二手房购房

买房定金能退吗?对于买房定金成绩,究竟该当若何做,对购房定金成绩法令又是若何规定的,买房定金什么环境下能退,什么环境下不克不及退,众多疑虑,笔者将为您一一解开。

1、找正规中介购房 二手房的交易比较复杂，因此建议大家尽量不要通过个人或者其他渠道购房，应选择正规的中介公司为您提供购房服务。因为正规中介相对来说会比较安全，对房屋状况比较了解，对整个购房流程以及需要注意的事项也是比较专业的，会给你提供相关的意见，一般正规的中介公司都是具备相关执照才可以进行代理售卖的。

五大合同签署注意事项

一、确认基本信息的真实性与有效性。

1.合同签署人出售房屋的有效性：房产证、身份证和签署合同人要统一，如有特殊情况，需出据有法律依据的公证委托书。

2.房屋地址要按照房产证件中的房屋地址严格填写，不得随意增改文字。只有房地证或房产证中所属地址才是法律唯一承认的房产合法地址，不能按照门口的门牌号或习惯称呼的小区名称填写。

3.房屋面积要按照房地证或房产证上注明的面积填写。这个面积是国家经过专业机构测量的面积，也就是法律上承认该房屋的权利面积。因为，有部分房屋附有赠送的小院、阁楼、地下室或露台等，这部分的面积可能不含在房地证或房产证的面积中，但是需要在合同的"其他条款"中注明，该房屋交易附带赠送的小院、阁楼、地下室或露台等。

4.房屋权属要明确注明。私产房要填写产权人和共有权人姓名，企业产要填写产权单位名称，公产房要填写所属房管站名称。如为继承、赠与、法院判决等情况，须卖方出具相关证明。

5.公产房要填写所属房管站名称。如为继承、赠与、法院判决等情况，须卖方出具相关证明。

二、交易金额及付款方式的约定。

有关金额约定时应顶格大写，字迹清晰。如有小写，须注意前后一致。明确付款金额和具体时间，保证总金额一致，前后时间不冲突。过户贷款具体事项以银行和房地产管理部门为准。在签署合同时买方应支付定金，卖方出具收款票据或收条，交付定金时应由正规中介经纪人或律师见证。

二手房购房注意事项：
1、有一些二手房是有多个共有产权人的，所以产权是否清晰，在购房的时候比较关键，如果有多个共有产权人需要所有共有产权人都签署购房合同。
2、要注意土地的性质，如果是划拨的土地，需要额外再支付土地出让金，同时也要注意土地使用产权的剩余时间。
3、要注意所购买的房屋是否正在出租，因为房屋的买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。
4、如果房主没有房屋所有产权证或者是产权不够清晰，已经被冻结或被抵押是不能够进行正常交易的。
5、在转账的时候要先查明是否存在有拖欠物业费的情况。
6、有些二手房比较便宜，但在5年或者是10年左右就要面临拆迁，在签署购房合同之前，一定要先了解清楚。
7、仔细阅读合同当中的条款，并且制定违约责任以及产生纠纷时的解决方法。

注意事项一：查验其营业执照、房地产经纪机构或分支机构备案证书、房地产经纪从业人员资格证书，应在经营场所公示。

注意事项二：推荐使用建设(房管)、工商等部门制定的合同示范文本，在签订合同时要求承办的执业经纪人在合同上签字并注明资格证书编号。

注意事项三：若将房屋委托房地产经纪机构***出租或通过房地产经纪机构租房，应委托缴纳了保证金、通过指定银行从事房屋租赁***业务的房地产经纪机构，并通过银行收付租金。

注意事项四：从事房屋买卖业务时，与房地产经纪机构签订房地产经纪合同应明确房屋成交价及佣金标准，达成意向后应坚持买卖双方见面并签订房屋买卖合同。

注意事项五：先查验房地产经纪信用档案，后接洽经纪业务。

1、二手房收房注意事项：结清水表账单

交房之前，买家要询问卖家是否已付清水费，同时别忘了保留交房日上个月份已缴纳的水费账单收据。

2、二手房收房注意事项：告知电表状况

在房屋交接验收时，买家必须亲自查验电表有否移动、改装、线路走向是否正常等，同时保留交房日上个月份已缴纳的电费账单收据。

3、二手房收房注意事项：协助煤气过户

按照燃气公司的规定，买卖双方必须凭《房屋买卖合同》且已写明本房价已包含燃气设施费以及双方的身份证、卖家在交房日前一个月已缴纳的煤气费账单，一起到燃气部门办理过户手续。对于没有约定或约定不清的，燃气部门可能将拒绝办理。

