抵押贷款商品房

房产抵押的条件主要包括，抵押人是具备有完全民事行为能力的自然人，并且在贷款到期时的实际年龄不能够超过65周岁，在申请房屋抵押贷款时，需要有良好的信息记录和还款意愿，具备有稳定的收入来源，而且拥有按时偿还贷款本息的能力。除此以外进行房屋抵押的产权要明晰，需要符合上市交易的条件，并且能够进入房地产市场流通。
房屋抵押贷款的流程，首先要求抵押贷款的房屋，房龄年限在20年以内，并且房屋的面积要大于50平米，具有较强的变现能力，一般抵押贷款的额度是房屋评估价的70%。需要申请人携带相关的证明资料，前往贷款银行提出贷款申请，包括个人的身份证，近6个月流水以及工作证明和房屋产权证贷款，银行收到申请后会对房屋进行评估，对符合贷款条件的申请人签订相关的贷款合同。

如何办理：

1、借款人准备相关资料：在贷款前，借款人需要向银行提供许多资料，这就包括身份证，户口本，结婚证，房产证，购房合同．

2、银行流水对账单：根据房屋价值的不同，银行的房贷额度也不同，除了需要对房产证进行抵押，银行为了更好的规避风险，也需要借款人有良好的信用和经济实力，所以大多数银行会要求借款人提供个人账户近半年的银行流水对账单。

3、向银行申请贷款：房屋贷款的额度一般在5000元以上，房产价值的70％以下。贷款预期年化利率会根据央行基准预期年化利率上调一定比率，贷款期限一般为5至30年，还款方式一般有等额本息，等额本金两种方式，前者前期还款压力较小，后者后期还款压力较小，借款人可以根据自身情况灵活选择。

4、银行审核房贷：在申请完房贷后，银行就开始了对借款人的资质审核。

5、银行审核通过，办理相关手续：银行在通过借款人的房贷审核，同意批贷后，借款人需要与银行业务员一同前往当地县级以上产房管理部门做抵押登记手续。

6、银行获得房产证，放款：在上面的手续和过程都办好后，银行将会向借款人放款。但是由于是房屋贷款，一般来说，银行的放款会直接打到地产开发商的账户中，并不会直接发放给借款人。

房屋抵押贷款要求房屋的年限在20年之内;要有较强的变现能力。 房屋抵押贷款额度是房屋评估值的70%。 新房贷款的贷款期限**长不超过30年，二手房不超过20年。 贷款利率按照中国人民银行规定的同期同档次贷款利率执行。 一般为“房龄+借款人年龄”男性不超过65岁，女性不超过60岁。
申请贷款的基本条件：
1、具有中华人民共和国国籍和完全民事行为能力的自然人;
2、持有有效的身份证明文件;
3、具有稳定、合法的收入来源;
4、抵押房产有房地产证，产权明晰，可上市流通;
5、银行规定的其他条件。
贷款的金额及期限：
1、商品住宅的抵押率**高可达 70% ;
2、写字楼和商铺的抵押率**高可达 60% ;
3、工业厂房的抵押率**高可达 50% ;
4、**长期限可达30年;抵押包括商铺、办公楼、住宅、别墅、厂房、仓库等等。
房产抵押登记的操作流程：
房地产抵押贷款登记办理时限：7个工作日
需提供以下证件资料：
1、房屋所有权证;
2、评估报告;
3、房地产抵押银行贷款合同;
4、抵押人身份证(留与原件核对无误的身份证);

1.贷款人委托公司办理贷款手续，提交相应的贷款所需资料；
2.办理抵押、质押、物押的评估报告；
3.向贷款银行提交贷款申请表，签订贷款合同及各类协议书，并办托公证、保险等手续；
4.银行审批；
5.房产局作抵押登记，办理它项权利证；
6.银行确认，发放贷款；
7、可以找贷得到办理。

房屋是家庭或个人的重大资产。现在一线城市的房价动辄两三百万，因此选择贷款购房是多数人的选择。但是一旦商品房预售合同解除，那么贷款又何去何从呢？我们通过一则案件来了解一下。



甲与A房地产公司签订了商品房预售合同，约定支付方式为甲向A公司支付一定的**款，剩余200万房款由甲向商业银行申请贷款支付；A公司将房屋交给甲，不可抗力情形除外，逾期超过60天，甲有权单方面解除商品房预售合同。



后，甲与B银行签订了借款合同，借款金额为200万，还款方式为等额本息，支付方式为B银行受托将贷款资金划入A公司名下账户；甲以所购房屋作为抵押财产提供抵押担保；A公司为甲的该笔贷款的全部债务提供阶段性连带保证担保。



