开发商不按规划交房怎么办？谁知道呢？

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• 134****5954

  对于购房者来说首先要知道在什么情况下开发商完成了交房的义务。根据《**高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”也就是说，除非购房者与开发商之间有特别的约定，开发商向购房者交付商品房钥匙的时候就是开发商向购房者完成了交房的义务。
  现在的房屋买卖合同一般都是国家工商行政管理局和中华人民共和国建设部统一监制的合同文本，合同中关于交房期都有较为严格的具体规定，并且还有逾期交房的惩罚性条款，比如在逾期若干天内要付违约金，逾期若干天内购房人有权退房，并要求发展商支付违约金。对于具体的违约金计算方式由双方自行约定，很多开发商为了降低约定的违约金，计算比例都比较小，一般都是万分之二左右，折算一下甚至低于银行贷款利率。所以购房者在签订合同的时候应当要求约定一个合理的违约金计算比例，一般以银行的贷款利率为标准比较公平。
  而购房人对晚交房的情况也要具体分析，通过调查研究看看开发商对于晚交房是否有免责的理由，比如非因开发商原因的小区设计、规划变更。如果有免责的原因，开发商应提出有关证明文件，该证明文件应该是房管部门或法院予以认可的文件。如果开发商确有证明能够免责的理由和文件，购房人则可以与开发商协商新的交房时间以及有关补偿条款。补偿的方式一般为开发商向购房者支付邻近地段、相同面积房屋的租金。
  由于房屋延期交付的时间充满着不确定性，购房者应该注意到诉讼时效的问题，及时行使自己的诉讼权。诉讼时效是指权利受法律保护的期限，若超过诉讼时效，当事人就丧失法律上的胜诉权。我国法律规定，从当事人知道或应当知道自己的权利受侵害之日算起，诉讼时效为两年。也就是说购房者应当在合同约定的交房日的两年内行使诉讼权。如果你在诉讼时效期限内向开发商主张上述权利，则新的诉讼时效就从你主张的日期起重新计算两年。当然，要有相应的证据来证明你的主张，如挂号信等书面证据，打电话口头说说一般是不行的。
  
  

  查看全文↓ 2019-07-04 12:00:37
• 155****6165

  首先对于具体的交房条件，购房者在与开发商签订《商品房买卖合同》时就应及时予以重视，对于一些重要问题应通过附件、补充协议的形式加以约定，同时在合同中明确开发商未达到交付使用条件时的违约责任。
  其次在收房过程中，购房者一旦发现开发商拟交付房屋存在质量问题、安全隐患，应及时采取维权手段。有的购房者认为，开发商在不具备交房条件下交房是违约行为，事后可以按合同约定进行索赔，但实际上，如果购房者不提出、不主张，甚至以为“收了房再慢慢讲道理”，却不知道这种做法已放弃了自己的权利，等于默认了开发商的行为。
  关于商品房交房条件的认定问题有明确标准：“商品房交付使用应经综合验收合格，即应当具有建设单位(即房开商)组织设计、勘察、施工、监理五方验收合格后签署的《竣工验收会议结论表》、消防验收准许使用文件(规划、环保等专业部门认为无需出具认可意见的除外);当事人双方约定以《商品房买卖合同》(2000年示范文本)第八条中，“该商品房经验收合格”，作为交房条件的，《竣工验收会议结论表》和消防验收准许使用文件是必备文件，视为**低交房标准，当事人约定的交房条件高于上述标准的，以当事人约定为准;当事人约定的交房条件低于上述标准的，应当满足**低交房标准。”
  (一)检验相关文件是否齐全
  1、《竣工验收备案表》**重要，《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》是目前收房环节中**应该注意的文件。该表是建设部为规范工程竣工验收备案的管理工作而制定的，它由设计、监理、建设单位和施工单位四方合验后，在工程竣工15天内到建设行政主管部门竣工备案。
  2、《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺，必须作为购房合同的附件，与购房合同具有同等的效力。
  3、《住宅使用说明书》是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标，如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明和提出注意事项。
  4、还要注意开发商能不能提供货《建设工程质量认定证书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》以及《实测面积登记表》。 (二)检验房屋本身是否合格
  1、检测房屋面积。要求开发商出具《实测面积测绘报告》，根据房屋土地管理局所属的专业测量单位对每一套房屋面积进行核定所得实测面积，核对其与销售面积是否存在误差，误差率的范围有多大;若实测面积误差超出3%，可以中止收房。
  2、检验房屋质量。购房者进行房屋验收时需仔细检查商品房质量，如果存在问题，及时与开发商协商解决，根据问题的严重程度选择退房或者维修等处理方式。 (三)注意验收结果
  1、房屋检验没有问题的：按实际验收情况填写《验房交接表》等相关文件。
  2、如有不满意的地方，可提出意见并将意见填写在《验房交接表》中，作为书面依据，如发展商未准备有关表格，买家应另以书面形式将意见送交发展商。
  3、发现问题，买卖双方可协商解决，如属可整修内容，应协商并签署有关整改维修文件，约定下次验收时间(一般不超过30天)。

