物业写字楼如何管理？怎么规定的呢？

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• 154****7658

  物业管理工作已是先行工作中比较流行和热门的工作了，人们对物业公司的选择要求越来越高，越来越专业。如何做好办公楼物业管理工作，实现从事物业管理工作的企业一直在分析和探讨的一个问题，也是当前物业管理必须重视和提升的一项重要工作。如何做好办公楼的物业管理工作呢，竞购一段时间的实践得出以下观点。首先，我们应当选择好合理的开发市场，确定好管理的目标，明确从事物业管理的职责和任务，并对现行的管理对象进行认真分析和研究，寻求提升物业管理质量的途径和管理的方法，进而提升公司的知名度与美誉度，提升企业的品牌效应，促进物业管理工作的开展。
  一、 确定管理对象 因物业管理工作较为复杂和多变，要想在物业管理工作方面站稳脚跟，首先应根据自身的条件和所处的环境，选择好管理的目标和群体，正确把握市场的定位和发展趋向。因写字楼和住宅楼的物业管理工作较为复杂，要求人员配备数量较多，技术操作和人员管理综合性较强，外界因素较为普遍，为了更好地开展物业管理工作，首先从一方面入手，集中精力，全心投入做好物业管理工作。因办公楼要求从事物业管理的人员综合性、守纪性要强，而且要求从事物业管理工作的人员素质高，工作标准、工作效率高，规范性强，诸如此类的要求与我们酒店的各项要求较为吻合，且从事办公楼工作的人员多位政府人员，各项工作要求私密性较强，酒店的管理与之相符合。双方的工作和选择特点决定了彼此的核选择与合作。 二、明确物业管理的职责 后勤管理与后勤服务是各办公机关工作的基石，物业管理在办公机关后勤工作中有占有相当重要的地位。从目前物业管理工作情况看，主要体现在以下五方面的任务： 1、房屋的维护与管理。办公楼交付使用之后，由于受自然因素、使用因素、生物因素、地理因素、灾害因素的相互交叉的影响，房屋会逐渐陈旧、破损，使用价值也会逐渐降低。为了延缓这个过程，就需要对办公用房进行维护、保养和修缮，以保持办公房原有的使用功能，防止、减少和控制其破损，使物业管理达到保值、增值的目的，这是**常见的内容之一。 2、实施设备的管理。即一定的科学管理程序和制度，按照一定的技术管理要求，对各种设备的日常运行进行有效的管理，主要包括给排水、空调、消防、配电供应、图像监控、报警及电梯的管理等。 3、清洁卫生管理。主要是公共部位卫生保洁，领导办公室、会议室、接待室、阅览室、活动室的清洁等服务，为业主提供清洁的环境。 4、内部会议，来客接待的服务管理。主要是为会议及与会者在会前会中提供服务，包括会场布置、会议前的服务、花卉的摆放、音响操作等。通过接待服务，展现服务员的风貌，提升企业的品牌形象。 5、治安保卫及消防管理。主要是门卫、安全、监控及停车场的管理。这项工作在物业管理中占有重要的地位，存在管理难度大，服务性比较强。 通过以上五方面的管理服务，为业主提供一个整洁、舒适、文明、安全、方便的办公环境。

  查看全文↓ 2019-06-24 09:12:27
• 156****3970

  住宅物业和商业物业的区别在于，人流及访客较多，所以一个号的楼盘都注重外来人员的管理，写字楼对办公要求特别突出，物业公司对写字楼的管理主要呈现在设施设备的保障及人流的管理上。
  

  查看全文↓ 2019-06-24 09:12:08
• 158****8887

  一、房屋的维修与修缮管理。以对房屋及设备的维护管理来保证房屋及设备在正常状态下使用，并通过科学、正确的使用，延长使用年限，减少自然淘汰，充分发挥房屋及设备的效用，做到维护产权人、使用人的合法权益。
  
