二手房一房多卖怎么查?开发商一房多卖 如何查询 ？

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• 134****1892

  申请人需要拿房产证复印件和业主身份证复印件到档案局查档。
  
  如何防止一房多卖情况：
  
  一、购房者要进行产权调查。
  
  交易中心通常备有房屋的原始记录，包含房屋所有的基本信息，如房屋土地状况、产权共有人等。发
  
  现房屋产权证上的记载与调查结果不相符时要注意，卖房者有可能是一房二卖。
  
  二、提存房屋产权证。
  
  签订买卖合同后，若未办理过户手续，房屋产权证仍由卖房者持有。有些购房者看到房屋产权证后，会误认为产权仍为卖房者所有，为卖房者一房二卖提供了便利。购房者可要求卖房者将房屋产权证提存在第三人处，待办理过户时，再从第三人处取出。
  
  三、购房者要在交易中心登记后，再向业主支付**款。
  
  这样可以避免某些人将房屋一房二卖后，再诈骗购房者的购房款。
  
  

  查看全文↓ 2019-09-07 20:58:37
• 158****0297

  一房多卖，是指房产所有人与两个或者两个以上购房者签订购房合同，将同一房屋卖于不同的购房者。
  
  一房多卖，是二手房市场不规范的产物，购房者交了钱才知道房子早已卖给了别人。房子无法拿到，钱也无法追讨，损失太大了。
  
  

  查看全文↓ 2019-09-07 20:58:33
• 158****1182

  1、购房者要进行产权调查：交易中心通常备有房屋的原始记录，包含房屋所有的基本信息，如房屋土地状况、产权共有人等，发现房屋产权证上的记载与调查结果不相符时，购房者要注意了，卖房者有可能是一房二卖。
  
  2、提存房屋产权证：签订买卖合同后，若未办理过户手续，房屋产权证仍由卖房者持有，有些购房者看到房屋产权证后，会误认为产权仍为卖房者所有，为卖房者一房二卖提供了便利，购房者可要求卖房者将房屋产权证提存在第三人处，待办理过户时，再从第三人处取出。
  
  

  查看全文↓ 2019-09-07 20:58:30
• 158****5344

  引言
  今年以来，开发商资金紧张，甚至资金链断裂的现象时有发生，因此不少开发商开始"耍赖"了。不少开发商收了购房者的购房款却不签合同，又把房子拿去抵押给银行；有的甚至签了合同，也被开发商悄悄拿去抵押了。如果开发商无法对抵押房进行解押，房子被银行收回，购房者将房财两空。更有甚者一房多卖，购房者更是叫苦连连。对于这种情况，购房者该如何避免？如果遇到这种情况该如何维权？本期《解密维权》将为你解答。
  
  
  【律师解答】：出现一房多卖的现象，除了开发商或出卖人的违法违规操作，也因为购房者法律意识不强，没有办理备案或过户或无法办理导致的，如何避免出现一房多卖？商品房预售和二手房方法有所不同。
  
  
  
  　　商品房预售如何避免一房多卖：
  
  1、购房者应通过房地产管理部门先查询自己拟购商品房是否可以预售、是否已办理交易备案或抵押登记，若已办理了备案登记或抵押登记，则在备案或抵押未解除前，建议不要购买，避免出现一房多卖。
  
  
  
  2、购房者在与开发商签订完《商品房买卖合同》后，应及时向房地产管理部门查询是否已办理了交易备案登记以及备案登记的购房者是否为自己，法律规定在签订合同起30日必须办理备案登记，若已备案登记为购房者本人可以有效避免一房多卖，若开发商未按规定或约定的期限内完成备案登记，购房者应立即催促开发商办理办理，避免开发商一房多卖，否则应立即咨询律师处理。
  
  
  
  3、购房者所购商品房办理完备案登记后，购房者还是应多关注开发商项目情况、随时查询备案登记的情况，看有没有被非法解除交易备案登记，直到开发商交房并办理完产权证，才能真正有效避免一房多卖。
  
  
  
  　　二手房交易如何避免一房多卖：首先，二手房交易一定要实地查看房屋的租赁情况和居住情况，确定房屋的真正所有权人，避免房主一房多卖或冒充房主卖房。其次，交易时未取得产权证的房屋是**容易产生一房多卖，未取得产权证的二手合同房的交易无法办理任何备案或产权登记，出卖人将房屋卖了几次，完全无法了解或查询，建议不要购买未取得产权证的二手合同房；**后，不要为了规避税收而不办理产权过户手续。我国法律规定商品房在取得产权证后的二手交易，未满五年、已满五年等情况的交易税收不一，实践中时有双方约定等待满五年再过户，看视节省税费，实则非法危险，无法避免一房多卖。
  
