土地如何计算房产税?土地价款怎样计算房产税

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• 136****7573

  房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。征收范围限于城镇的经营性房屋。区别房屋的经营使用方式规定征税办法，对于自用的按房产计税余值征收，对于出租房屋按租金收入征税。根据税法规定，房产税的计算方法有以下两种：
  1.按房产原值一次减除30%后的余值计算。其计算公式为：年应纳税额=房产原值×(1-30%)×1.2% ;
  2.第二种按租金收入计算，其计算公式为：年应纳税额=年租金收入×适用税率(l2%)。下列房产免纳房产税：
  一、国家机关、人民团体、军队自用的房产;
  二、由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产;第
  三、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产;第
  四、个人所有非营业使用的房产;
  五、经财政部批准免税的其他房产。

  查看全文↓ 2019-06-16 19:14:10
• 145****8265

  计税方式1.按房产价值计征的（土地价值进入房产价值的按总价征收的，土地按照无形资产入账的不用计入征收总价中），年税率为1.2%；
  2.按房产出租的租金收入计征的，税率为12%。但对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，可暂减按4%的税率征收房产税,
  可见房产税和土地价值没有关系但是一下两种情况除外
  一、对企业无偿划拨并单独计价的土地价值不计入房产税的计税依据
  二、有偿征用的土地应计入房产税的计税依据。

  查看全文↓ 2019-06-16 19:14:06
• 133****5319

  自用房产的房产税计算关键是房产原值的确定。如果建筑物分地上与地下两部分，土地出让金如何在地上建筑物与地下建筑物之间划分，怎样确定两者的房产原值，税法规定的不甚明确。
  
  
  
  有些建筑物使用一段时间以后，如遇到土地规划的调整，那么土地出让金如何在两者之间的划分？本文以土地规划调整后，补缴的土地出让金在建筑物地上与地下部分的计税原值如何划分为例，解析土地出让金的划分方法不同，企业缴纳的房产税也不同。
  
  案例：某企业2013年支付土地价款5000万元，拍得土地使用权面积14000平方米，规划容积率2.5，支付45000万元建安费用，建成商业房产地上7层，建筑面积共35000平方米（计容面积），配套地下一层建筑面积10000平方米（不计容面积）。2015年1月1日投入使用，楼上7层全部出租，地下室自用。随着城市的发展，2018年初经当地政府批准，将原建成的地下室5000平方米调整为商业用途，剩余的5000平方米仍为配套。整个项目容积率调整为2.857，补缴土地出让金1500万元，发生改建费用500万元。假设忽略改建时间，当地规定原值扣除比例为30%，自用的地下建筑以房屋原价的80%作为应税房产原值。那么，该地下室在2015年～2018年每年应缴纳的房产税分别为多少？
  
  一、房产价值的计价
  
  要确定地下部分的房产税，主要就是确定地下室的房产原值。自建房产原值主要由建安成本与土地使用权取得成本组成。
  
  1.建安成本的分摊相对简单，地上建筑和地下建筑能分清的按照各自的建安成本各自归集，不可区分的建安成本按地上地下建筑面积比例分摊。
  
  2.土地出让金一律按照建筑面积分摊显然不合理。根据规划要求，建筑面积分为计容建筑面积与不计容建筑面积，计容建筑面积的建筑物能颁发注明土地使用权面积与建筑面积的不动产权证，不计容建筑面积一般情况是不颁发不动产权证。整个项目土地出让金是按照计容建筑面积来计算（土地使用权面积×容积率），那么，分摊土地使用权的建筑物分摊土地出让金，没有分摊土地使用权的建筑物不分摊土地出让金是比较合理的。
  
  二、房产税的计算
  
  按照上述对不同成本项目计入房产原值的方法，计算上述案例中2015年～2018年的房产税如下：
  
  1.规划调整前房产税的计算
  
  2015年～2017年每年房产税的计算过程都相同。
  
  每年地上部分确定的房产原值＝5000＋45000÷（35000＋10000）×35000＝5000＋35000＝40000（万元）。
  
  由于该房产用于出租，应按照每年取得租金的12%缴纳房产税。
  
  地下室确定的房产原值＝45000÷（35000＋10000）×5000＝10000（万元）。
  
  根据《财政部、国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》(财税〔2005〕181号)规定，与地上房屋相连的地下建筑与地上建筑视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定征收房产税。
  
  2015年～2017每年缴纳房产税＝10000×（1－30%）×1.2%＝84（万元）。
  
  2.规划调整后房产税的计算
  
  因改建地下室增加建安费用500万元全部用于改变商业用途部分，地下室应分摊的建筑成本为10500万元（10000＋500）。规划调整后，土地出让金如何在地上地下之间进行分摊有以下两种计算方式：
  
  （1）对补缴的土地出让金全部归入地下5000平方米部分，原土地出让金5000万元部分仍全部计入地上部分，则地上部分的房产原值与规划调整前一致为40000万元。

  查看全文↓ 2019-06-16 19:14:02

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• 问 房产税包括土地吗? 房产税计征中包括土地价款吗
  答

  应该包含，根据《财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121号）文件的规定：三、关于将地价计入房产原值征收房产税问题　　对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