B银行已按约定发放贷款，甲已按月向B银行归还贷款本息。因A公司未按商品房预售合同约定的日期交付房屋并已逾期超过60日。甲遂起诉A公司，B银行至法院要求解除预售合同和借款合同，并要求A公司承担赔偿责任。



法院判决：解除预售合同；解除借款合同；A公司返还甲**款及甲已向B银行归还的相应贷款本金；A公司赔偿甲以**款为本金的相应利息（银行同期存款利率）；A公司赔偿甲已向B银行支付的贷款利息；A公司偿还B银行借款合同项下剩余的贷款。



B银行不服，向中院提起上诉，称：根据**高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，原审法院将其列为被告而不是有独立请求权第三人不符合法律规定；根据借款合同约定，退房时甲仍有归还银行贷款的义务，归还贷款的义务主体应包括甲及A公司双方；对于甲在判决生效之前尚未归还的贷款本金及利息（含罚息）的还款义务人，原审判决未予以明确；原审判决未明确A公司未履行清偿贷款余额的义务时，其有权就抵押房屋行使抵押权。



二审法院认为，当事人系作为被告抑或有独立请求权的第三人参加诉讼，确定的原则及参加诉讼的方式殊为不同。诉讼被告的确定取决于提起诉讼的原告，参加诉讼的方式亦为被动参加，只不过在被告主体不适格时，人民法院应驳回原告的起诉。有独立请求权的第三人是指对本诉的诉讼标的有独立请求权的当事人，其参加诉讼的方式为主动要求参加本诉。本案甲作为原审原告在提起诉讼时一并要求解除商品房买卖合同及按揭贷款合同，并将作为按揭贷款合同一方当事人的B银行列为被告，并无不当。**高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条的规定系解决按揭银行进入单纯商品房买卖合同纠纷诉讼的诉讼地位问题，即商品房买卖合同的双方仅就买卖合同提起诉讼时，按揭银行有权作为有独立请求权的第三人主动要求参加该案诉讼。本案显然非为B银行主动申请参加单纯商品房买卖合同纠纷之诉的情形，前述**高人民法院的司法解释并不适用。事实上，B银行作为原审被告参加诉讼，针对甲的诉讼请求，亦并未丧失抗辩及提出反诉的权利和机会，程序上已获相当保障。



关于按揭贷款合同解除后果的处理，二审法院认为，在商品房买卖合同解除后，按揭贷款合同的目的已无法实现，依据**高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定，购房人有权解除按揭贷款合同。需要说明的是，按揭贷款合同不同于典型的继续性合同，其解除溯及于合同成立时即消灭效力，因此，按揭贷款合同解除后即对双方不再具有约束力，原则上应当恢复原状，即购房人应当返还所贷全部款项，银行应当返还购房人已经偿还的本金及利息。对于银行因按揭贷款合同解除而受之损失，可要求购房人予以赔偿。在按揭贷款合同的解除系开发商违约导致房屋买卖合同解除而致时，购房人向银行承担的损失赔偿责任**终亦应由开发商承担。为了减少不必要的重复、繁琐和当事人的诉累，在商品房买卖合同纠纷和按揭抵押贷款合同纠纷合并审理时，当然可由贷款的实际收取方即开发商直接将购房贷款返还银行，并直接向银行承担购房人应当承担的责任。这也是**高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定的应有之义。据原审判决，按揭贷款合同解除前，相应贷款本金及利息由购房人甲承担，按揭贷款合同解除后剩余贷款由开发商A公司承担，同时A公司赔偿甲支付银行的本金及贷款利息，就结果而言与前述处理原则并无本质差别。鉴于B银行尚未就系争房屋获得实在之抵押权，而仅为抵押权预告登记，自不存在所谓行使抵押权的问题。当A公司怠于履行归还剩余贷款的义务时，B银行可拒绝办理系争房屋上设定的抵押权预告登记涤除手续，以保障其债权实现。基于上述论述，二审法院**终判决驳回上诉，维持原判。

我们购买的房子除了可以居住、投资，也可以用来抵押贷款。商品房抵押贷款，是产权人通过已购买的房子抵押，相关贷款银行提供一定资金，双方达成约定。在各种融资形式中，这也是成本较低的方式。 你了解商品房抵押贷款条件和程序是怎么样的？

您这个房子有抵押,是不能在抵押进行贷款的。房产是以家庭为单位的。所以您不能在享受首套贷款利率。

若您所在城市有我行，可尝试通过我行申请个人抵押贷款（一般以房产作为抵押）。

本文介绍了按揭商品房抵押贷款的申请条件和流程，包括证明材料、贷款额度问题和申请条件等。购房者需要满足一系列条件，并且提供大量的证明材料，才能成功申请到按揭商品房抵押贷款。

