房地产预售营改增了吗，有什么规定？

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• 143****8233

  房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。2016年5月1日以后，为保证不影响购房者正常业务办理，允许房地产开发企业在收到预收款时，向购房者开具增值税普通发票，待正式交易完成时，对预收款时开具的增值税普通发票予以冲红，收回原发票，同时开具全额的增值税发票。

  查看全文↓ 2019-08-18 09:35:38
• 141****8033

  虽然房地产营改增的具体政策还没有出台，由于按照现行的营业税法规，销售不动产采取预收款方式的，要在收到预收款的同时缴纳营业税。这意味着预售的商品房已经交过了营业税，营改增后，不应该再对已经预售的商品房征收增值税。
  由于对已经交个营业税的项目不可能再征收增值税，对于房地产企业来说，更为关键的是如何划分与已经预售项目相关的进项税额。这一方面需要政策的明确，另一方面也要看企业自己如果对新老项目进行核算。希望能帮到你

  查看全文↓ 2019-08-18 09:35:29
• 148****6460

  根据财税[2016]36号《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》和国家税务总局公告2016年第18号《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》规定，营改增后，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。
  销售额的计算公式为：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地款）÷（1+11%）。
  相应的增值税销项税额的计算公式为：销项税额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地款）÷（1+11%）×11%。
  例: 甲房地产开发企业为一般纳税人，按照增值税一般计税方法计税。甲企业销售一套房产，取得含税销售收入1,110万元，假设对应允许扣除的土地价款为400万元。则甲企业按照财税〔2016〕36号文规定，销售额=（1,110万元-400万元）÷（1+11%）=639.64万元，增值税销项税额=(1,110-400) ÷(1+11%) × 11%=70. 36万元。　　
  根据财税[2016]43号《财政部 国家税务总局关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》规定，营改增后，契税、房产税、土地增值税和个人所得税的计税依据为不含增值税收入。　　
  对于不含税收入，目前存在三种计算方法，下面以上述例子分别说明。　　
  在上述例子中，含税收入为1,110万元，则不含税收入=1,110÷(1+11%)=1,000万元。即不含税收入=含税收入÷（1+税率），这是不含税收入的第一种计算方法。　　
  同样在上述例子中，含税收入为1,110万元，增值销项税额为70.36万元，则不含税收入=1,110万元-70.36万元=1,039. 64万元。
  即不含税收入=含税收入-增值税销项税额，这是不含税收入的第二种计算方法。　

  查看全文↓ 2019-08-18 09:35:19

相关问题

• 问 房地产营改增有哪些影响呢？
  答

  “营改增”主要对个人二手交易的税收征管产生影响，此前营业税、个税、契税等，都是地税部门交税;“营改增”后，增值税要在国税部门交税，对征管有影响。　　但是“营改增”具体政策没有出台，还难以判断个人二手房买卖交易中税负是否会变化。原来营业税是5%，改成增值税后，税率可能是6%，也可能是11%，还有可能适用征收率3%。　　个人二手房交易中，需要交纳营业税的住房，税负是否变化还要看未来政策;但满2年住房免征营业税的政策，改成增值税后，应该会延续免征的优惠政策。　　个人二手房买卖若改成增值税，则原来购买住房缴纳的增值税，在该套住房卖出时，已缴纳的增值税可能允许被抵扣掉。　　比如，某套住房房主购入时是100万，缴纳营业税5万元，1年后卖出(不适用免征营业税条件)200万元，买房方需要承担10万营业税。　　在增值税条件下，依据增值税原理，若按常规办法、仅对增值部分征税，即对住房增值的100万元(现价200万-原价100万=增值100万)征税，税率若为6%，需缴纳增值税6万元，税负有所下调;税率若为11%，需缴纳增值税11万元，税负有所上升。在增值税条件下，若按简易征收办法、以核定征收率征收，若征收率为3%，即对现在住房出售价格200万元征税，缴纳增值税6万元，税负也是减轻的。　　不过，对于北上广深满2年(含2年)的非普通住房，现有政策为差额征税，其实已经借鉴了增值税只对增值部分征税的原理，营改增的影响还要看未来具体政策。 简单来说买进之后两年再卖出都不存在营业税或增值税，其实影响并不是很大，只是对于以后买房做证上面的价格需要慎重考虑一下