  
  
  【律师解答】：根据发生一房多卖的不同情况，购房者维权的方式不同。
  
  　　1、发生一房多卖，均未办理房屋交付手续和交易备案登记手续的，根据法律规定，由**先签订有效的房屋买卖交易合同的买受人取得，无法取得房屋的买受人可以解除合同并要求出卖人赔偿损失。
  
  
  
  　　2、发生一房多卖，均未交易备案登记手续的，但是其中之一买受人已得到房屋的实际交付，根据法律规定，由已取得房屋实际交付的买受人取得，无法取得房屋的买受人可以解除合同并要求出卖人赔偿损失。
  
  
  
  　　3、发生一房多卖，已有其中之一买受人已办理交易备案登记手续的，无论房屋是否实际交付，根据法律规定，由已取得房屋交易备案登记的买受人取得，无法取得房屋的买受人可以解除合同并要求出卖人赔偿损失。
  
  
  
  　　4、出卖人一房多卖应承担的法律责任：根据《**高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
  
  

  查看全文↓ 2019-09-07 20:58:27
• 146****1718

  今天就专门写一个专题，和大家共同探讨在二手房买卖中，如何讨价还价？为增强实用性，我将从买房下家和卖房上家两个角色立场出发，分别提供谈判的技巧和经验，不讲假大空，力求分享**具实践性和操作性的技术指南。
  
  
  
  
  
  买房立场
  
  
  
  房产市场有一句名言：“没有满意的房子，只有满意的价格”。就是说，房子没有十全十美的，一定有你不满意的缺陷，而价格只要足够低，再大的缺陷都不是缺陷。
  
  
  
  这说明，价格对买房人来说永远是第一决定要素。只有在自己能承受的范围之内才存在房子好坏之分。所以，房价能够砍掉多少，是房屋性价比高不高的重要衡量。
  
  
  
  是否能买到性价比高的满意的房子，和看房数量有很大关系，在看过几十套房子后，从中挑选自己硬件**满意的房子，接下来就是砍价谈判了，砍价需要按照两个步奏来完成：面谈之前和面谈。
  
  
  
  
  
  面谈之前
  
  
  
  1、带家人二次看房。在第一次看房比较满意之后，务必要再复看一次。而这一次切记不能还是同样的人去看，而是要带一个没有看过房子的人看。
  
  
  
  如果是同样的人复看，比如上次你一个人，这次还是一个人看，那么，上家就会认定你非常满意房子，一定会买，房价就会咬死不降。所以一定要带个家人去看，这次的主要目的就是演戏给上家看。即使家人对房子很满意，也千万不能表现出来，而是要当着上家的面，挑房子的各种毛病缺陷，表现出很不满意的样子，还可以演出和你闹矛盾不开心的戏，这时你也要表现的相当尴尬才行。
  
  
  
  看完后，顺便让你家人当面问问上家房价多少，有多少下降空间。这样做的好处就是，即带家人复看了房子，又打击了上家的自信心，为今后砍价做铺垫，同时还能摸清楚房价是否有下降空间。
  
  
  
  
  
  2、电话战术。为了方便解释，以下以上海市区挂牌价500万满2年不满5年的非普通住房举例说明。这套房子卖家会产生差额5.6%的增值税估10万元，个税2%10万元，中介费1%5万元，共25万元；下家购买二套房为契税3%15万元，中介费1%5万元，共20万元。上家要求500万到手价，下家需要承担共计45万元税费。
  
  
  
  当你看中房子后，心里应该有一个成交的心理**高价位，就是降到多少钱你可以马上付定金。这个一定要清楚，而且绝对不能告诉中介，只能放在自己内心**深处。
  
  

  查看全文↓ 2019-09-07 20:58:22

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• 问 二手房一房多卖怎么查?开发商一房多卖 如何查询 ？
  答

  一房多卖，是指房产所有人与两个或者两个以上购房者签订购房合同，将同一房屋卖于不同的购房者。一房多卖，是二手房市场不规范的产物，购房者交了钱才知道房子早已卖给了别人。房子无法拿到，钱也无法追讨，损失太大了。