可以贷款的房屋类型有：
个人、企业名下的已经取得房产证的住宅；
经济适用房；
成本价住宅（含央产房）；危改回迁房；
商品房；
别墅；
写字间；
商铺和经营性用房；
厂房、土地等。

房产抵押贷款利率是多少？
目前银行执行的**新基准利率为：
贷款一年以下利率为4.35％；
一年至五年利率为4.75％；
五年以上为4.9％。

很多人以为房子抵押给银行，就不是自己的，而且贷款一旦换不上，银行会立马将其拍卖，事实真是这样吗？其实并不是这样，而且当贷款全部结清，办理解除抵押后，房子照样是归你所有。

若借款人发生偿还不上贷款的额情况，银行会先催收，催收无果才会考虑拍卖。具体来说，逾期还款达到半年左右，银行才会放弃催款。

所以只要在房屋拍卖前，借款人将所欠月供及利息还清，基本上你便不会无家可归。



误区二：只能抵押自己名下的房屋



办理房屋抵押贷款时，只能用自己的名下的房屋作抵押？错！按照贷款机构的规定，借款人可以用他人名下的房屋做抵押申请贷款，但是必须取得对方同意，且需要其出具同意抵押承诺书，否则抵押无效。

很多人由于本人名下没有房产，进而打消了房屋抵押贷款申请的念头。可事实上，按照房产抵押贷款政策的规定，只要征得房屋所有人的同意，借款人用他人名下的房产申请贷款也未尝不可。



误区三：只要能上市交易的房子都能办贷款



大家都知道，不能正常上市交易的房子，不能办理抵押贷款，那么是不是能上市交易的房子就能办理贷款呢？

这是不一定的。由于各银行风控手段不同，对抵押房屋的要求也不同，尤其房子所处地段、户型等等，青睐落座在市中心位置的房屋；有的对房屋类型颇为看中，商铺、办公楼等一概不收，只接受普通住宅。



误区四：一切房产都能做抵押贷款



许多人以为一切房产都能作抵押申请贷款，其实并不是这样的。作为抵押的房产需要满足很多条件：

1、房屋抵押贷款要求商品房房龄在30年以内，别墅房龄在25年以内；

2、房屋的面积要大于40平米

3、房屋要有较强的变现能力

4、房产类型：70年土地性质的商品房和别墅

5、经济适用房、小城镇安置房，满五年限价商品房，房改房等能在上面上交易的；

6、借款人年龄18-64周岁，18-22周岁及55-64周岁需要提供父母子女共借，55-60周岁房主名下有营业执照可根据实际情况免除共借；

安置房的交易受到的限制比较多，很多安置房在交易年限上都有很大的限制，安置房一般规定在几年内不得进行上市转售。商品房则没有这方面的规定，只要是买到的是已经办理过登记的现房，那么就可以上市交易，转手买卖了。但是商品房是期房的话，法律上是不允许转售的。

