二手房毁约

2015年，杨某夫妇合计着换个大点的房子，主意一定，他们便将现住的80几平的小房子挂到网上出售。经中介介绍，杨某与购房人季某见面商谈后，当即签下合同，约定以100万元的价格出售该房产，由季某先支付10万元定金，尾款支付完毕后办理过户手续。



没想到在合同签订后，杨某房子所在小区房价飞涨。杨某夫妇立时觉得房子卖亏了，便以房产证遗失要补办为借口，玩起了拖延战术。而令人意想不到的是，卖家杨某率先以季某不支付剩余房款为由，将买家季某告上了法院，请求解除房屋买卖合同并由季某支付违约金。审理中，季某依法提起反诉，请求判令杨某配合继续履行合同并支付违约金2万元。







法院经审理认为，卖家杨某遗失房产证并未补办，缺乏正当理由，属于阻却房屋买卖合同交易正常进行的行为，构成根本违约，应承担相应违约责任。**终法院驳回了卖家杨某的诉讼请求，判决买家季某在规定期限内支付剩余房款后，卖家杨某即应协助办理房屋权属登记过户手续，另外，还判决卖家杨某向买家季某支付违约金2万元。







【海辉律师事务所 董自磊】

本案关键点在于买家主张继续履行合同的请求应否支持？根据法律规定和司法实践，二手房买卖合同签订后，一方当事人不同意继续履行，愿意以承担相应违约责任为代价解除合同，而另一方当事人坚持要求继续履行的，经审查合同继续履行不存在现实困难的，法院一般会判决双方继续履行合同。

这里所说的“合同继续履行不存在现实困难”主要是指，一涉案房屋没有因为其他案件而被法院查封；二涉案房屋上没有抵押等他项权，若有，也应具备涤除条件；三买方应当有支付剩余购房款的资金实力并提供相关凭证。







需要特别指出的是，法院判决继续履行合同的同时，对于守约方要求违约方同时支付违约金的诉讼请求，会依法一并予以支持，以彰显法律对违约失信者的惩戒功能。

二手房买卖之
卖方违约买方救济
近期楼市又大热，北上广深地区楼价持续走高，房产交易大热。可涨幅太大，只短短几天，房价就有不小的上升，不少出卖人就想要卖高价，一时间二手房买卖违约的现象不断出现，给众多买受人带来了极大的损失和不便。那么房价上涨卖方反悔，买方该怎么办？该怎样主张自己的权利呢？
一般合同中都会有违约条款，一方违约后，就应当承担违约责任，违约责任的承担方式主要包括：继续履行、支付违约金、损害赔偿等。而支付违约金也是我们在现实生活**常用的承担违约责任的方式。
案例
2014年11月9日，刘女士以260万价格从罗女士处购买二手房一套，付了69万**款后，罗女士违约拒绝交房，刘女士起诉至人民法院。2015年4月22日深证市罗湖区人民法院出的判决，判决罗女士返还已收房款，并支付房屋价值20%的违约金54万。
目前就现在中国的房地产市场来看，若仅仅只要支付20%的违约金反而会让出卖人“欢呼雀跃”！现在房屋**空间远远大于20%的违约金。
那么这时候该怎么办呢？买方到底该如何维护自己的权益呢？
在双方协商不妥的情况下，律师认为至少可以通过以下两种主张来维权：
1、起诉要求卖方继续履行合同，根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行。如果交房超期，买方在要求继续履行合同之外还可以要求卖方支付逾期交房违约金。鉴于目前的市场情况，对于绝大多数买房者而言，给再多的补偿也不及直接拿到房子实在，只有实实在在拿到了房子，才是实现自身的**大利益。
2、起诉解除合同，要求返还已付房款，并承担违约责任。违约责任在常规合同中一般有违约金、定金两项，同时法律也规定可以按照实际损失来主张。定金一般可以要求返还双倍定金；违约金则按照合同有约定支付；实际损失是指房屋**的差价损失。买方人可以根据上述三种主张金额的高低来择高选择。

