谁知道商品房价格怎么样定的？

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• 132****3357

  一、房价的构成是什么？
  决定商品房价格因素很多，其中主要的是土地费用和拆迁安置费用约占10％～20％，房屋建筑安装费用约占20％～30％，市政设施费用占10％左右，各项税费约占20％。在此基础上，还要加上20％左右的开发商利润，从而构成商品房的售价。一些大城市的高房价还来源于高昂的征地拆迁安置费用。同时一些开发商的高额利润也是造成高房价原因之一。
  总体来说，房价大致可分为四大部分：
  1、土价成本：包括土地出让金以及相关费用，如郊区的耕地补偿、劳动力安置、城区的拆迁周转费等；
  2、建筑安装费：如设计、招标、监理、材料施工等。广义地可包括前期工程费、基础设施费（七通一平费），甚至大市政费、四源费、用电权费等也可折算在建安装费里；
  3、开发商经营费用：包括管理费、销售经营费及融资利息等；
  4、开发商经营利。
  二房地产开发商是如何定价的？
  1、成本加成法（开发成本加利润分摊到单位建筑面积上确定价格）
  开发商开发物业当然不能忽略其基本成本，建造之前的成本预算在很大程度上影响终销售价格。建造成本含土地使用费、公共设施配套费、建筑材料和人工费以及多种相关税费等，这些均为硬性成本，不太可能避免，开发商一般在成本的基础上加以适当的利润来确定房价

  查看全文↓ 2019-07-18 00:20:01
• 131****0613

  标准一：房龄
  房屋的新旧程度，不仅决定房源卖相，也对购买者今后的使用构成影响。房屋自修建完毕后，就开始进入了 折旧期。在进行二手房交易时，要计算房屋折旧费。砖混结构房屋折旧期限为50年，每年的折旧率为2%左右。
  标准二：户型
  套二、套三等正规户型好，反之，形状不规范的异型户型，或者套型过小、过大的户型，都会降低房价，一 般减去5%到10%。
  标准三：楼层
  楼层的好坏也直接影响房价的高低，处于中间部位的房屋**好卖，一般计算时增加3%，再往上或者往下的楼 层房屋售价就会相应减少1%到5%。如果底楼带有户外花园，或者顶楼带有屋顶花园，价格要增加一定百分比。
  标准四：朝向
  南北朝向的房子**好。东西朝向及其他朝向的房子的室内通风和采光都不及南北朝向的好。朝向不好的房屋 评估时要减去2%到5%。
  标准五：装修
  装修时间在5年以内的房屋价格要高一些，如果装修质量较高、成色又好，则需加10%。反之，若装修时间超 过5年，或者只是简易装修，装修成本不大，增加比例酌情降低。
  标准六：物管
  有物业管理的小区主要是新修商品房楼盘，建筑年代在1995年左右或是单位宿舍区都不设置物业管理，一般 情况下没有物业管理的小区减去3%到5%。

  查看全文↓ 2019-07-18 00:19:51
• 136****5279

  房价应该是按照该地段和楼盘的具体情况来定价格的，而不能过于偏离市场的平均价格，但房子在定价时也是有技巧的。
  房价一般分为四个部分：
  土价成本：包括土地出让金以及相关费用。
  建筑安装费：设计、招标、监理、材料施工等。
  开发商经营费用：管理费、销售经营费、融资利息等。
  开发商经营利润：即从毛利中减去经营费用所得。