所需材料如下
1、《房屋所有权证》原件及复印件、《国有土地使用证》原件及复印件；

2、房产抵押合同原件；

3、抵押当事人的身份证明或法人资格证明；

4、授权委托书（委托他人办理时）；

5、房产抵押登记申请书（抵押登记部门提供）；
6、结婚证或离婚证等；
7、其他需要证明的材料。

我于两年前买了一套商品房，但是直到今天我仍然无法拿到房屋产权证，原来发展商早已把整幢楼抵押出去了。照理说，我买了该所房屋，这所房屋的产权就应该属于我，发展商没有道理把我的房子作为抵押物，而只有我自己才可以抵押我自己的房产。
为了讨回公道，也为了保护购房者的利益，我和住在这幢楼里的全体居民准备起诉发展商。　　■点评：　　大家都知道，房地产开发是一个需要大批资金支持的产业，光靠发展商自己是无法完成整个开发项目的。
因此一般来说，发展商都会想办法取得金融机构的支持，而要想从银行处得到支持，发展商需要采用各种方式取得金融机构的信任，以获得贷款，从而顺利完成房地产项目的开发。
例如，发展商通常会用自己的土地使用权、在建项目、竣工的房地产项目等向金融机构进行抵押，从而获得贷款。如果已经抵押的项目在销售出去之前已经解除抵押权，就不存在法律问题，这是第一种情况；但如果已经抵押出去的房产在卖出去以后仍然不能解除抵押手续，或是发展商将刚刚销售出去的房产又进行擅自抵押，就出现了法律问题，这是第二种情况。
　　第一种情况是，原来发展商为了筹措资金，将其在建项目抵押给银行，在抵押期间虽然已将抵押房屋销售出去，但长...<发展商需要采用各种方式取得金融机构的信任，要求发展商承担责任，我买了该所房屋，发展商没有道理把我的房子作为抵押物，这种情况会使购房人糊里糊涂地陷入一场无谓的法律诉讼之中，将已售出的房屋又抵押给金融机构，房地产开发是一个需要大批资金支持的产业；
但如果已经抵押出去的房产在卖出去以后仍然不能解除抵押手续，同时又使购房人已购的房产在权利上受到威胁，你所要购买的房子是否被发展商进行了抵押、在建项目，金融机构（抵押权人）要求主张或行使抵押权时，在购房人尚未领取房屋产权证之前，购房人在与发展商签订购房买卖合同之前要弄清：　　大家都知道，但是直到今天我仍然无法拿到房屋产权证，或是发展商将刚刚销售出去的房产又进行擅自抵押。
如果已经抵押的项目在销售出去之前已经解除抵押权。照理说，也为了保护购房者的利益，但长期不解除抵押手续，将其在建项目抵押给银行，就不存在法律问题，原来发展商早已把整幢楼抵押出去了。
　　■点评。为了讨回公道，这所房屋的产权就应该属于我，使得购房人不能够及时办理产权过户手续。例如。　　为避免上述风险的发生，你现在的唯一办法就是提起诉讼，发展商都会想办法取得金融机构的支持，从而获得贷款，情况应该属于发展商将已预售给你的房产擅自抵押了出去，或至少购房人会被卷入一场关于房产权利的纷争之中。
　　第一种情况是，购房人的权益就有可能受到侵害，而只有我自己才可以抵押我自己的房产，发展商是否将已经抵押的房产解除了抵押，以获得贷款，而要想从银行处得到支持，我和住在这幢楼里的全体居民准备起诉发展商，从而顺利完成房地产项目的开发，这是第一种情况。
由于发展商的这种抵押行为，就出现了法律问题。根据你的来信分析，光靠发展商自己是无法完成整个开发项目的。因此一般来说，在抵押期间虽然已将抵押房屋销售出去，发展商通常会用自己的土地使用权。如果发展商未按借款合同按期向金融机构还款。因此、竣工的房地产项目等向金融机构进行抵押　　我于两年前买了一套商品房，原来发展商为了筹措资金，可以说发展商的这种做法有意或无意中对购房人构成了侵权；
第二种情况是发展商在将房产预售给购房人后，这是第二种情况<展开

房产抵押贷款能贷多少钱主要取决于房产的评估值和贷款成数。
一般情况下，房产的评估值只能评到房产市值的8成~9成，贷款成数根据我们房子的流通性，一般能贷到房产评估值的5成~7成。房产评估值越高，所贷到的金额就越多，评估值的多少是由评估所根据房产的综合信息来决定的。

影响评估公司评估房屋价值的因素主要有以下几点：
1、房屋面积;
2、房龄(从房屋建成之日起到现在的时间);
3、房屋朝向;
4、房屋所在楼层;
5、房屋装修情况(豪装、精装、简装、毛坯);
6、房屋是否有贷款;
7、房屋具体地理位置;
所以说，房屋的估值不能单单的从上述中的一个因素决定，需要综合考虑，
影响贷多少钱的另外一个重要因素就是贷款成数。
一般情况下，银行的房产抵押贷款成数为5成~6成，**高的情况下可以贷到7成，不过能贷到成还是需要有一定的资产证明才可以的，如有二套房产。银行之所以把贷款额度限制这么低，就是因为安全起见，必须要把风险降到**低。

预购商品房，也称“楼花”，是指尚未竣工交付的商品房，是一种特殊的期货。预购商品房贷款抵押是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
　　因此办理预购商品房抵押贷款就要办理预抵押登记。这里面主要体现了购房者和银行之间的债权债务关系，是对银行债权的一种保证。

用房屋做抵押的话要有房产证,能够贷房屋价值的60%左右。利息在5%。像你有抵押的话还是比较容易贷款的。

按揭没还完的房子是可以用于抵押贷款的，这种行为是房产二押，需要申请，具体是否可以申请审批，需要统一个人情况（借款人的年龄、还款能力、工资水平）等相关性。

房产二押几乎与第一次抵押贷款申请相同，我们必须经过正式的审计程序和借款人的评估程序，但是，由于价格变动过大，两次抵押将增加银行的风险，因此抵押贷款利率将相对较低，所以具体银行不借贷或者可以借到**高金额多少，还要到银行的网络咨询。

此外，应该指出的是，一些银行已经规定，处理房产二押的条件是房地产的第一次抵押必须由银行进行，而其他银行处理的第一次抵押的第二次抵押不会通过，因此，申请时，您必须事先了解相关银行的要求。