您签定的买卖合同如果是正规的建委监制的合同上面应该对这一项有明确标注。
一般有三种选择方式，1、卖方换家银行再次申请。2、买方在规定期限内交全款购买；3；双方协商退房；您可以先看看您合同上是怎么签的。
还有就是您这种情况换银行也办不下来，只能考虑2、3两种。如果合同不幸签的是换行选项，您就看后面的办理产权转移时的期限是多少，过了办理产权转移期限买方还不办理也可以起诉。
还有就是这种情况首先责任在中介，没有核实好买方贷款资质就为您跟买方签定了合同，就算是违约也不需要付给他们中介费，退一步讲就算中介费必须交也不用你支付。因为您是完全按照合同约定进行的，是买方的问题导致合同不能继续履行，中介费应该由他支付。
还有就是您一定要拿着房本身份证去建委查一下中介有没有给您做网签，如果您的房子网签了赶紧撤消，否则影响您下次出售。

二手房买卖中遇到形形色色的难题该怎么解决？别慌，《江苏房地产金融》来为你支招。




买房遇老赖，怎么维权？



“家里两个孩子，还有老人，就是等不了期房才买的二手房，合同里约定了房款到账后15天内卖家要搬走，可现在对方耍赖，就是不走。可愁死我了！”L小姐向我诉苦。



今年，L一家决定换房。可走访了好几家在售楼盘后，一盘算交付时间还是退缩了：“家里人多等着住，加上孩子小，想赶紧买了房装修，多晾一段时间。”



看过不少二手房后，**终L一家相中了孝陵卫佳诚花园一套104.66㎡的二手房，正好卖家想把房子卖了换新房，于是两家人商定：350万成交。



签合同前，卖家问：“能否给点儿搬家缓冲期？”



L心想：对方买期房，一时半会也住不了，找租住的房子也需耗时，可以理解。于是合同约定：房款结清后的15日内卖家要搬出，逾期则按万分之三/天结算。







签订购房合同后，很快，房子过户完成了，L的房本拿到手了，卖家也收到了全部房款。L一家满心欢喜地等待15天后卖家腾出房子。



可15天过去了，卖家并没有要走的意思。L急了，联系了中介公司一起去沟通。







中介：“叔叔阿姨，按照合同，拿到房款15天内您需要腾出房子，现在15天过去了……”



卖家（女主人）：“我老公有心脏病，住院了，麻烦再给几天时间缓一缓。”



善良的L一家考虑到卖家的身体状态，答应再缓几天。



第二次登门，依旧是中介小哥从中斡旋：“叔叔阿姨，您看，叔叔**近身体挺好的不是？能否尽快搬家？”



卖家：“一时半会找不到合适的房子。”



中介：“这样可以吗？我有一套闲置的房子，您二老不嫌弃，可以先住我那去，找到合适的房子您再搬走可以不？”



卖家：“……不行！”



中介：“可是按照合同，您需要在15天内搬走，现在已经拖了好多天了，按照合同，您每天需要支付万分之三的违约金。”



卖家（男主人）：“我有心脏病，别吓我！”



在买卖二手房的过程中，遇到卖家不肯搬走的情况怎么办？我咨询了律师，律师表示：



“买卖双方尽可能心平气和的商定。如果实在不能谈拢，买家可以采取民事诉讼的方式维护自身合法权益，只是民事诉讼的周期比较长，快则一两个月，慢则三五个月都是有可能的。”



**终，在第三次约谈之后，卖家承认了自己的错误，并承诺L，本周三搬家。




二手房交易常见问题集锦



衣食住行，是大家日常生活中的重中之重。当下，买房、卖房在大家的生活中占据了重要的地位。毕竟几百万元的房产交易不是小事。

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买房遇老赖，怎么维权？



“家里两个孩子，还有老人，就是等不了期房才买的二手房，合同里约定了房款到账后15天内卖家要搬走，可现在对方耍赖，就是不走。可愁死我了！”L小姐向我诉苦。



今年，L一家决定换房。可走访了好几家在售楼盘后，一盘算交付时间还是退缩了：“家里人多等着住，加上孩子小，想赶紧买了房装修，多晾一段时间。”