  查看全文↓ 2019-07-18 00:19:42
• 133****2830

  一、土地出让金
  土地对于整个社会而言是一种稀缺资源，也是一种不可再生资源，因此外国投资比国内投资的出让金高，商业楼的出让金比住宅楼高。
  二、前期费用
  主要包括三通一平费用和专项费用。三通一平费用是指使建筑地段的土地平整，达到通上下水、通电、通路等投入的资金，大面积或不成熟的小区建设在此项费用上的投入是可观的。专项费用指支付给设计公司的总体规划、房型设计等费用，开发商若重视此方面的投入，将为其本身和消费者带来利益。
  三、土建费用
  很多房子外表看起来差不多，但实际质量却有很大的差别。这主要就表现在土建费用上，框架结构，多层打桩，现浇楼板虽然使得成本比较高，但是房屋质量也更能保证。俗话说一分价钱一分货就是这个意思。
  四、配套设施费用
  这部分主要包括开发商在水、电、煤气、绿化、卫生、教育等方面花费的资金。在现在的大环境下，绿化率也成了一个衡量的重要标准。
  开发商打死也不会告诉你：房价其实是这样确定的！
  五、经营管理、销售费用
  指用于房地产出售到交付使用过程中，开发商管理人员所发生的一切费用等。销售中诸如广告宣传、售楼处搭建、中介代理等费用，也是房地产价格的组成部分。
  六、利息
  对于一个项目的资金投入，开发商多数会选择银行贷款来解决，这就产生了利息。如银行向下调息，对于开发商负担就会减轻，虽然对于房价影响不大，但相对而言可降低成本

  查看全文↓ 2019-07-18 00:19:30

相关问题

• 问 商品房价格怎么样
  答

  商品住宅差价包括楼层差价、朝向差价。楼层差价、朝向差价分别按增减代数和为零的原则，由开发经营单位自行制定，其中属政府定价的政府指导价的，报价格主管部门确认。

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• 问 商品房价格怎么样
  答

  未来10年房价还会上涨，如果有钱却还没房子那就买吧，如果还有闲钱，再买点理财产品与收藏品什么的，总之就是多元化的配置自己的资产，才可能保证自己这辈子都是个有钱人。房子上涨的原因：1、更多的人要从乡镇进入城市，不管是进城务工还是农村乡镇富裕人士进入城市改善居住环境，这都导致了需求总量在未来的增长动力。而土地就是这么多，可拓展的城市土地就这么多，并且一线、二线城市的可拓展土地更是极为有限。2、未来一段时间内，地方政府仍然严重的依赖土地出让金，房企的营业税、增值税、所得税，房地产开发带动的建筑材料产业链的产出；公路、公建、桥梁、铁路、机场、公园、环境整治、保障房等，这些都需要庞大的资金。只有不断向上的房地产市场才能支撑各地不断扩张的基础设施建设。3、丈母娘精神带来的刚需群体短期内不会改变，结婚买房仍然会是未来十年的主流。改善居住环境的客群会保持高增长，而投资群体面临的问题是投资渠道的狭窄，有钱没处投资，实体经济进入瓶颈，而投资不动产尽管未必是回报率**高的渠道，但绝对是**省事并且风险**小的一种投资方式。4、改革开放到现在，通胀从来没有停止步伐，可以说通胀年年有，近年特别大；远的不说，如果按2000年拿30万存银行和30万买房做对比，就很直观了，钱只是印着数字的纸张，哪一天TG有需要了，就多印10倍，谁都无奈何，只有不动产、金属、奢侈品、艺术品才是未来长期可以保值增值的资产，而中国投资与需求群体**大的肯定是房产与金属。

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• 问 为什么商品房价格贵？谁知道呢？
  答

  房价高的根本原因就是货币超发，流动性过多，钱太多了;有一些人要保值就买房子，购买力很强，就把房价炒上去了。但房屋还有另外一个使用价值就是让人住，但为了消费而买房的人却买不起，这就是我们面临的问题。

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• 问 谁知道商品房楼层的高度是怎么样计算的
  答

  房子的楼层高度，在商品房里面是要求达到3米，但是在开发商算层高的时候会将楼板算进去的，所以一般的层高都是2米8几这样子，是**符合国家标准的

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• 问 开发商怎么样？谁知道呢？
  答

  1\国家对大幅增长的房地产交易价格及盲目性投资等问题非常重视,出台一系列的政策措施来加以抑止\惩罚.2\由于这两年国家多灾多难.在惩罚房地产的同时,提高储备金率及信贷利率,在某些程度上大力抑止了购房者的购买刚性.并对部份中小型开发商造成了极大的困扰.全部由自有资金开发明显压力过大.银行不放贷,某些中小型开发商.连饭都吃不饱了.3\欧州国家,特别是以美\英为首的国家,次贷所造成的经济危机前兆,部份私有银行的倒闭,整体经济的回落下滑,所带来全世界性的金融危机影响.4\国民由于今年物价暴涨而带来的信心缺失.

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