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• 问 怎么查一房多卖?开发商一房多卖 如何查询 ？
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  1、购房者要进行产权调查：交易中心通常备有房屋的原始记录，包含房屋所有的基本信息，如房屋土地状况、产权共有人等，发现房屋产权证上的记载与调查结果不相符时，购房者要注意了，卖房者有可能是一房二卖。2、提存房屋产权证：签订买卖合同后，若未办理过户手续，房屋产权证仍由卖房者持有，有些购房者看到房屋产权证后，会误认为产权仍为卖房者所有，为卖房者一房二卖提供了便利，购房者可要求卖房者将房屋产权证提存在第三人处，待办理过户时，再从第三人处取出。

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• 问 如何查询一房多卖?开发商一房多卖 如何查询 ？
  答

  1、网上签约有效降低购买风险商品房签订的销售(预售)合同全部纳入网上签约范围。网上签约商品房买卖合同，市民可在网上及时查询到新建楼盘的可售部位、用途、面积和已售房屋的套数、面积和平均价格。同时，也能更好便于管理部门进一步规范商品房买卖交易行为，方便房地产登记工作。2、网上备案设置安全密码那么，在网上备案操作过程中，购房人需要注意哪些问题？为此，贵阳市住建局提醒市民：购房人在商品房售楼处电脑上，可通过备案系统查阅需购房屋权属情况，详细阅读备案系统上显示的示范合同。更为重要的是，合同打印确认后，为了安全查询房屋的相关手续，购房人要亲自设置密码并妥善保护，勿让售楼人员代设密码，防止他人获取。3、已抵押商品房同样得备案据悉，网上备案和登记系统对将要销售的商品房，将强制输出其抵押、限制等房地产权利信息，以提醒购房者注意。对已有抵押的在售商品房，在交易时，开发企业须告知购房者该商品房的抵押等情况，应取得抵押银行同意注销抵押登记后再予以网上备案和登记。4、五种颜色标志房屋情况一看便知

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• 问 二手房一房多卖怎么查？ 如何防止出现“一房多卖”?
  答

  一、防止一房多卖的方法：1、交定金前，购房者应该查询房产的所有权人。　一套房子不可能同时归属到很多人名下的(共有产权人除外)，过户前，只要你确定房产所有权人是和你交易的卖家就行了。至于房屋产权查询，则需要产权本人持房产证原件和身份证件去房管部门查询。买家也可同去，以便核实房源产权是否为卖家所有。如果你要求查询房源产权状况，房东却以各种理由推脱，你就得小心了。虽然不一定是“一房多卖”，但至少产权可能存在问题。2、及时网签。通过网签锁定房源买卖是防止“一房多卖”的重要手段。二、一房多卖的处理原则一房多卖会产生两种后果：第一种，已经完成过户的购房者将获得商品房所有权。凡是办理登记过户手续的购房人，已经合法取得该房产的所有权，其他购房人无法再要求过户。另外，如果办理过户的购房者被认定为和卖房人恶意勾结过户，其他购房者则可以主张该过户手续无效，房屋交易无效。第二种，没有完成过户手续的购房人可追求卖房者违约责任。由于仅仅完成了购房合同签订，但房屋所有权并没有过户。这种情况下，购房者即使付了全款，也只能追求违约责任。

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• 问 如何避免一房多卖？如何防止开发商一房多卖？
  答

  为防止一房二卖情况的发生，物权法设定了预告登记制度。预告登记是指当事人约定买卖期房或者转让其他不动产物权时，为了限制房主再次处分该不动产，保障债权人将来取得物权而作的登记。如在商品房预售中，购房者可以就尚未建成的住房进行预告登记，以制约开发商把已出售的住房再次出售或进行抵押。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。不过，预告登记的有效期限并非无限长，物权法同时规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。因此，要防止一房二卖，只进行预告登记还不够的，还要及时办理产权过户，办出自己的产证，才能彻底保证房屋的物权。二手房网签也可以使房产交易透明化，通过规范合同文本，充分保障买卖双方当事人的合法利益，通过备案有效防止一房二卖。同时，买房者在签订购房合同时，应尽量能够明确“一房二卖”等禁止性规定，并加重此种行为的违约责任。法律依据：《中华人民共和国物权法》第二十条【预告登记】当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。

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