看过不少二手房后，**终L一家相中了孝陵卫佳诚花园一套104.66㎡的二手房，正好卖家想把房子卖了换新房，于是两家人商定：350万成交。



签合同前，卖家问：“能否给点儿搬家缓冲期？”



L心想：对方买期房，一时半会也住不了，找租住的房子也需耗时，可以理解。于是合同约定：房款结清后的15日内卖家要搬出，逾期则按万分之三/天结算。







签订购房合同后，很快，房子过户完成了，L的房本拿到手了，卖家也收到了全部房款。L一家满心欢喜地等待15天后卖家腾出房子。



可15天过去了，卖家并没有要走的意思。L急了，联系了中介公司一起去沟通。







中介：“叔叔阿姨，按照合同，拿到房款15天内您需要腾出房子，现在15天过去了……”



卖家（女主人）：“我老公有心脏病，住院了，麻烦再给几天时间缓一缓。”



善良的L一家考虑到卖家的身体状态，答应再缓几天。



第二次登门，依旧是中介小哥从中斡旋：“叔叔阿姨，您看，叔叔**近身体挺好的不是？能否尽快搬家？”



卖家：“一时半会找不到合适的房子。”



中介：“这样可以吗？我有一套闲置的房子，您二老不嫌弃，可以先住我那去，找到合适的房子您再搬走可以不？”



卖家：“……不行！”



中介：“可是按照合同，您需要在15天内搬走，现在已经拖了好多天了，按照合同，您每天需要支付万分之三的违约金。”



卖家（男主人）：“我有心脏病，别吓我！”



在买卖二手房的过程中，遇到卖家不肯搬走的情况怎么办？我咨询了律师，律师表示：



“买卖双方尽可能心平气和的商定。如果实在不能谈拢，买家可以采取民事诉讼的方式维护自身合法权益，只是民事诉讼的周期比较长，快则一两个月，慢则三五个月都是有可能的。”



**终，在第三次约谈之后，卖家承认了自己的错误，并承诺L，本周三搬家。

原房东户口没迁走，怎么办？


案例



张女士**近碰到了一件挠头事：手上的一套房子买进十多年，**近想卖出去，在购房人的要求下，一起到派出所查了一下房子上的户籍情况,这才发现,十几年前那位房主的户口居然一直未迁出，而且早就到国外定居了,这可如何是好？购房人发现这个情况，果断打消了买张女士房子的念头。



那么，在二手房买卖过程中，怎样才可以有效避免户口迁移问题带来的麻烦呢？





签合同之前





在签订《房屋转让合同》前，可与房屋产权人一起前往房屋所在地派出所户籍部门查询，对意向房屋里面的户口情况做到心中有数，同时可以咨询办理户口迁移、落户等相关规定。



签合同之时

如产权人的户口在其卖出的房子中，可以在签订房屋买卖合同时约定好有关户口迁移的条款，明确约定原产权人户口迁出的时间以及不及时迁移应负的违约责任。留有部分尾款待户口迁出后再付清也不失为一个好办法。



杭州市二手房买卖使用的是《杭州市房屋转让合同》示范文本（2013版）合同中第四条以及第八条都有关于户口问题的相关约定，买卖双方应认真填写合同条款，保护自身合法权益。







签合同之后

遇到原房东不配合迁移户口的情况，根琚《浙江省常住户口登记管理规定(试行)》第三十五条的规定，申报义务人不按规定迁移户口的，经县级公安机关核准，公安派出所可以凭调查取得的材料，将有关公民的户口迁往本人的合法固定住所处或者本人所属社区、村居)委会或者乡(镇、街道)的社区集体户。



