二手房交易卖方违约

二手房买卖中遇到形形色色的难题该怎么解决？别慌，《江苏房地产金融》来为你支招。




买房遇老赖，怎么维权？



“家里两个孩子，还有老人，就是等不了期房才买的二手房，合同里约定了房款到账后15天内卖家要搬走，可现在对方耍赖，就是不走。可愁死我了！”L小姐向我诉苦。



今年，L一家决定换房。可走访了好几家在售楼盘后，一盘算交付时间还是退缩了：“家里人多等着住，加上孩子小，想赶紧买了房装修，多晾一段时间。”



看过不少二手房后，**终L一家相中了孝陵卫佳诚花园一套104.66㎡的二手房，正好卖家想把房子卖了换新房，于是两家人商定：350万成交。



签合同前，卖家问：“能否给点儿搬家缓冲期？”



L心想：对方买期房，一时半会也住不了，找租住的房子也需耗时，可以理解。于是合同约定：房款结清后的15日内卖家要搬出，逾期则按万分之三/天结算。







签订购房合同后，很快，房子过户完成了，L的房本拿到手了，卖家也收到了全部房款。L一家满心欢喜地等待15天后卖家腾出房子。



可15天过去了，卖家并没有要走的意思。L急了，联系了中介公司一起去沟通。







中介：“叔叔阿姨，按照合同，拿到房款15天内您需要腾出房子，现在15天过去了……”



卖家（女主人）：“我老公有心脏病，住院了，麻烦再给几天时间缓一缓。”



善良的L一家考虑到卖家的身体状态，答应再缓几天。



第二次登门，依旧是中介小哥从中斡旋：“叔叔阿姨，您看，叔叔**近身体挺好的不是？能否尽快搬家？”



卖家：“一时半会找不到合适的房子。”



中介：“这样可以吗？我有一套闲置的房子，您二老不嫌弃，可以先住我那去，找到合适的房子您再搬走可以不？”



卖家：“……不行！”



中介：“可是按照合同，您需要在15天内搬走，现在已经拖了好多天了，按照合同，您每天需要支付万分之三的违约金。”



卖家（男主人）：“我有心脏病，别吓我！”



在买卖二手房的过程中，遇到卖家不肯搬走的情况怎么办？我咨询了律师，律师表示：



“买卖双方尽可能心平气和的商定。如果实在不能谈拢，买家可以采取民事诉讼的方式维护自身合法权益，只是民事诉讼的周期比较长，快则一两个月，慢则三五个月都是有可能的。”



**终，在第三次约谈之后，卖家承认了自己的错误，并承诺L，本周三搬家。




二手房交易常见问题集锦



衣食住行，是大家日常生活中的重中之重。当下，买房、卖房在大家的生活中占据了重要的地位。毕竟几百万元的房产交易不是小事。

二手房买卖中遇到形形色色的难题该怎么解决？别慌，《江苏房地产金融》来为你支招。




买房遇老赖，怎么维权？



“家里两个孩子，还有老人，就是等不了期房才买的二手房，合同里约定了房款到账后15天内卖家要搬走，可现在对方耍赖，就是不走。可愁死我了！”L小姐向我诉苦。



今年，L一家决定换房。可走访了好几家在售楼盘后，一盘算交付时间还是退缩了：“家里人多等着住，加上孩子小，想赶紧买了房装修，多晾一段时间。”



看过不少二手房后，**终L一家相中了孝陵卫佳诚花园一套104.66㎡的二手房，正好卖家想把房子卖了换新房，于是两家人商定：350万成交。



签合同前，卖家问：“能否给点儿搬家缓冲期？”



