认购合同无交房日期怎样认定?房地产合同 关于一手房交房日期的规定

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• 131****1213

  
  
  不管是大型或小型的开发商，在合同里面设的坑说来也不少，现在尝试细数笔者平常接触购房者与开发商签署的购房合同纠纷时，购房者可能遇到有关的坑。
  
  
  
  解决有关纠纷的法律主要以《**高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称解释）为准则，
  
  
  
  
  
  一、提起的第一个小心眼，开发商能否卖“楼花”
  
  
  
  所谓“楼花”其实是霍英东先生想出来一种高明的营销手段，即开发商出售尚未建成或竣工的房屋，然后将购房者支付的款项继续用于建成房屋。
  
  
  
  在未有“预售许可证”制度之前，许多港商发现大陆的土地资源较多，然后不断疯狂建房，但收取了购房者支付的款项后却一走了之，剩下尚未“封顶”的房屋就叫“烂尾楼”。
  
  
  
  该解释规定，严格来说，开发商一定要有“预售许可证”才能出售房屋，否则首先推定开发商与购房者签订的房屋买卖合同无效。
  
  
  
  但假设购房者付款后，开发商久久未能交付房屋，购房者向法院起诉要求解除合同退款时，法律却允许只要开发商在起诉前取得“预售许可证”即为合同有效。
  
  
  
  所以，现在全国限购的情况下，听说广东率先取消“预售证”制度，开发商必须要竣工封顶后才能出售房屋的话，则这个之前与购房者签订的（预售）购房合同可能通通归于无效。
  
  
  
  
  
  二、广告单张要保留好
  
  
  
  一般情况下，广告单张只是“要约邀请”，意思指只是卖方单方在大声吆喝：“我这里有XX卖，要买要尽快”，这种广告宣传不构成合同条款之一。
  
  
  
  如果你凑上前去说：“我要买两斤”，那你的回应就是“要约”；卖方回应说：“好嘞”于是称了两斤给你，卖方的回应就是“承诺”，一表达承诺即买卖双方合同已完全成立。

  查看全文↓ 2019-10-17 22:04:05
• 145****0007

  商品房认购书是商品房买卖双方在签订商品房预售合同或商品房现房买卖合同之前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。
  认购书签订后，开发商应当根据认购书约定的主要条件与买受人签订正式购房合同，如开发商擅自变更主要交易条件：诸如价款、付款方式、交房时间、违约责任等条款，则构成违反认购书约定，买受人有权拒绝签署商品房买卖合同，而要求开发商承担违约责任，具体违约责任按认购书约定执行，没有约定的，买受人可要求双倍返还已付认购定金。
  一般情况下，如出现房价已涨，开发商经常以种种理由解除认购书。对于此种情况，如果要求继续履行合同，可向法院起诉要求按照认购书约定的条件签订商品房买卖合同，法院一般会予以支持。

  查看全文↓ 2019-10-17 22:04:00
• 143****5532

  提供我们多年来沿用的数据供参考：
  逾期交房，卖方应按中国人民银行同期贷款利率（或按日千分之二）向买方支付已交房款的利息。逾期超过“60天”，买方有权单方面解除合同并要求卖方赔付合同总房价的2%违约金。逾期天数的计算：自合同约定的交房日的次日起至实际交房那日止。
  法规对上述数值暂无明确规定。但有纠纷闹到法院，还是会参照市场的行情或银行收客户的逾期违约金的标准作参考，违约金数值若象高利贷肯定是不行的。显失公平的条款，违背常理的条款，不对等的条款约束在法庭上都会被认定无效。你可以逾期360天交房，那应该同时约定购房人可以逾期360天付房款，不然就是不对等。

  查看全文↓ 2019-10-17 22:03:55
• 157****6022

  
  
  上述案例中，老人**后解除了房屋买卖合同，实际上许多消费者还是想取得房屋并不想解除合同，而且房价不稳，解除合同带来的损失也很大，那么一手房存在抵押时，除了解除合同，业主还有什么方法维护自己的权益呢？
  
  先要明确我们所签订的合同的效力如何，有效、无效还是可撤销？
  
  01
  
  
  房屋买卖合同的效力—可撤销
  
  
  1、合同有效，但是开发商的这种行为，属于欺诈行为，按照《合同法》54条第二款的规定，因欺诈订立的合同属于可变更、可撤销的合同。
  
  2、《中华人民共和国合同法》第四十二条:当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任:（一）假借订立合同，恶意进行磋商:（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。主张合同无效或可撤销后，过错方仍然需要承担相应的赔偿责任。
  
  3、《**高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第68条规定：“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为”。
  
  
  在合同是可撤销的情况下，诉至法院撤销合同，被告是谁？房屋中介应该承担什么责任？
  
  02
  中介的作用与责任
  
  
  中介义务：1、中介机构应当履行积极调查以及据实报告的居间义务，促成房屋买卖交易顺利进行，否则非但不能取得中介服务费用，还可能承担与其过错相适应的损害赔偿责任。
  
  2、房屋买卖合同的一方当事人因为对方违约遭受损失的，在要求违约方承担损害赔偿责任之外，还可以要求有过错的中介公司返还中介服务费并承担相应的赔偿责任。
  
  （2）相关法律法规
  
  《合同法》 第四百二十五条 居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。
  
  居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。
  
  《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第二十七条
  
  房屋中介机构对于房屋权属状况等订约相关事项及当事人的订约能力负有积极调查并据实报告的义务。
  
  房屋中介机构违反忠实居间义务，严重损害委托人利益的，不得要求委托人支付中介服务费用及从事居间活动的必要费用。委托人有损失的，房屋中介机构应当承担相应的损害赔偿责任。

  查看全文↓ 2019-10-17 22:03:47

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• 问 认购合同无交房日期怎样认定
  答

  如果合同有规定,按照合同中约定的条款执行。如果合同中没有明确规定,购房者可以退房。　　其次,应了解延期交房的认定及赔偿标准,除特殊情况外,开发商为按合同约定期限交房,要承担违约责任,赔偿购房者违约金。如果购房者想解除合同,根据《合同法》第114条规定,可以要求开发商承担合同约定的违约金,同时要求开发商返还购房款及利息。若和开发商沟通无果,可进入法律程序,向法院提起诉讼。

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• 问 认购合同无交房日期怎样认定?认购书中有一条说购房合同签订后认购书将无效合理吗
  答

  **高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十五条 根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。　　法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。　　第十六条 当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。

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• 问 一般合同上签的交房日期和实际交房日期差多久？
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  一般实际交房日会比签约的交房日早。如果晚于签约的交房日，开发商要赔偿违约金的。希望能够帮到您！

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• 问 关于商品房契税征收日期是按照什么日期算？交房日期还是签订购房合同的日期算？.
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  按照“实体从旧、程序重新”的原则，肯定是签订合同的日期算.

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• 问 关于现房交房日期一般合同如何写
  答

  具体的房屋交付使用时间在买卖双方签订的购房合同里应该有明确的约定日期的，可以翻看购房合同里的具体约定时间。如果开发商如期未交付使用的话，开发商属于违约行为。依据《合同法》的有关规定，出卖人延期交付房屋的，应当支付违约金或者赔偿损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

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