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• 问 土地如何计算房产税
  答

  两种方法：　　（一）从价计算应纳税额的计算公式：　　应纳税额= 房产原值× （1一减除比率）× 1.2%　　（二）从租计算应纳税额的计算公式：　　应纳税额= 房产租金收入×12％　　要按照上述公式计算应缴纳的房产税，首先您需要准确确定房产的原值和房产租金收入，也就是税收上所说的计税依据：　　* 计税依据　　（一）以房产的计税余值作为计税依据：　　对于经营自用的房屋，是以房产的原值一次性减除10%至30%后的余值来作为计税依据的。（减除的比例将由各省在10%--30%的幅度内确定。）如果没有房产原值作为依据，将由房产所在地的税务机关参考同类房产核定。　　1．投资联营的房产　　以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的情况，按房产原值作为计税依据计征房产税。　　2．融资租赁房屋　　融资租赁房屋的情况，由于租赁费包括购进房屋的价款、手续费，借款利息等， 与一般房产税的计算有两个方面，一方面是对房产的计税余值征税，另一方面是对出租房屋的租金收入进行征税，因而从应纳税额的计算来说也有两种方法：　　（一）从价计算应纳税额的计算公式：　　应纳税额= 房产原值× （1一减除比率）× 1.2%　　（二）从租计算应纳税额的计算公式：　　应纳税额= 房产租金收入×12％　　要按照上述公式计算应缴纳的房产税，首先您需要准确确定房产的原值和房产租金收入，也就是税收上所说的计税依据：　　* 计税依据　　（一）以房产的计税余值作为计税依据：　　对于经营自用的房屋，是以房产的原值一次性减除10%至30%后的余值来作为计税依据的。（减除的比例将由各省在10%--30%的幅度内确定。）如果没有房产原值作为依据，将由房产所在地的税务机关参考同类房产核定。　　1．投资联营的房产　　以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的情况，按房产原值作为计税依据计征房产税。　　2．融资租赁房屋　　融资租赁房屋的情况，由于租赁费包括购进房屋的价款、手续费，借款利息等， 与一般房屋出租的租金内涵不同，且租赁期满后，当承担方偿还**后一笔租赁费时，房屋产权要转移到承租方，这实际上是一种变相的分期付款购买固定资产的形式，所以在计征房产税时应以房产余值计算征收。

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• 问 土地如何计算房产税?土地使用税和房产税的计算方法
  答

  计税方式1.按房产价值计征的（土地价值进入房产价值的按总价征收的，土地按照无形资产入账的不用计入征收总价中），年税率为1.2%；2.按房产出租的租金收入计征的，税率为12%。但对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，可暂减按4%的税率征收房产税,可见房产税和土地价值没有关系但是一下两种情况除外一、对企业无偿划拨并单独计价的土地价值不计入房产税的计税依据二、有偿征用的土地应计入房产税的计税依据。

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• 问 土地价值计入房产税是怎么计算的？
  答

  土地价款是否应计入房产原值计算缴纳房产税?财政部、国家税务总局联合下发《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税[2010]121号)文件，对土地使用税和房产税等相关问题进行了明确，该文件第三条明确了将地价计入房产原值征收房产税问题：“对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。”实际工作中，需注意掌握以下几个问题：计算方法和顺序1、首先需要明确的是按每块土地来计算并入房产原值征税，如果企业只有一块土地**为简单，如有多块地需分别计算。2、因为房产税纳税义务**终要归集到具体的房产上，而房产又存在应税房产、免税房产、从价征收房产、从租征收房产的区别，所以计算顺序应该是(1)、按宗确认房产原值和面积，有证房产按证号分别计算，无证房产也应按宗计算;(2)、判断房屋坐落地块价值是否需要并入房产原值，如需并入则计算确认房产坐落地块的价值;(3)计算出该宗房产所坐落地块的容积率，将该宗地块上所有房产建筑面积(包括应税房产和免税房产)除以土地面积得出;(4)对照不同容积率的不同计算方法将房产坐落地块的土地价值并入地块上所有房屋价值中(包括应税房产和免税房产)，对免税房产虽并入但不征税;(5)将每宗应税房产按面积分摊为从价和从租两部分(从租部分可能为零)。

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• 问 哪位知道土地房产税如何计算？
  答

  一、房产税的计算方法1、从价计征从价计征是按房产的原值减除一定比例后的余值计征，其公式为：应纳税额=应税房产原值×(1-扣除比例)×年税率1.2%2、从租计征从租计征是按房产的租金收入计征，其公式为：应纳税额=租金收入×12%没有从价计征的换算问题纳税义务发生时间：将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起，缴纳房产税。其余均从次月起缴纳。个人出租住房的租金收入计征，其公式为：应纳税额=房产租金收入×4%二、土地使用税的计算方法1、征收标准城镇土地使用税采用定额税率，即采用有幅度的差别税额，按大、中、小城市和县城、建制镇、工矿区分别规定每平方米土地使用税年应纳税额。具体标准如下：(1)大城市1.5元至30元;(2)中等城市1.2元至24元;(3)小城市0.9元至18元;(4)县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。大、中、小城市以公安部门登记在册的非农业正式户口人数为依据，按照国务院颁布的《城市规划条例》中规定的标准划分。人口在50万以上者为大城市;人口在20万至50万之间者为中等城市;人口在20万以下者为小城市。各省、自治区、直辖市人民政府可根据市政建设情况和经济繁荣程度在规定税额幅度内，确定所辖地区的适用税额幅度。经济落后地区，土地使用税的适用税额标准可适当降低，但降低额不得超过上述规定**低税额的30%.经济发达地区的适用税额标准可以适当提高，但须报财政部批准。2、税额计算城镇土地使用税根据实际使用土地的面积，按税法规定的单位税额交纳。其计算公式如下：应纳城镇土地使用税额=应税土地的实际占用面积×适用单位税额一般规定每平方米的年税额，大城市1.5元至30元;中等城市1.2元至24元;小城市0.9元至18元;县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。”。房产税、车船使用税和城镇土地使用税均采取按年征收，分期交纳的方法

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