没有预售证，认购协议有效吗？

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• 144****7553

  开发商在和购房人签订正式的《商品房买卖合同》前，往往会先签订一份《认购协议》，约定由购房人交纳部分定金，在开发商符合预售条件时双方再另行签订《商品房买卖合同》。在开发商已经取得预售许可证时，双方所签订的《认购协议》无疑是有效的。但如果在签订《认购协议》时，开发商还没有取得预售许可证，双方所签订的《认购协议》有效吗？
  合同或协议是否有效，对于合同双方当事人的权利义务都有重大的影响。如果法院认定《认购协议》无效，合同自始没有法律效力，双方不应履行合同，双方互负财产返还义务和过错赔偿责任，不会产生违约责任；如果法院认定《认购协议》有效，则双方的权利义务受法律保护，违约方应当承担违约责任。
  对于这一问题，《**高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中没有给出直接的回答，各地法院在实践中主要有三种观点：
  1、无效说。深圳市中院规定：开发商在未取得商品房预售许可证明的情况下，与买受人签订楼宇认购、订购、预订等协议后，双方因上述协议产生纠纷并起诉的，人民法院应认定协议无效。但在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
  2、基本有效说。北京市高院规定：当事人以出卖人在签订预购书、购房意向书等预约协议时未取得商品房预售许可证明为由，要求确认预约协议无效的，不予支持，但预约协议被认定为商品房预售合同的除外。
  3、有效说。广东省高院规定：就预售商品房签订的认购书、订购书等预约合同，出卖人未取得商品房预售许可证明的，不影响预约合同的效力。
  业主维权律师赵成认为：开发商未取得预售许可证，和购房人签订的《认购协议》有效。理由：
  1、任何法律和行政法规都没有《认购协议》无效的规定。《合同法》第五十二条规定下列合同无效：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”认定合同的效力，不能以某省市法院的司法解释为准，而应当以法律和行政法规的效力行强制性规定为准。到目前为准，没有任何法律和行政法规规定未取得预售许可证的《认购协议》无效。
  2、《认购协议》的性质是预约合同，是在合同成立前对将来签订合同的约定。商品房买卖合同还未成立，预约合同只是对将来成立合同的意向和安排，并不违反法律法规的强制性规定。
  3、深圳市中院的司法解释应当废止。《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》出台的时间是2017年9月，晚于深圳中院的规定，且广东省高院司法解释的效力等级高于深圳市中院，因此，深圳中院的规定与广东省高院的司法解释相抵触，应当废止。

  查看全文↓ 2019-06-14 10:19:22
• 136****0173

  如果认购协议不具备买卖合同的主要条款，则认购协议有效；如果认购协议具备买卖合同的主要条款，在取得预售许可证之前该协议无效。

  查看全文↓ 2019-06-14 10:19:12
• 156****8417

  你好，协议有效，但开发商的行为构成违约，可以要求与开发商解除合同，退还所收取的款额，并可以要求赔偿。

  查看全文↓ 2019-06-14 10:19:02
• 142****5675

  房屋买卖中开发商没有预售证，签订的认购协议没有法律效力。
  在项目未取得《商品房预售许可证》的情况下，以团购、预订、内部认购、登记等方式向购房人收取定金、预付款，属于严重违规销售行为，所以开发商没有预售证签订的购房协议无效。

  查看全文↓ 2019-06-14 10:18:51

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• 问 没有预售证的协议怎么签?签订的认购协议有法律效力吗?
  答

  房屋买卖中开发商没有预售证，签订的认购协议没有法律效力。在项目未取得《商品房预售许可证》的情况下，以团购、预订、内部认购、登记等方式向购房人收取定金、预付款，属于严重违规销售行为，所以开发商没有预售证签订的购房协议无效。

