办公产权的房子能转变为住宅吗？商务办公楼产权多少年？

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• 141****1547

  商品房：是指开发商开发建设的供销售的房屋，能办产权证和国土证，可以自定价格出售的产权房。公寓：为集合式住宅的一种，中国大陆称为单元楼或居民楼，港澳地区称为单位，指的是一种生活设施齐备，但只占建筑一部分的居住形态。公寓可能户主自行购买的，或者自业主租入的。公寓分为:第一，出租型。它以出租给租客使用为目的（Tenant occupied），因此这类公寓可称之为出租公寓（Rental apartment Building）。
  　　第二，自住型（Owner- occupied）。如果是自住型的公寓，我们称之为Condo或Co-Op。Condo公寓的每个单位属于不　同的拥有者，有独立的产权。而Co-Op的单位使用者，相当于公司的股份持有人（Shareholder）。显然，从广义的商业地产的角度来界定什么是公寓，我们仅指的是拥有五个或五个以上出租单位（Rental Unit）的楼宇，而不是指Condo或Coop，尽管有人买Condo或Co-Op用以出租，就象买一个两家庭用以出租一样，但那不是商业楼宇。
  　　第三，即混合型（Mixed）。混合型通常有一部分为商业用的办公室、店铺、医生诊所等，另一部分为Condo或Co-Op寓所单位。
  　　此外，我们还可根据公寓的结构和型态，将其区分为小型公寓（Small apartment Complexes）、花园公寓（Garden apartment complexes）和高层公寓（High-rise building）。
  　　普通公寓（居住型公寓）---
  　　用地性质：一般为住宅
  　　产权类型：公寓
  　　产权年限：70年
  　　特点：
  　　户型面积小，30~60平米
  　　精装修交房标准，拎包即可入住
  　　配套设施完善
  　　物业管理提供高于普通住宅的额外优质服务
  　　销售价格一般高于区域整体水平
  　　商务公寓---
  　　用地性质：一般为综合性用地（商住）或商业用地
  　　产权类型：商务公寓
  　　产权年限：根据用地性质而定，50年或40年
  　　特点：
  　　一般处于城市核心地段及商务中心区
  　　既可居住，又可办公
  　　具备写字楼功能，在部分城市可注册公司
  　　价格相对写字楼较低
  　　****低可达2成，按揭可达20-30年（如深圳）
  　　产权性质为商务公寓，非纯写字楼
  　　酒店式公寓---
  　　用地性质：一般为商业用地
  　　产权类型：公寓或商务公寓
  　　产权年限：根据用地性质而定，40年
  　　特点：
  　　面积较小，主力户型主要在90平米以下，装修档次
  　　较高
  　　大多位于城市核心繁华地带、商圈周边，交通方便
  　　按照星级酒店的设施标准进行建筑的外部及内部设计，体现档次与舒适性
  　　一般以只租不售和产权式经营为主
  　　大多聘请国际知名品牌物管公司，专业酒店管理集团提供专业、细致、科学的酒店式服务，因此物业管理费也较高
  　　公寓 与 普通住宅 的区别
  　　公寓为商用水电费按商用算，土地使用年限为50年，不可以签户口。住宅水电费按民用算，土地使用年限为70年。
  　　公寓交纳的税费和土地出让金都比住宅要高，所以公寓的销售价格要比住宅稍高。
  　　公寓普遍的特点是位置属于中心地段，一般以小户型全装修出现。居住人群主要以长住的商务客群为主，看重的是便利的位置和准酒店式的居住体验，同时比酒店低的租金。但也有极个别的是不同的产品，如上海的王子晶品，是大户型超豪华的产品，但是客群只是层次更高，以家庭一起过来居住的长住商务客。这类人群通常只是住个一年半载的，所以对于酒店式的享受很在乎，同时对于有无燃气供应，水电是否平价并不在乎。由于带有部分的投资属性，所以小户型，低总价就是很重要的特点。
  　　从功能上来讲，公寓要在保证基本居住功能的基础上，更讲究舒适性，功能的完备性、服务和结构的合理性。首先，单套公寓的面积要达到120平方米，这样它才能在室内功能分区上做得比较好，面积过小，就不能体现分区，那么舒适性和功能性就大打折扣了。而且，公寓的空间面积也应该大，这个空间面积主要体现在层高上，早期的一些住宅，不太强调层高的问题。公寓的平面面积大了，如果层高不够的话，容易让人有种压抑感，所以公寓一般要求层高在2.8米以上。在配套上，公寓要达到24小时电梯和24小时热水的标准。
  　　在建筑质量和建筑标准上，公寓基本以板楼为主，通风性要好，阳光充足，其他的公寓和住宅没有什么本质区别。
  　　普通住宅，一般是以家庭为单位居住，2房3房为主力，品质档次高低不同。居住人群要看中居住环境，绿化，**等配套。由于是长期居住，因此要关心物业费，水电费等开支，交通便利也很重要，但是较之商用人群还是有一定容忍度，允许新盘之后再完善相关的生活配套设施。民宅即是通俗的普通住宅.。别墅：是居宅之外用来享受生活的居所，是第二居所而非第一居所。追溯其起源，并没有一个明确的时间起始点。我国古代也很早就出现了别墅，大的有帝王的行宫，将相的府邸，小的有富商巨贾地主乡绅的山庄、庄园。别墅在国外的出现已经有很长的历史，现代意义上的别墅主要是师承国外工业革命后的开发理念写字楼：系地方方言，即办公用房，指机关、企业、事业单位行政管理人员，业务技术人员等办公的业务用房，现代办公楼正向综合化、一体化方向发展，由于城市土地紧俏，特别是市中心区地价猛涨、建筑物逐步向高层发展，使许多中小企事业单位难以独立修建办公楼，因此，房地产综合开发企业修建办公楼，分层出售，出租的业务迅速兴起。
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  　　写字楼就是专业商业办公用楼的别称,严格地讲,写字楼是不能用于住人的。这是房屋的房产证上有明确注明的。
  　　写字楼原意是指用于办公的建筑物，或者说是由办公室组成的大楼，1971年，Rhodes和Kan提出：“写字楼的作用是集中进行信息的收集、决策的制定、文书工作的处理和其他形式的经济活动管理。”从这个意义上讲，写字楼是指国家机关、企事业单位用于办理行政事物或从事业务活动的建筑物，其使用者包括营利性的经济实体和非营利性的管理机构，是随着经济的发展，为满足公司办公、高效率工作需要而产生的。
  　　写字楼就是交通便利,基础设施完备,位于城市的CBD,行政配套齐全建筑设计风格鲜明,气势宏大,外立面装修质素较高平均每200平方米至少一个停车位楼层吊顶后净高2.6米以上平均每5层有一部电梯服务,等待时间不超过30秒**少具备50-60瓦/平方米电力供应,并配备足够的后备电力供应设施平均每20平方米建筑面积有一条电话线,提供或支持DDN,ISDN线路,备有视像会议设备提供四管式空调系统和24小时空调供应拥有声名卓著且具备相关经验的物业管理公司设施齐备,包括有银行,邮局,商务中心及餐饮等系列配套,且均以服务于大厦客户为主。通俗的说：商品房是开发商开发的能办理产权，房屋证书的房屋。公寓是小户型集体的配套完善，装修精美的房屋。用于投资的居多。如单身公寓。民宅就是大多数人住的普通住宅。别墅是有钱人家独门独户，占地面积大，设施齐全，装修豪华，亦可称为毫宅。写字楼是用于办公的，地势一般在城市的黄金中心地段！如CBD！