  　　二、绿化管理。制定和实施管区内的绿化管理条例，为产权人、使用人提供一个温馨、幽雅的生活环境。
  　　三、卫生管理。为产权人、使用人提供一个高品质的卫生环境区域，满足产权人、使用人的居住需求。
  　　四、治安管理。包括对房屋建筑及其设备设施的安全管理、产权人和使用人的人身安全、财产安全管理，制定并落实防盗等安全措施。
  　　五、车辆交通管理。对小区内的主要通道、停放车场地及设施的管理。
  　　六、公用市政设施管理。进行供水、供电、供气、供热、邮电、通讯等市政设施的委托管理，包括代收代交有关费用。
  　　七、违章建筑的管理。配合违章办，对违章建筑进行举报监督管理。
  　　八、多种生活服务。进行公共楼道、楼外道路及公厕的保洁清扫，垃圾清运等常规服务；代订奶、送报、送小孩入托上学、就医送药等委托性服务；开辟夜间收费停车场、收费农贸市场、旅游服务、养花种苗出售等经营性服务。在为产权人和使用人提供方便的同时，又增加了收入，弥补了管理经费的不足。

  查看全文↓ 2019-06-24 09:12:00
• 134****8780

  一、掌握客户需求层次,提供针对性服务
  按照“马斯洛需求理论”原理,写字楼客户对物业服务的需求具有不同的层次,并逐步升级。
  第一层:基本使用的需求,即保障日常工作开展必不可少的需求,主要指基本的客户服务、公共区域的清洁卫生和绿化、水电空调正常供给、保安服务、电梯通讯系统的正常运行、运转良好的机电设备等。
  第二层:高效快捷的需求,即硬件设施的全面升级,主要指写字楼硬件设施先进性、稳定性、智能化提出更高要求,特别是办公智能化、通讯智能化、立体交通智能化需求等。
  第三层:便利周到的需求,即配套功能齐全,主要指客户要求在足不出户的情况下,满足一切涉及办公的需求。在商务设施方面,配置银行营业大厅、展览展示中心、会议中心、商务中心、邮局等;在生活配套方面,设有中高档餐厅、员工餐厅、咖啡厅、运动会所、超市、[[干洗店、医疗室、美容美发厅等;
  第四层:尊贵感受的需求,即现代物业管理追求的是一种文化,一种客户情感的归属。在写字楼办公的客户,基本上全部为脑力劳动者,或者是行业的佼佼者,他们所具备的影响力自然要求他们追求更高层次的自我实现,写字楼的物业管理当然要适应和满足这个群体的心理需求。尊贵是什么,是对客户发自内心的尊重、是无微不至的关怀、是周到细致的服务,是对每个服务细节的一丝不苟……
  第五层:共荣升华的需求。即写字楼所处繁华核心区域,大厦结构新颖、装饰华丽,物业良好的形象、知名度、宣传效应,用户入住本身就是实力的象征;“孟母三迁,智者择邻而居”,相邻公司的经营规模、行业背景、知名度、美誉度等相近形成强烈共识,达到相互促进、相得益彰、共同升华。
  我们只有充分了解客户不同层次需求的情况下,才能有针对性地提供服务、创造服务,通过个性化的服务来满足客户的不同需求,尽而实现客户利益**大化,提高物业整体服务水平,达到可持续发展。

  查看全文↓ 2019-06-24 09:11:53

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• 问  如何代理写字楼？怎么规定的呢？
  答

  **简单的办法是找一家房地产营销策划公司给你具体出个方案，然后决定是否让他们代理，代理费用虽然高点，但问题是你没经验，怕受骗，所以交给他们处理是**好的，因为他们是专业的。

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• 问  写字楼如何销售？怎么规定的呢？
  答

  　1、写字楼销售的一般阶段划分：　　第一阶段：寻找客户订作式生产(项目导入期)　　此阶段为项目初期阶段，一般项目地块已经取得土地使用权或即将取得土地使用权，此阶段的任务是找到合适的公关人员积极寻找对地块所属区域有办公需求的企事业单位进行订作式生产。该阶段一般持续到项目破土动工。　　第二阶段：寻找大型客户进行整售(项目导入期)　　此阶段项目处于施工初步阶段，鉴于写字楼买家倾向于购买(准)现楼的特点，此时写字楼的全面入市时机尚未成熟，但在该阶段的工程改动余地较大，仍然可以满足客户的个性化需求。所以在此阶段应主动招商确定大客户名单，多通过小组公关形式寻找大型客户进行整售谈判，并在友好协商下满足大客户在工程结构、企业冠名等合理且可行的需求，促进成交，从而降低开发商的资金压力和规避市场风险。　　第一及第二阶段一般处于项目导入期，此阶段宣传的意义在于对项目进行预热，引起社会关注，为后期宣传及销售做铺垫。本阶段一般以企业新闻策划为主要宣传方式。