抬高房价想避税？坑很多哦


案例



近日,市民吴先生碰上了一件闹心事,因为他发现自己买房时竟然被房产中介骗走了15万元！据吴先生介绍，两个月前他着急买房结婚，在中介小张的牵线下，花250万买下了一套下沙的房子。后来,因为新房装修中碰到一些问题他联系上了前房东，意外得知当时房东的出价只有235万，自己竟然多付了15万！



震惊之下，吴先生当即决定向房管部门投诉。在房管部门的调查核实下，中介小张终于坦白了事情的真相。原来小张故意瞒着吴先生将价格抬高了15万，又假装好心，出主意让他把房屋转让合同上的成交总价由250万调低到235万元，说这样可以少交一点税费，当时手头正紧张的吴先生还觉得小张真热心，考虑事情周到，于是当小张提出让他直接把250万打入自己私人账户时，他没多想便答应了。哪里料到，小张在给了房东235万后，转身就把剩下的15万装进了自己的腰包。



这起纠纷正是资金监管环节出了问题。



二手房交易资金存在着很多交易资金风险。为保障交易双方的钱款安全，防范房屋交易资金和房屋权属的风险，维护消费者的合法权益，买卖双方在交易过程中应正确使用交易资金监管，将房款汇入资金监管专用账户。这次交易中，如果吴先生将房款汇入了监管专用账户，房款的支取就可受到银行的监管，张某便无法擅自从账户中取走15万元。







如果想了解、确认房产中介公司资金监管账户的相关信息，可以登录杭州市二手房交易监管服务平台进行查看，平台集中公示了8441个在市住保房管局备案的中介公司资金监管账户，搜索公司账户，就可验证您即将汇入房款的银行帐号是否真实，保障交易资金安全。

二手房卖方违约可以直接民事诉讼。
民事诉讼时效一般为两年，具体参照《民法通则》
第一百三十五条 向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
第一百三十六条 下列的诉讼时效期间为一年：
（一）身体受到伤害要求赔偿的；
（二）出售质量不合格的商品未声明的；
（三）延付或者拒付租金的；
（四）寄存财物被丢失或者损毁的。
第一百三十七条 诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。
第一百三十八条 超过诉讼时效期间，当事人自愿履行的，不受诉讼时效限制。
第一百三十九条 在诉讼时效期间的**后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，诉讼时效中止。从中止时效的原因消除之日起，诉讼时效期间继续计算。
第一百四十条 诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。
第一百四十一条 法律对诉讼时效另有规定的，依照法律规定。

事实很清楚，买方没有按照合同条款履行，买方违约。
合同中理应有所规定每日违约金多少，超过多少日，一般为30天为毁约不卖，建议让中介知会买方，定金不退，房子做另行处理。

这要看你们当初怎么签订合约的，如果合约上并没有写明违约的赔偿责任，那么您就不必担心了，但一般买卖方都会在付定金和**款的时候签订一个合约注明违约的赔偿，这样就比较麻烦，因为毕竟20万已经付给对方了，在协商的过程中对方如果坚决不同意退出这次交易，为的就是要你赔偿他们多少钱。主要您现在交付的这20万是属于定金之外的头款还是定金，如果这是不算定金的**款，您违约了，这20万必须要退给您的~
国家规定尚未住满5年的经济适用房对于尚未住满年的经济适用房，由于政策规定不允许按市场价格出售。因此，确需出售此类经济适用房的业主，只能以不高于购买时的单价出售，并且只能出售给符合经济适用住房购买条件的家庭或由政府相关部门收购。