  查看全文↓ 2019-05-30 12:04:50
• 143****9599

  办公产权是多少年?
  1、办公楼一般多为写字楼投资的话主要是用来出租的，租金一般也比较丰厚，产权年限是40年或50年，一般是商住两用的话就是50年的，纯粹用于商业办公的写字楼一般是40年。
  2、办公产权的写字楼一般是可以注册公司的，所以出租的时候，一般都是租给一些公司的，另外，如出租后需注册的话，是要交税的。这个一般，都是租客自己承担。
  3、投资写字楼其实收益也是比较稳定的，而且租金比一般的住宅要高，形式的话，既可以做成单身公寓供白领居住，又可以做纯办公，还可以改造成商住两用的，既可以住又可以办公，所以形式也比较多样。
  办公产权的房子税费是多少?
  1、契税;按房屋交易额5%缴纳。(买方承担)
  2、销售不动产的营业税：按房屋交易额5.5%缴纳。(卖方承担)
  3、土地增值税：全额的1%或者差额的30%-60%(此差额是网签价-原购价-本次营业税-原购契税-原购房发票金额内年5%的折旧费)
  4、所得税：按房屋交易额1%或房屋现值-房屋原值差额20%缴纳。(卖方承担)
  5、印花税：按房屋交易额万分之十缴纳。(买卖双方各承担一半)
  6、房屋产权登记费：550元。(买方承担)
  7、房屋交易手续费：按房屋交易额1.9%缴纳。(买卖双方各承担一半)
  8、转移土地房屋权属的，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征收契税：以土地、房屋权属作价投资、入股，以土地、房屋权属抵偿债务，以获奖的方式承受土地、房屋权属，以预购方式或者预付集资建房款的方式承受土地、房屋权属。契税实行3%-5%的幅度比例税率。
  9、契税已成为地方财政收入的固定来源，在全国，地方契税收入呈迅速上升态势。各类土地、房屋权属转移，方式各不相同，契税定价方法，也各有差异。

  查看全文↓ 2019-05-30 12:04:40
• 146****0976

  写字楼属于经营性用房，具体区别如下：
  
  1、产权年份不同
  
  商品房的房产权一般为70年，经营性用房的房产权一般为40年。
  
  2、租金标准不同
  
  经营性用房必须执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策的租金标准。各地都规定了经营性用房租金的统一标准或**高限价，经营性用房与普通住房租赁双方必须执行。经营性用房的租赁可以由双方协商议定租赁价格。
  
