楼梯房公摊面积小吗？一般有什么规则？

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• 143****1217

  房子公摊面积有规定，具体规定如下：
  业内默认的标准为：6层以下低层商品房的公摊系数一般为12%左右，11层左右的小高层商品房的公摊系数为20%左右，18层以上高层商品房公摊系数为25%左右，超过25层的商品房上约为30%。 公摊面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙(包括山墙)水平投影面积一半的建筑面积。
  不应计入的公用建筑面积有：独立使用的地下室、车棚、车库、为多栋服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室。
  房屋公摊面积，即公用建筑面积，是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。

  查看全文↓ 2019-09-03 14:10:27
• 143****9224

  房屋公摊面积是指分摊的公用建筑面积的简称，它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。可分摊的公用建筑面积即公摊面积为：
  1、大堂、公共门厅、走廊、过道、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、交(配)电室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和物业管理用房以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房；
  2、每套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙)，为墙体面积水平投影面积的一半。

  查看全文↓ 2019-09-03 14:10:14
• 154****2063

  业内默认的标准为：6层以下低层商品房的公摊系数一般为12%左右，11层左右的小高层商品房的公摊系数为20%左右，18层以上高层商品房公摊系数为25%左右，超过25层的商品房上约为30%。
  公摊面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙(包括山墙)水平投影面积一半的建筑面积。 　　不应计入的公用建筑面积有：独立使用的地下室、车棚、车库、为多栋服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室。

  查看全文↓ 2019-09-03 14:09:51
• 136****2068

  1、突出墙面和在房屋内的承重结构柱的面积计算
  
  在高层建筑中，因结构需要，在下面几层（商业区和办公区）可能有与墙体相连和屋内独立的承重结构柱，其面积计入该柱平面位置所在的套内建筑面积中（分零摊位除外），这意味着此面积还要去分摊其它的共有面积。
  
  此种处理方法的弊端在于承重结构柱是出于整栋建筑的结构需要而设计，并不为某一户专用，把其面积计入该户套内建筑面积不符合产权人的客观利益。
  
  《房产测量规范》明确规定有“套内建筑面积由套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成”，由此可见把承重结构柱纳入套内面积是不符合国标精神的，而规范中并没有明确承重结构柱由哪些范围来分摊，因而我们采取上述处理方法也是不得已而为之。建议：承重结构柱的设立是出于整栋建筑的结构考虑，应由整栋房屋共同分摊。
  
  2、关于自然层的认定
  
  《房产测量规范》中规定“楼梯间、电梯（观光梯）井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算”，这就要求必须对自然层有明确的定义。《房产测量规范与房地产测绘技术》一书中对自然层作了如下定义：房屋自然层数是指房屋的楼板和地板结构分层的层数，因此，复式（或跃层）结构中上层应算自然层数。由此引发了一些值得探讨的问题：
  
  （1）户外楼梯、电梯（观光梯）井、垃圾道、管道井的面积会大幅度（甚至成倍）增加，势必会加大复式房（或跃层）权利人的共有面积分摊量。而对于住宅来说，一户房屋在梯道上只有一个入户门、一个垃圾道开口，只因是复式（或跃层）就加算梯间、垃圾道等的面积有些欠妥。
  
  （2）当一栋房屋中复式（或跃层）结构与错层同时出现时，外墙面积如何计算。如图二中A部分为复式结构而上下为错层，显然外墙是在复式结构处算两层其他部位算一层，如果复式与错层情况复杂，则外墙面积计算的难度会大大增加，同时也不利于图形和数据的计算机处理。这种情况我们在实际工作中已多次遇到，我们都没有把复式结构（跃层）的上部算作自然层，这样相关矛盾也都迎刃而解了。
  
  3、共有面积被分摊到不同功能区或楼层的计价差异问题 这是从房屋面积测算工作而引发的思考。随着国家住宅商品化的深入和房地产市场的日益活跃，房屋的产权关系越来越复杂，由传统的单一产权向多元产权转化。因此共有面积计价与共有面积计算和分摊呈现出的矛盾越发突出：如地下室的销售价格往往比地上部分低得多，当其为共有面积被分摊到不同功能区或楼层时，其价位也被确定为与该功能区或楼层的价位一致。若同时被摊位和住宅分摊，则会出现同为地下层共有面积而价位差异畸形的情况。显然，这种计价方法对权利人利益是一种极大的侵害，但是又十分隐蔽。故特提出如何从面积计算的角度出发来解决这一矛盾与各位探讨。
  
  4、非住宅共有建筑面积的分摊方法
  
  针对非住宅共有面积关系复杂、分摊方法不易把握，特提出“先整体后局部，分次计算”的方法。 从设计角度考虑，对非住宅而言，一般情况下其设计功能的**小单位为层，因此，把分摊的**小单位划定为层是合理的。这样，不管每层内权利人是否确定，都能保持其前后分摊界定的一致性。
  