1.双方就房屋买卖的主要条款包括房屋的价格、支付的方式等已达成一致，故合同成立并生效，双方应依诚实信用的原则全面履行。一旦违约，必将承担违约责任。
2.违约金与定金同是违约责任的承担方式。违约金是指合同的当事人预先设定的或法律直接规定的，在一方不履行合同时，给付另一方一定数额的金钱；定金是指合同当事人约定的，为了确保合同的履行，由一方当事人预先支付给另一方当事人的一定的款项。根据合同自由的原则，当事人可以在合同中约定的定金，也可以约定违约金，当然可以违约金与定金同时约定。但是在要求违约方承担违约责任时，不能同时并用。
3.口说无凭，卖方可以要求买方，书面给一个协议，即买方要求解除合同，卖方在拿到这个书面协议后，卖方就可以随时处置这个房屋了。否则，卖方如果没有书面的东西，就将房子重新出售的话，买方可以赖账，告你一房二售，这个时候反而你要赔偿他违约金。
4.如果协议上写的是“定金”而非“订金”，那买方如果不买房子的话，没有理由要求退还定金，卖方完全可以拒绝退还定金。
对于买卖二手房买方违约的现象，买方应主动承担相应的责任。所以，在看房选房时一定要谨慎。

买卖双方在办理二手房交易过程时有签订买卖合同，如果合同中有相关违约的规定，则按合同执行。
同时，如果买方违约，卖方可以采取以下处理办法：
1、卖方可要求买方继续履行合同
卖方有权要求买方继续履行合同约定的义务，并可在向法院起诉时提起此项诉讼请求，要求买方承担违约责任，并按照合同要求继续进行交易。
2、卖方可要求买方直接支付违约金
双方可以在合同中约定一方违约时，根据违约情况向对方支付一定数额或按一定标准确定的违约金，如果买方违约，卖方可要求其直接支付违约金。
3、卖方可要求买方直接赔偿实际损失
在未约定违约金或定金的情况下或者在定金或约定的违约金低于实际损失的情况下，卖方可以要求买方按实际损失赔偿。

在房屋买卖合同签订之后，如果买卖双方中的一方反悔此次交易，从而违约使合同的目的不能实现，那么守约方如果也同意解除合同，违约方赔偿经济损失的，法律是支持的。具体赔偿方法为：计算房屋差价，转售利益和守约方的赔偿要求，综合考虑之下，违约方将赔偿金额赔偿给守约方。

违约金属于当事人自主约定事项,需要当事人双方事先约定好。如果违约金过高,法院会酌情减低。

二手房交易过程中导致买方反悔的因素有很多，具体可以归纳成以下四种情形：
第一种：买方因缺少支付房款能力而对房屋买卖合同反悔。房屋买卖合同签订后，因买方经济状况恶化或缺少后续支付房款能力而无法支付合同约定房款，导致违约。
第二种：以卖方房屋质量瑕疵为由，要求解除房屋买卖合同。二手房不同于预售商品房，一般已使用一定年限，并存在装修、装饰等现状，所以，或多或少会存在一些质量瑕疵。如果买方认为卖方售房时故意隐瞒房屋质量瑕疵或者房屋存在违章搭建等情况，就可能导致买卖纠纷产生。
第三种：房屋过户前或者过户中交易被限制，导致买方权利不能实现，要求解除合同、赔偿损失。从签订房屋买卖合同到买方拿到房屋期间，如果卖方故意隐瞒房屋已被法院查封的事实，或者在过户手续办理过程中，因卖方原因导致房屋买卖交易无法继续履行下去，即使买方已经缴付了首期款并实际入住，只要房屋尚未完成过户登记，买方利益就无法受到法律保护。
第四种：因贷款政策变化原因导致买方无法买房。二手房市场贷款政策先是银行提高贷款**额，提高贷款利率，后是严格限制第二套房屋买卖贷款等，由于政策变化导致买方贷款申请没有通过，从而构成合同违约。

一、已经签了买卖合同能反悔吗？

根据《中华人民共和国合同法》的规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”

所以说，只要你与卖方签订的买卖合同是正规有效的，房产交易也并没有受到法律法规的限制，而且购买方是具有购房资格，也具备全款支付能力或者贷款申请已经通过的，法院可能会强制买方将房子过户给购买方。