  
  
  3、修缮责任不同
  
  普通商品房的自然损坏由出租人承担维修责任。由于承租人对生产经营性用房的装饰维修常常有特殊要求，故经营性用房维修责任应在房屋租赁合同中约定，比如规定由经营性用房承租人进行维修，或者规定由经营性用房承租人对经营性用房的某种维修项目或经营性用房的特定部位进行维修。
  
  4、违约责任不同
  
  经营性用房的承租人无正当理由闲置住房达6个月以上的，经营性用房出租人有权终止合同，收回房屋。经营性用房的租赁无此规定，只要经营性用房承租人按时交纳租金，是否闲置不用，属于经营性用房承租人的权利。

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• 问 办公产权的房子能转变为住宅吗？
  答

  从产权年限来看，办公楼一般都是40年或50年的，住宅是70年的从使用用途来看，办公一般都是商务用途，而住宅是居住用途；从税费标准来看，一般商务楼的税费标准高于住宅，包括贷款也只能贷全款的50%，**长时间是10年。从建造成本和售价来看，因为办公楼要求配套比较多，且层高也高，所以建安成本高，而且售价也高。当然办公楼和住宅还有很多不同，比如说用地性质，建筑外立面等等，其实**核心的是他们的基本使用属性不同，进而造成其他的很多不同。

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• 问 办公产权的房子能转变为住宅吗?怎样把商业办公的房子改变成住宅性质?
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  不需要变动。因为有产权的房子，即使原来土地是商业用地，除用地**高年限要按商业用地计算之外，使用年限届满，仍然按住宅用地处理，会自动续期。但你想变更土地性质，恐怕力难从心。

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• 问 办公产权的房子能转变为住宅吗?房产证规划用途为办公可以改成住宅吗？
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  房产证规划用途为办公可以改成住宅。　　需要先变更土地性质，办公用地变更为居住用地后才能变更房证上的用途。如需要在国土局变更，这不是你一户能做的事，需要开发商做。如果当时买房时按照住宅买的话，就有权利让开发商变更。

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• 问 办公产权什么意思？办公产权有什么不同？
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  办公产权只有40年。公寓产权有40年和70年之分。1、水电费计算不同。公寓需要区分是商业性质的公寓还是商住两用形式的，因为这关系到水电费的计算。一般商用公寓性质的土地会按照商用水电进行收取，普通公寓也是居民水电。长远来看，商用型的水电肯定是不划算的，居民用电用水基本要便宜一半。2、产权年限不同。房屋使用不会有年限，我们要说的年限是土地的产权问题。一般现在的土地都会有40、50、70年的划分，其中，商业用地为40年，住宅用地为70年。所以大家购买的商用型公寓在土地年限上会少一些，具体的也要自己核算清楚。3、 户口问题不同。商用性质的公寓属于在商业用地上建造的项目，户口问题可能得不到解决，住宅则反之。只要满足一定的条件，购房之后解决户口还是比较容易的。4、人口舒适度不同。商业住宅基本都是独立的单身公寓，适合两口之家或是单身入住，而且因为是商业用地，通常都是两梯十户的布局，这样的话人口比较杂乱，私密性可能会有所欠缺。而普通的住宅一般都是面积稍大一些的，每层楼两梯三户或者四户，私密性更强，安全方面要优于公寓。5、利率和**不同。如果打算贷款购买商业公寓，则需要按照商业住房的规定办理，首套房**比例一般不低于40%，贷款利率相对也会高一些。若是贷款购买住宅，**比例通常不低于35%，但根据地区的差异，**比例也会有所不同。6、采光条件不同。商用型的公寓也要分很多类型的，有些公寓的卫生间和厨房没有做出明显隔断，而且没有透气的窗户，阳台也属于室内阳台，这样的话采光条件上就会弱很多。而根据《住宅建筑设计规范》的规定，住宅必须满足日照、采光等相关条件。公寓和住宅产权年限不一样。1、普通住宅：土地年限为70年，一般是以家庭为单位居住，2房为主力，品质档次高低不同。居住人群要看中居住环境，绿化，**等配套。由于是长期居住，因此要关心物业费，水电费等开支，交通便利也很重要，私密性也比较好，安静且舒适。2、商业公寓：土地年限一般为40或者50年，不可签户口。位置处于交通便利的地段，而且公寓大多是带装修，即买即住，省去了装修的资金与麻烦。

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• 问 办公产权什么意思？办公产权有哪些不同？
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  区别：使用年限区别：1、纯住宅的土地使用年限为70年。2、商业产权的使用年限为40年。注册公司区别：1、商住产权可以申请营业执照办公。2、住宅不产权不可以办理营业执照行。过户费用区别：1、交易过户的费用商住要高。2、交易过户住宅费用相对于商业的便宜。

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