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• 问 房地产营改增实施细则
  答

  房地产营改增实施细则如下：①房地产和建筑业，金融服务业等纳入改革体系。房地产行业，现行营业税税率为5%，营改增后适用11%的税率，简单地将新税率与旧税率直接进行比较是没有意义的。在营业税制度下，房地产对营业税税源的贡献最大，营改增后的营业税税率相比变化较大，这两个行业受到较大影响。②过渡期内，简易计税营改增新规，2016年4月30日前开工日期自行开发的房地产项目可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算纳税。对于房地产营改增的实施细则运行之后，其实对于大多数的购房者来说，影响还是比较大的，无形之中会增大一部分的购房成本，所以我们在购买房屋的时候，还是要多从实际的角度出发，并且要把除了房款之外的其他部分计算在购房的成本当中。

• 问 房地产企业营改增是怎么做的呢？
  答

  你好，营改增以后的房地产税有所改变，房地产企业设计税费有以下类型：　　1、契税：主要是在购买土地的环节，税率3%.计税基础是购买土地的合同金额(可能回加上土地指标款等，具体不知)。　　2、印花税：计税基础和税率有很多，一般来讲只要签合同都要按合同金额缴税，各种账簿凭证也要缴税。　　3、增值税：太细了，以后再写　　4、城建税、教育费附加、地方教育费附加：这个是附加税，计税基础是增值税额，城建费7%，教育费附加3%，地方教育费附加2%(成都税率，各地可能会有差异)　　5、土地增值税：分为预缴和清缴两个环节。预缴的时候按照预收款金额缴纳，税率受项目位置、产品类型、地方政府政策影响各地不同。　　6、土地使用税：按照土地使用面积缴纳，你交房过后对应面积就不用缴纳。一般来讲按照多少钱一平米计算，具体税率个地方规定不同。　　7、房产税：有两种计税防范。从价计征：按照房屋价值的一定比例为计税基础(这个比例各地不一样)，税率1.2%。从租计征：按照租金收入的12%计征。一般一年交两次。　　8、企业所得税：按照应纳税所得额的25%缴纳。每个季度预缴，每年4月底之前清缴。同时，预收账款要作为收入缴纳企业所得税，各地毛利率规定不同。　　另外：企业所得税、土地增值税的计税基础不含增值税。

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• 问 营改增房地产税收政策是什么啊？
  答

  第一章 适用范围第一条 根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）及现行增值税有关规定，制定本办法。第二条 房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，适用本办法。自行开发，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。解析：本条规定全是针对房地产开发企业的内容。第三条 房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的，属于本办法规定的销售自行开发的房地产项目。解析：规定了房地产企业购入未完工的房地产项目立项销售的处理。第二章 一般纳税人征收管理第一节 销售额第四条 房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）解析：营业税改征增值税试点有关事项的规定中（三）销售额中房地产差额纳税，进行了细化解释。第五条 当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。解析：规定了可扣除土地成本的计算公式。符合成本匹配的原则。第六条 在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。第七条 一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况，扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。

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• 问 营改增后房屋中介公司交什么税?营改增后房地产企业要缴纳的税有哪些
  答

  要涉及契税、印花税、土地使用税、增值税、土地增值税和企业所得税一 取得土地环节 开发商品房等经营性用地，以招、拍、挂方式取得土地，主要涉及契税、印花税。1、契税应纳税额=土地成交价格×适用税率（3%-5%）2、印花税应纳税额=应纳税凭证记载的金额×适用税率印花税税额=土地使用权出让合同金额×5‱二 建设开发环节 取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证后进行施工，主要涉及土地使用税、印花税。1、土地使用税应纳税额=土地实际占用面积×适用税额2、印花税常见的合同如下：印花税税额=建设工程勘察设计合同金额×0.5‱＋建筑安装工程承包合同金额×0.3‱＋借款合同金额×0.05‱

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