上的别墅主要是师承国外工业革命后的开发理念写字楼：系地方方言，即办公用房，指机关、企业、事业单位行政管理人员，业务技术人员等办公的业务用房，现代办公楼正向综合化、一体化方向发展，由于城市土地紧俏，特别是市中心区地价猛涨、建筑物逐步向高层发展，使许多中小企事业单位难以独立修建办公楼，因此，房地产综合开发企业修建办公楼，分层出售，出租的业务迅速兴起。　　-----------------------------　　写字楼就是专业商业办公用楼的别称,严格地讲,写字楼是不能用于住人的。这是房屋的房产证上有明确注明的。　　写字楼原意是指用于办公的建筑物，或者说是由办公室组成的大楼，1971年，Rhodes和Kan提出：“写字楼的作用是集中进行信息的收集、决策的制定、文书工作的处理和其他形式的经济活动管理。”从这个意义上讲，写字楼是指国家机关、企事业单位用于办理行政事物或从事业务活动的建筑物，其使用者包括营利性的经济实体和非营利性的管理机构，是随着经济的发展，为满足公司办公、高效率工作需要而产生的。　　写字楼就是交通便利,基础设施完备,位于城市的CBD,行政配套齐全建筑设计风格鲜明,气势宏大,外立面装修质素较高平均每200平方米至少一个停车位楼层吊顶后净高2.6米以上平均每5层有一部电梯服务,等待时间不超过30秒**少具备50-60瓦/平方米电力供应,并配备足够的后备电力供应设施平均每20平方米建筑面积有一条电话线,提供或支持DDN,ISDN线路,备有视像会议设备提供四管式空调系统和24小时空调供应拥有声名卓著且具备相关经验的物业管理公司设施齐备,包括有银行,邮局,商务中心及餐饮等系列配套,且均以服务于大厦客户为主。通俗的说：商品房是开发商开发的能办理产权，房屋证书的房屋。公寓是小户型集体的配套完善，装修精美的房屋。用于投资的居多。如单身公寓。民宅就是大多数人住的普通住宅。别墅是有钱人家独门独户，占地面积大，设施齐全，装修豪华，亦可称为毫宅。写字楼是用于办公的，地势一般在城市的黄金中心地段！如CBD！

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• 问 办公产权的房子能转变为住宅吗?房产证规划用途为办公可以改成住宅吗？
  答

  房产证规划用途为办公可以改成住宅。　　需要先变更土地性质，办公用地变更为居住用地后才能变更房证上的用途。如需要在国土局变更，这不是你一户能做的事，需要开发商做。如果当时买房时按照住宅买的话，就有权利让开发商变更。

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• 问  农村集体土地能转变为国有土地吗
  答

  村委说可以分割就可以，不可以就不可以。集体土地转为国有土地是可以的，不过一般是政府行为。转化需要经过县、市、省，**后到国务院审批。你这样的情况别报任何希望了。

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• 问 住宅能办公吗？
  答

  关于住宅是否可以改变为经营性用房的问题，我国《物权法》第77条明确规定：业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。

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