此外，若是买卖合同中针对该情况做出了明确约定，约定违约方要向守约方支付违约金的话，还需要向购买方支付违约金。

二、二手房买卖签约后房主反悔的对策，该怎么办？

房主签约后却反悔，一般来讲，购房者应该采取应对的对策如下：

1、在与二手房房主签订购房合同时，购房者必须提前考虑房价上涨等因素，考虑相关的可能结果，约定好违约赔偿责任，并在能够办理过户手续时，及时办理，避免对方反悔。

2、为避免因为房主主张房屋为夫妻共有而**后被判定合同无效，买房人应在签订买房合同时让对方提供确保有权处分所售房屋的证明或夫妻等其他共有人同意处分的证明。

3、为了解所购房屋的真实情况，购房者应在购房前向物业、邻居、开发商了解情况，**好到现场看房，并对可能出现的质量问题如何承担责任作出书面约定。

4、购房者要了解待购的房屋是否属于不能上市的房屋，如果是的话，建议不要购买。

以上便是对二手房交易签约后反悔对策的相关介绍。通过上文的描述，我们对此都有了一定的了解。但这里有必要提醒大家的是，购房人在交易签约后仍有可能遭遇房主反悔，这时候对于购房者来说，权益可能会受损。因此，我们建议购房者要做好预防工作，这是第一位的。这就要求我们在签约前，要充分了解房屋买卖的各种手续，以及房屋的情况。在签订合同时，**好要请律师帮助把关，审核合同，并将违约条款写进合同，以备追责，从而较好地保护购房者的合法权益。

您好，很高兴能回答您的问题，给你介绍几种方法，
一 找银行做抵押贷款（用途还不能说是为了买房，否则钱到不了你手）
二 找典当行
三 找小额贷款公司
四 民间借贷（利息很高）
五 找一个人或多个人借钱（我十几年前买房时就是找了5个人借的钱凑得**）

首先，二手房交易需要有一定的程序。由双方订立买卖合同，据合同规定，由买方将资金付与卖方，依法办理房屋产权手续，由卖方将房产腾退如期交与买方。
其次，根据我国物权法相关规定，不动产买卖应当办理转让登记。但没有登记的不影响买卖合同的生效（除非买卖合同本身存在瑕疵），未经登记不得对抗善意第三人。物权效力分离原则；
**后，结合您提供的情况，第一步要确定双方签订的协议是否合法，是否具有合同效力；第二步，如果双方签有合同没有瑕疵，合同内容有合法约定违约金的，定金跟违约金可以选择适用，但不能既没收定金又让对方赔付违约金，两者不能并举；
您可以先跟对方协商，协商不成确定要打官司的话，可以到房屋所在地法院提起民事诉讼要求对方赔付违约金；如果要请律师的话，无论官司输赢，律师费这一块一般是己方承担。即使一并提起要求对方承担律师费的诉讼请求，法院一般不予支持。但有一点明确，案件受理费由败诉方承担；另外，各地律师代理费情况不一，没有严格的统一标准的，可以双方协商，但一般估计会以您的房子价值大小和诉讼请求对方支付违约金多少为标准；

你们合同里面应该有约定违约责任的，
一般有选择继续合同履行，推迟一天怎么赔偿，还有一种就是合同终止，那就没收定金。

合同上一般会有赔偿方面的内容，如果你的损失较大，先协调，如果不行可以起诉他。因为单方面撕毁合同是无效的，必须双方同意才行。如要起诉详细事宜就找一个律师咨询一下

在进行房屋买卖的时候，如果雇佣了中介的话，那么就会收取一定的中介费用，但是这些中介费用也是有一定的标准的，不管是新房子，还是二手房的买卖，都是有中介费标准的，现在我们就来和大家说一说关于二手房买卖中介费？二手房毁约情况有哪些？希望大家可以多看一看，也希望帮助到大家。