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• 问  写字楼如何贷款？怎么规定的呢？
  答

  目前，我行已开展“个人商业用房贷款”，该项贷款是我行向自然人发放的，用于购买各类型商业用途房产的贷款（主要是用于购买商铺、写字楼和商住两用房）。贷款所购商业用房，须符合当地城市规划，项目合法、合规，满足当地市场需求。

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• 问  高层写字楼如何？怎么规定的呢？
  答

  老的写字楼也有低层的啊。现在地皮这么值钱，拿地这么难，只能盖得高些喽，这样才能多卖钱，才能有更多的面积出租啊

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• 问  写字楼如何盈利？政策怎么规定的呢？
  答

  1、投资写字楼要注意投资回报率 现在人们已经认识到投资写字楼的一些关键元素，这个投资群体正在逐步增长。从实际情况来看，投资写字楼的回报率要远高于住宅投资。目前住宅价格处于高位的水平，已经失去了投机的机会。而且住宅出租的价格并不可观，空置住宅还将伴随空置费、暖气费用等支出，目前购买住宅投资只能起到保值的作用，而写字楼的出租，则能带来稳定良好的租金收益，而投资写字楼可以在10年甚至更短的时间内收回成本。 投资回报率是一个写字楼投资的关键数据点，也是是大多数投资者投资写字楼所要达到的首要目的。比较投资方案的唯一依据，就是投资回报率。计算投资回报率有两个简单的公式，第一个公式是：投资回报率=每平方米年租金/每平方米售价。从公式上看，高租金、低售价是投资的**佳方案。另一个根据国际专业理财公司的计算原则，衡量一处物业价格合理与否的基本公式为：“年收益×15年=房产购买价”。若投资的物业“年收益×15年”大于购房款，则表明该投资项目尚具**空间。 2、写字楼投资选好地段是关键 地段对于写字楼的价值衡量非常必要，可以说是写字楼投资过程中要注意的首要问题。交通、人流、商贸以及相毗邻的企业平均水准等都是衡量这一区域是否具有增值潜力的具体因素。房产的增值主要来源于土地的增值，城市中心区土地的稀缺性，使得物业增值的空间很大。是否位于城市的主中心区，是衡量一幢写字楼的档次和是否具有投资价值的首选要素。写字楼的租户主要是公司，他们需要与其他企业保持业务的往来，需要毗邻交通要道，路况良好，交通方便，商业气氛浓烈，城市中心区的写字楼价格一般较高，但是由于其一般具有高租金、高入驻率的特点，投资回报也较高。 3、投资写字楼要看准区位位置 投资写字楼一定要认准中心，这个中心可以是cbd中心，可以是金融中心，也可以是贸易中心，在这些中心地带，有企业发展需要的全配套服务，不论周边的交通环境多么畅通，写字楼仍然需要在核心的区域才有**空间。 4、投资写字楼要选择地标式建筑 由于地标性的建筑**空间较大，所以投资写字楼要选择城市的地标式建筑。写字楼发展至今，已经不仅仅是作为办公用的场所，同时还代表了企业的形象，甚至反映了企业的资金实力。与商业类似的道理，如果购买的写字楼知名度很低，市场认可度较差，那**空间自然不会很高。在选择写字楼时，投资者要将这一因素考虑进入。 5、投资写字楼要注重使用率 虽然节能环保在目前投资写字楼的注意事项中并不是主流，但是随着这种意识的不断提升，能否在享受到同等品质的同时，将运营成本降到**低，将是未来写字楼竞争的因素。苗业内人士表示，写字楼的运营成本相对于住宅来说还是比较高，如果能够节省10%-20%的运营费用，那么对企业来说，也将是一项支出的节省。不过对于这一点，需要写字楼真正投入使用之后才能体现出来。

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