  在以层为**小单位进行分摊前，先以房屋划分的功能区为单位对整栋公用的共有面积进行分摊，再以层为**小单位进行对功能区内共有面积的分摊，在这之后当出现因购房者的使用需求而修建割断，形成楼层内新的共有面积时，为能进一步明确各权利人应分摊的面积，应进行第三次分摊，即用割断本层的套内建筑面积去分摊因割断产生的共有面积。若功能区内各层结构完全相同则可省去分层分摊的一步，这样并不会影响计算的结果。用这种方法处理有两个明显的好处：
  
  1、计算过程清晰明了，易于过程表达和判读；
  
  2、在遇到按权利人购买力分割销售时，不会影响已发证房屋的权属登记面积。
  
  5、空走楼梯的面积计算
  
  在一些综合楼宇中，经常会出现下面几层（一般是非住宅）通往上部功能区（一般为住宅）的楼梯（含步行梯和电梯）连续空走的情况，即该楼梯在下面几层不开门而直接通过。如果严格按照“谁使用，谁分摊”的原则进行分摊无疑无端加大上部功能区的共有面积。从使用功能来看，空走楼梯确定是只为上部功能区使用；而从设计角度看，它的出现是出于为上部功能区使用者出入方便和非住宅部分便于管理的需要而专门设计的。因此我觉得楼梯空走部分由其经过的功能区和其服务功能区共同分摊较为合理。
  
  房屋面积计算是一项政策性极强的专业技术工作，房屋面积的准确与否涉及到千家万户的切身利益。因此，一个房产软件开发公司，在软件开发推广与应用房产软件方面，有理由了解技术细则并以之指导工作，这是至关重要的。

  查看全文↓ 2019-09-03 14:09:47

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• 问 楼梯公摊面积包括哪些？楼梯公摊面积一般是多少
  答

  楼道公摊面积包括哪些？1、楼道公摊面积包括楼梯，安全通道，还有绿化。但是也有一定的计算方式，楼道使用面积计算公式是：楼道面积属于住户，任何人没有私用的道理。如果想要使用楼道面积，首先需要同一层的住户的同意，并且物业认同。物业虽然没有产权，但是拥有管理责任，私占之后的安全物业并不负责。2、计算使用面积时有一些特殊规定：跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；烟囱、通风道、管井等均不应计入套内使用面积；内墙面装修厚度计入使用面积。计算住宅租金，都是按使用面积计算。楼道使用面积分摊系数＝需要分摊的公用面积之和／各套内建筑面积之和＝（总建筑面积之和一各套内建筑面积之和）／各户套内建筑面积之和。楼道公摊面积一般是多少？1．有关划定范围。楼道里面的面积并不只是出入的楼梯，日用的垃圾间，还有楼道里面的其他设施属于楼道公摊面积，例如一楼的大厅，配电间等，根据自己居住的房屋的对应的楼道设施来判定楼道面积范围。有关计算面积。首先需要测量一层以上其中一层的楼道共用面积，如后再测量一楼的面积，计算住户的数量，相除就是楼道的公摊面积。不可以用公摊系数进行计算，因为公摊系数还包括楼外的公摊面积。2、有关楼道面积属于住户，任何人没有私用的道理。如果想要使用楼道面积，首先需要同一层的住户的同意，并且物业认同。物业虽然没有产权，但是拥有管理责任，私占之后的安全物业并不负责。有关楼道里面的公摊面积怎么算，划定范围然后测量进行计算就可以。自用楼道面积需要在不妨碍他人出入以及安全的前提下，通过业主的同意，物业的认可才可以使用。

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• 问 一般小高层的公摊面积有多少？
  答

  通常在无电梯的多层建筑中，公摊系数在5－10％这个范围内都是正常的，超出10％的也有可能，不过少见。在有电梯的板式小高层建筑中，公摊系数通常在15－20％之间。在有电梯的板式高层建筑中，公摊系数通常在18-25％之间。在有电梯的塔式小高层建筑中，公摊系数通常在18－22％之间。在有电梯的塔式高层建筑中，公摊系数通常在20－30％之间。

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• 问 小高层公摊面积一般是多少？
  答

  一般多层小高层公摊面积为8%-15%，小高层公摊面积一般是销售面积为10%-20%，高层公摊面积一般是销售面积为15%-30%。那么也就是说小高层公摊面积一般为10%-20%。

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• 问 小高层公摊面积一般多少合理？  
  答

  WHITE-SPACE: normal; ORPHANS: 2; FLOAT: none; LETTER-SPACING: normal; COLOR: rgb(43,43,43); WORD-SPACING: 0px; -webkit-text-size-adjust: auto; -webkit-text-stroke-width: 0px">各楼盘因为自身的情况不同，公摊也有差异。带电梯的小高层住宅，公摊系数在15％－20％之间；高层住宅相对更高一些，在20%－25％左右。

• 问 我想知道楼梯房公摊面积小吗？
  答

  1、商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：电梯井、楼道间、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以外及外墙墙体水平投影面积的50%。2、各楼盘因为自身的情况不同，公摊也有差异。据目前房地产市场上的操作经验，普通多层住宅楼，在没有地下设备用房、没有底层商铺、底层架空的情况下，公摊系数在10％－15％之间；带电梯的小高层住宅，公摊系数在15％－20％之间；高层住宅相对更高一些，在20%－25％左右。

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