4、二手房收房注意事项：签订新的物业供暖协议

有供暖的城市要注意与物业签订新的物业供暖协议，以免影响来年供暖。

交易条件不同



开发商将新房出售给购房者的前提条件是：开发商需要取得“五证二书”



二手房业主出售二手房的前提条件是，取得该房屋的不动产证，并且尾款结清了，房屋才可以上市交易。



2买房**、贷款额度不同



新房和二手房的**比例是一样的，但在实际交易的过程中，由于贷款额度不同，使得买房的净**也不同。



比如，买100万的新房和二手房（假如二手房评估价为80万），**比例均为30％。



新房的**款为30万。二手房的**比例为44万，即［100－80×（1－30％）］80×（1－30％），表示二手房其贷款额为评估价的70％，而由于总房款是100万，因此，100万减去贷款额，即为二手房的**款。



3贷款年限不同



贷款年限受到很多因素的影响，常见的影响因素就是贷款人的年龄。一些二手房由于房龄过老，买房时，贷款的年限会受到限制。



25岁的年轻人贷款买新房，可以贷款30年；但如果买房龄较老的二手房，可能只能贷款20年了。



4买房税费不同



新房主要需要缴纳契税、房屋维修基金、一年的物业费和取暖费等主要税费。二手房由于拿房产证时间的长短不同，税费也不一样。



1.房产证未满2年的房子：主要是契税、增值税、个税、贷款担保费、中介费等主要税费。



2.房产证满2年的房子：主要是契税、个税、贷款担保费、中介费等主要税费。



3.满五唯一的房子：主要是契税、贷款担保费、中介费等主要税费。



相比之下，新房的税费比二手房低不少。







5交易主体、流程繁简不同



新房主要是购房者与开发商进行交易，二手房是购房者、出售方、中介等三方进行交易。新房的交易流程相对比较简单，二手房的交易流程则比较复杂。



6房龄长短不同



房龄是至房屋竣工之日开始算起，因此，新房的房龄比较小，而二手房尤其是一些老旧二手房，房龄比较老。二手房房龄越老，居住的舒适度就越低，此外，房龄老的二手房，房屋的维修费用也比较高。



7交房时间长短不同



如果买的新房是期房，需要花较长时间等待交房；买的现房，则与二手房一样，可以很快交房。



8买房风险不同



如果买的新房是期房，主要风险就是延期交房、开发商变更规划、楼盘烂尾、房屋质量问题等。



二手房的主要风险来自于房屋本身、中介、出售方；比如买到凶宅，中介的操作不规范、忽悠买房，或者出售方并非真正的房屋产权所有人。



9小区、房屋本身的不同



1.装修程度

新房一般是毛坯房或者精装房。市面上的二手房，有毛坯房、简装房、精装房和豪装房。购买装修好了的二手房，如果对装修不满意，则需要敲掉原来装修好的部分，重新装修，比较麻烦。



2.户型结构

房龄老的二手房，其户型结构方面，不如新房的户型设计新颖，不过一般公摊面积比较少。



3.各项配套

买新房，小区的各项规划，担心开发商难以兑现，周边的各项配套相对不完善。



买二手房可以看到实物，小区的环境如何等，都是可以看得到的，周边的配套也非常齐全，社区环境比较成熟。

二手房一般情况下都是旧房，但有时二手房未经居住即上市也属于二手房，二手房并不是以房屋的新旧即建造时间作为判断标准的。二手房包括已取得房屋所有权证需要转让的房产和尚未取得产权证需要转让的房产。

另外，私房和已购的政策性住房也属于二手房，是二手房的两种主要类型。私房主要是原自建或购买的平房或新建的商品房。已购的政策性住房主要包括职工个人按照房改政策购买的成本价或标准价产权公有住房、经济适用住房、危改回迁房、集资建房、住房合作社建造的房屋。

1、看清交房清单当前的二手房市场上大多是一些带装修的房屋，在签约时，请各位业主与买家把附送的物品列明清单及数量，对于一些家电产品建议列明型号、牌子等，方便收楼时核对物品是否与合同相符。

2、要检查单位室内各项设施是否有质量问题买家在收楼时须注意查看工程质量，如门、窗、天花、墙壁、地面的质量，有否渗漏等(特别对于楼龄长的物业);检查水、电是否正常，用水通道是否畅通等。检查室内各项设备是否工作正常，如有任何问题旧业主须配合新业主维修，否则可能新业主要承担负责 正如案例所提及的费用问题，收楼后发现原业主欠下了数千元的费用，要找业原业主追讨时已经无法联系了，只好自认倒霉，所以请各位买家在收楼时，必须确认原业主已结清水电、煤气、电话、电视、网络、物业管理费等费用，以免自己承担不必要的费用。