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• 问 没有预售证的协议怎么签
  答

  现在开发商在没有预售许可证的情况下 都是以其他比如说保证金等形式来授权预售款的 可以明确，你们之间的商品房预售协议书的性质是合同并已经成立，但是可以确认为无效。你可以要求退房并由房产公司偿还所交付的购房款及利息，但是不能够要求赔偿。你只能向所购商品房所在地法院起诉，而不是协议所规定的房产公司所在地法院起诉。该房产公司应该退还你所交付的房款并支付相应的利息 第一，根据《**高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条的规定，你们之间的认购协议书应当认定为具有法律效力的商品房买卖合同。 第二，但是这种买卖合同无效。《商品房预售管理办法》第9条规定:“开发企业进行商品房预售，应当向承购人出示《商品房预售许可证》。售楼广告和说明书应当载明《商品房预售许可证》的批准文号。”该条款属于强制性规定。由于房产公司在你们签订预售协议一直到你提起诉讼之前未能取得商品房预售许可证，其售房行为违反了该条规定。因此，你于该房产公司签订的商品房预售合同虽然已经成立，但是因为违反法律的强制性规定而应当认定为无效，这种情况下，导致合同无效的责任应当由房产公司负担。根据《合同法》第58条的规定，你们的商品房预售合同被确认无效后，房产公司应当返还你已经支付的购房**款以及相应的同期银行存款利息。 第三，该房产公司并不存在欺诈行为，因此你不能够获得已付房款1倍赔偿。该房产公司将正在办理的证明张贴于销售大厅西墙。这说明，并非是房产公司故意隐瞒自己没有取得商品房预售许可证的事实。根据《消费者权益保护法》第49条的规定，房产公司在售房过程中主观上并不存在欺诈的故意，所以不应该承担你所要求的按已付房款1倍支付赔偿金的责任。 你有权不向房产公司所在地法院起诉 适用协议管辖必须具备以下条件：一是只能对第一审法院管辖的合同纠纷案件进行协议；二是只能对经济合同纠纷案件进行协议管辖；三是必须书面形式；四是必须在被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地几个法院之间选择；五是不得违反《民事诉讼法》对级别管辖和专属管辖的规定。 该案中，房产公司在协议书中以印刷条款的形式规定一切争议都只能由房产公司所在地法院进行处理，这一条款违反了《民事诉讼法》关于因不动产纠纷提起的诉讼只能由不动产所在地法院管辖的专门规定，所以这种约定是无效的。综上所述，你只能够向所购商品房所在地法院起诉。 维权技巧: 1.在购买商品房时，消费者应该注意到非正式的意向性购房协议和正式的房屋买卖合同之间的区别。具备商品房基本状况、销售方式、价款、交付使用条件及日期等主要内容的意向性购房协议才是房屋买卖合同；相反，不具备这些内容的房屋买卖合同也只能算作意向性购房协议。了解这一点，有利于明确自己的合同义务和权利。 2.法律对于房地产纠纷的管辖不采取“原告就被告”的原则，有利于防止开发商利用强大的经济实力影响当地的法院的独立公正性，有利于防止地方保护主义，从而维护购房业主的利益。消费者应该注意在诉讼中坚持这个原则，反对开发商的违法行为。

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• 问 没有预售证的协议怎么签?没有预售许可证签订的房屋买卖合同有效吗?
  答

  房屋买卖中开发商没有预售证，签订的认购协议没有法律效力。在项目未取得《商品房预售许可证》的情况下，以团购、预订、内部认购、登记等方式向购房人收取定金、预付款，属于严重违规销售行为，所以开发商没有预售证签订的购房协议无效。

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• 问 没有预售许可证的认购书有效吗
  答

  鉴于商品房预售的特殊性，我国法律、行政法规对商品房预售实行行政许可的监管制度。《城市房地产管理法》第45条、《城市房地产开发经营管理条例》第23条均明确规定，商品房预售应当取得商品房预售许可证明。这就表明我国的商品房预售具有较强的国家干预性。**高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条也规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。由上可见，无论是立法、行政法规，还是司法解释，预售许可证明均是针对商品房预售行为所做出的强制性规定。

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• 问 没有预售许可证的认购书有效吗？
  答

  鉴于商品房预售的特殊性，我国法律、行政法规对商品房预售实行行政许可的监管制度。《城市房地产管理法》第45条、《城市房地产开发经营管理条例》第23条均明确规定，商品房预售应当取得商品房预售许可证明。这就表明我国的商品房预售具有较强的国家干预性。**高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条也规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。由上可见，无论是立法、行政法规，还是司法解释，预售许可证明均是针对商品房预售行为所做出的强制性规定。

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