  查看全文↓ 2019-07-04 12:00:32
• 156****8047

  开发商未按合同时间交房，是需要支付违约金的，通常违约金的赔偿金额及方式会在购房合同内体现。
  根据《商品房销售管理办法》第十六条 商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：
  （一）当事人名称或者姓名和住所
  （二）商品房基本状况；
  （三）商品房的销售方式
  （四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；
  （五）交付使用条件及日期
  （六）装饰、设备标准承诺；
  （七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任
  （八）公共配套建筑的产权归属；
  （九）面积差异的处理方式
  （十）办理产权登记有关事宜；
  （十一）解决争议的方法
  （十二）违约责任；
  （十三）双方约定的其他事项。
  第三十条 房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。

  查看全文↓ 2019-07-04 12:00:27
• 157****6949

  房开商用于建设的施工图纸按规定必须经过规划局、建设局的审批通过。
  你的情况，可以向当地的建委反映，也可以到负责这个项目的建设工程质量监督站反映（本市的质监站就有个专门的窗口接待房屋质量类的投诉），另外，还可以向负责该项目的规划局反映。
  你遇到的情况，应该属于房开商擅自更改房屋布局，除与跟上述部门放映外，可向房产局投诉房开商存在欺诈行为。还有，跟当地消协、315放映情况，也要向媒体投诉。

  查看全文↓ 2019-07-04 12:00:21
• 147****4366

  1，按合同约定来看，若合同内有约定逾期交楼的违约赔偿，您又满意该赔偿，则可按合同来办；
  2、如果合同内没有明确约定，您可尽量向开发商争取补偿，因为目前房价涨幅较大，选择退房很不划算，若有精力的话，可向开发商磨到较大的补偿，或者想当地的仲裁委申请仲裁。
  3、如果发现房屋整体质量有问题，或有资金压力或有更好的房子选择，可选择要求退房或换房，比如换到自己更满意的新的一期楼盘去。
  
  

  查看全文↓ 2019-07-04 12:00:15

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• 问 开发商不按规划修建怎么处罚？谁知道呢？
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  1、“开发商违反小区规划的问题”：既然是违反“小区规划”，就先找到小区的原规则设计方案和图纸。2、“在报纸上发现规划局的告示”：带上有告示的报纸和小区的原规则方案，到规划局去申请听证或是提出异议，如果商铺规划还有被批准、还只是在公示阶段，就有可能阻止变更。3、如果规划局已经批准道路变商铺的规划：你们提出异议规划局不理睬时，可以到规划局所属的县一级政府、或是其上一级规划局提起行政复议，或者到法院直接提起行政诉讼，告规划局违法批准小区道路变成商铺。4、同时，还可以由业主代表到政府的信访办反映问题。5、此事，**好是有小区尽可能多的业主签名共同反映。

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• 问 开发商不办决算怎么办？谁知道呢？
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  如果说他们不按照合同支付违约金**直接有效的方法就是打电话投诉。找律师是伐不来的。现在你可以打市长热线投诉。或者消费者合法权益保护投诉电话啊。你已经把你的钱拿去让开发商使用了那么长时间就那么点违约金，你就退房是不伐算的。房子一定要要，违约金也一定要拿。老百姓挣钱不容易啊。

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• 问 开发商怎么招商？谁知道呢？
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  现在的销售人员拿其现在的销售提成，而对于现在兼负责招商提成可以分为两部分，如果现在招商已经的完成的，可以给其全部招商提成，而如果现在的招商只进行了一部分，还需要后来专门的招商人员来共同完成得，提成可以销售和招商各占50%，等该招商彻底完成发提成。

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• 问 开发商提前交房怎么办？谁知道呢？
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  对于交房的时间，大家都会声讨开发商延期交房。但是有些时候开发商也会有提前交房的情况出现，但开发商提前交房好吗？们一起来看一下开发商提前交房好处和开发商提前交房坏处！开发商提前交房好处：一般来说建筑封顶以后，电梯-水电-门窗-内部公共区域-外部公共区域-实测面积-抹灰-外立面清洗还有很多工作要做，这个要看开发商自己的开发计划了，处于预算计划和成本考虑一般来说不会提前交房，如果是营销需求或者其他变化在资金和工程进度允许的情况下，也可能提前交房，而且提前交房可以解冻开发商在政府的期房预售押金，对开发商的资金流转也是有一定好处的。而对们业主来说，可以提前拿到房子，对房子的规划装修也有比较充足的时间安排等等，也是好事一件。开发商提前交房坏处：开发商提前交房是比较少的，所以**担心的就是开发商在交房条件没有达到的情况下利用购房者想快点儿收房的心理偷工减料，用“提前交房”掩盖质量问题，使业主们接受质量不合格的房子，而业主们如果签字收了这种质量有问题的房子，就等于放弃了法律赋予的权利，**终损害自己的利益，也让开发商逃脱了责任。开发商提前交房一定要做请专业的验房师来验房，如果房子不合格的话坚决不能签字收房。目测难以检验房屋质量，尤其不要被开发商提供的简单装修所蒙蔽。手续证件不齐全的房屋不管什么理由，都要坚决不能接受。

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• 问 开发商拖延交房怎么办？谁知道呢？
  答

  需要看商品买卖合同中对关于延期交房条款是如何约定，一般都有过多长时间可以退房的约定，如有可以按合同约定主张退房的权利；原则上应当找开发商解决。

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