3、收楼证明是否齐全对于一些多年未入住的新楼，买家收楼时要检查验收楼盘交付使用的证件是否齐备，同时对于一些所谓收楼费用，例如维修基金等，必须清晰知道业主是否曾缴交过，以免造成自己的损失。

4、户籍是否迁出对于名校物业，有部分的原业主把物业出售，但户籍仍挂在已出售的物业，新业主在收楼时，如果想用该物业的户籍时，及时要求对方按时把户籍迁出，否则新业主无法找派出所接收户籍。

5、发票是否齐全。买家成功收楼后，通常客户都要办理一些过户手续，例如过户的税单、有线电视、电话、网络等转名手续的发票是否齐全，否则买家无法使用相关的服务。

购买二手房在签合同时应当注意到的细节有：

1、房屋手续是否齐全

房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。

2、房屋产权是否明晰

有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。

3、交易房屋是否在租

有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。

4、土地情况是否清晰

二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利;还应注意土地的使用年限。

5、明确违约责任说明、明确解决争议的方式

写明如违约责任及如何承担违约责任；违约金的计算与给付；在什么情况下可免责；担保的形式等。采取仲裁方式还是诉讼方式，若采取仲裁方式解决争议，应按《仲裁法》的有关规定写明条款。

在进行二手房按揭贷款时，必须注意以下事项，以提高二手房按揭贷款的效率：

1、身份证、户口册、结婚证、产权证、暂住证等证件的复印件内容、印章要清晰。名字、身份证号码要一致，身份证是否过期、户口册变更内容要复印。

2、收入证明不得涂改，注明单位电话及联系人，单位公章或人事劳资章要清晰不得交叉。

3、高收入者按银行要求提供其它财产证明。(按银行具体要求提供)。

4、未婚、离婚未再婚者，必须提供由居委会或单位开具的婚姻状况证明标明“未婚”。

二手房生意炙手可热,可是此中学问却很多。大家在买二手房时辰,一般城市找中介,可是现在中介公司的丑闻层见叠出,所以只要自己多熟悉二手房的购房经验,和二手房购房和谈的关切事项,才不会被骗被骗。

购买二手房时砍价的5大狠招：

1、委托多家中介：

在希望购买二手房时只委托一家中介公司的方法是不可取的。多委托几家中介公司不但可以得到更多的房源信息，而且可以使各家中介公司产生竞争关系。我们不妨直接告诉各家中介已经委托了别的公司寻找房源，这样，为了自己公司的利益以及个人的业绩，所委托的中介人员会用更快的节奏、更低的价格来促成你与房主的成交。但是要注意两点：

A、对购买二手房表现出强烈的愿望：这样才能使中介公司对你产生足够的重视。

B、选择有口碑、有实力的中介公司为自己提供服务：这是对自己在整个购房过程中合法权益不受侵犯的起码要求。

2、多看房、少赞美：

为什么要多看房、少赞美呢?理由很简单：多看房是为了摸清市场、少赞美是为了不让对方摸清自己的想法。在购买二手房时，摸清市场价格是**关键的一步这大家都很好理解。但少赞美不就不能让中介公司摸清自己的实际需求了吗?实际上完全不必担心这点，因为大家对好房子的看法是大多一致的，我们要做的就是多挑毛病，不表露出急切购买的心情，为今后的砍价留有余地。

3、多与房主沟通：

当我们找到了一家比较中意的房子时，要注意多与房主进行沟通。把中介公司凉在一边吧，这样才能使他们产生危机感。要记住房主才是**想把房子尽快卖掉的人。有一个小窍门：假如中介公司在带你看房之前为房子报价102万的话，你可以在与房主进行沟通时问这样一句话：“100万有点贵了，能不能再便宜一些?”这样做不但可以认清该房产在报价时中介公司有没有吃差价，而且有一定的“离间”成分。也许会有一些意外收获呢!

4、漫天要价、坐地还钱：

有一些房主在卖出手中的房产时存在着漫天要价的现象，对于这类现象不必过分在意——他只不过是想万一碰到个“大头”就能把房子买个好价钱了。实际上，每个想要卖房的房主都会对自己手中的房产价值有个客观的估计的。不要因为房主过高的报价就轻易放弃自己心仪的房子，我们应该通过与房主的沟通或要求中介公司压制房主报出个客观的价格。先报个底价出来(当然也不能过分低于当地房产的实际价格)，再留个电话然后走人。通常他们会再联络你的。
5、合理避税、压制中介服务费：

A、国家在二手房交易过程中是要收取一些税、费的，而一些本应由卖方承担的费用在实际交易过程中却变成了买方承担。虽然不合理但在房产交易卖方市场的情况下也是没有办法的事。现在房产市场已经进入了调整期，市场的供销关系已经出现的转变。所以我们在购买二手房时应该提出由卖方承担一定的费用，从而降低自己的购房成本。

B、很多朋友都不知道中介服务费也是可以砍价的。现在中介公司为其服务所定的价格大致在总成交额的2.5%-3.0%之间，所以我们应该利用中介公司急于成交赚钱的心理将中介费压制到**低，或者要求卖方也负担一部分的中介费用。小窍门是：无论你在委托中介公司时谈好了什么比例的中介费用，在将要签署购房合同时马上提出降低其费用。通常情况下，这个要求会使服务费下降0.1%-0.2%个百分点。对于动辄上百万的成交总额来讲，这也可以节省下一笔不小的费用呢!

禁止买卖的二手房有：

（1）司法机关和行政机关依法裁定，决定或者以其他方式限制二手房权利的；

（2）依法收回土地使用权的；

（3）共有二手房，未经其他共有人书面同意的；

（4）权属有争议的；

（5）未依法登记领取权属证书的；

（6）已抵押且未经抵押权人书面同意转让的；

（7）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

一般来说假如卖二手房的签合同人无房主的委托书此合同即是无效合同,面积与实际不相符可以认定为诳骗的行为,这些就能够此当做不履行合同退还定金的前提,那么这类环境下二手房定金能退吗?

众所周知，二手房估价是一门非常专业的学问，一般的二手房评估都需要专业机构的专业人员来进行。首先要弄清下面几个数据：

1、房屋的折旧费。房子一旦盖好便进入折旧期。一般说来，砖混结构一等房屋的折旧期限是50年，那么每年的折旧率为2%;

2、户型因素。旧房因户型不合理、功能太落后而无法与新房进行比较，如果房子的户型为小厅、小卫、小厨房(简称“三小”套型)，则扣减10%;

3、房子所在的楼层不同，价格也不一样。例如一至五层是基准价，五层、六层扣减3%，七层减5%，而三、四层则加3%，顶楼减5%;

4、朝向因素。假如房子没有朝南的门窗，则减5%;

5、小区环境对房价的影响。没有物业管理扣减5%，小区没有单独封闭，也减5%，属于重点中**区域的房子要加15%;

6、习惯性心理因素，也会使人们对买旧房心存压力，花很多钱才买套旧房，这一因素使房价又减8%的价钱。

在以上数据的基础上，报价应为同地理位置商品房价格的60%至70%左右，约是当前周边房屋租金的100倍。当然，这个数字只能作为一个参考价格，还是应当邀请专业机构进行更为科学的评估。

买卖二手房的流程包括查询信息、签订合同、办理贷款手续和办理过户手续等步骤。注意事项包括确认房主身份、明确违约责任和标明付款、过户时间。

买二手房的人是非常的多，虽然说二手房和一手房比起来会有一些差距，但是二手房的价格便宜，而且地段好。二手房交易和一手房交易流程相比会更加的复杂，所以对于二手房交易的一些相关知识要有一个了解，以免给自己的经济带来负担。那么，你知道二手房购买流程和二手房交易的注意事项分别是什么吗？

二手房过户流程-二手房购买注意事项，很多人想知道二手房房子过户流程是什么样的，二手房过户流程主要有以下四步：

1、二手房房贷中需要注意房屋本身的状况。

(1)房龄问题。

二手房都会有一定的房龄，在银行审核二手房房贷的时候，房龄是个重要的参考指标，一般是房龄越长获得贷款的难度越大，数额越低。

(2)房屋本身的状况

如果二手房地理位置较为偏僻，单位面积小，单位房价和总房价都不高，那么获得贷款的可能性也较低，或者贷款数额很小。

2、二手房房贷中需要注意购房者本身的状况。

(1)购房者的个人实际经济能力和信用记录状况

个人经济能力强，信用记录良好的人容易获得较高成数的二手房房贷，反之，那些还贷能力差，有负面记录的人很难获得贷款;

(2)购房者的户籍问题

当地人在本地购买二手房比较容易获批银行贷款，外地户籍的人想要购买异地二手房审批程序复杂，需要提供的证明也较多。

3、二手房房贷中需要注意房屋购置状况。

如果是第一次购房就是购买二手房，获得银行房贷和优惠政策是比较容易的，要是二手房的购置是二套房甚至多套房的投资，银行将会严格审核，并且不能享受一些房贷优惠政策。