L心想：对方买期房，一时半会也住不了，找租住的房子也需耗时，可以理解。于是合同约定：房款结清后的15日内卖家要搬出，逾期则按万分之三/天结算。







签订购房合同后，很快，房子过户完成了，L的房本拿到手了，卖家也收到了全部房款。L一家满心欢喜地等待15天后卖家腾出房子。



可15天过去了，卖家并没有要走的意思。L急了，联系了中介公司一起去沟通。







中介：“叔叔阿姨，按照合同，拿到房款15天内您需要腾出房子，现在15天过去了……”



卖家（女主人）：“我老公有心脏病，住院了，麻烦再给几天时间缓一缓。”



善良的L一家考虑到卖家的身体状态，答应再缓几天。



第二次登门，依旧是中介小哥从中斡旋：“叔叔阿姨，您看，叔叔**近身体挺好的不是？能否尽快搬家？”



卖家：“一时半会找不到合适的房子。”



中介：“这样可以吗？我有一套闲置的房子，您二老不嫌弃，可以先住我那去，找到合适的房子您再搬走可以不？”



卖家：“……不行！”



中介：“可是按照合同，您需要在15天内搬走，现在已经拖了好多天了，按照合同，您每天需要支付万分之三的违约金。”



卖家（男主人）：“我有心脏病，别吓我！”



在买卖二手房的过程中，遇到卖家不肯搬走的情况怎么办？我咨询了律师，律师表示：



“买卖双方尽可能心平气和的商定。如果实在不能谈拢，买家可以采取民事诉讼的方式维护自身合法权益，只是民事诉讼的周期比较长，快则一两个月，慢则三五个月都是有可能的。”



**终，在第三次约谈之后，卖家承认了自己的错误，并承诺L，本周三搬家。

本文讲述了常见的二手房交易违约行为以及处理方法，包括卖方未能按合同约定办理抵押贷款清偿手续及抵押权撤销手续，要求加价并解除原合同，以及将涉案房屋进行“一房二卖”等；同时也讲述了如何避免二手房交易纠纷，包括注意条款和内容，保持沟通和选择正规房产中介机构。

在买卖房子的过程中，有很多的违约情况都会在二手房交易里出现，卖房时，卖方违约时的责任界定。

卖方原因造成该合同不能覆行时，无条件退还买方所有购房款项，还应向买方赔付“购房定金”等额的违约金；买方原因造成该合同不能覆行时，“购房定金”作为违约金赔偿卖方；此外，违约方还应承担中介服务费和给他方造成的损失（包括且不限于各项代办服务费、税费、诉讼费、律师费等）。

在二手房买卖商场中，经常会有如许的情形出现，即买卖两边现已签定了二手房房子买卖合同，可是当将近交房的时分，原房主却后悔，拒决绝给房子。为啥会出现二手房买卖卖方违约的情形呢？对于购房者来说，应对房主后悔的对策是什么，该如何办呢？

如果合同对违约金有约定，违约金按照合同约定的支付，如果没有约定的话，一般是双倍返还定金，协商不成的话，可以向法院起诉。

二手房交易问题多学好这几招可防卖方违约

违约是对买卖双方都具有效力的。若卖方违约，且合同中约定违约金是2万的话，这个2万的数额应卖方补偿给买方。同时退还买房所交的费用以及办理贷款等造成的利息等。对于已签订合同的，一般视为交易成功，需支付中介相关的费用，但由于未完成过户，可以协调减少中介费用。
违约金是指按照当事人的约定或者法律直接规定，一方当事人违约的，应向另一方支付的金钱。违约金的标准是金钱，但当事人也可以约定违约金的标的物为金钱以外的其他财产。违约金具有担保债务履行的功效，又具有惩罚违约人和补偿无过错一方当事人所受损失的效果，因此有的国家将其作为合同担保的措施之一，有的国家将其作为违反合同的责任承担方式。

在二手房交易合同中都是会约定违约条款的，如果出现违约，就要承担合同约定的违约责任，最常见的违约责任承担方式就是金钱赔偿，那一般二手房卖方违约怎样赔偿买方?

承诺儿子同意父亲的签字，如果不是出售，那么他父亲签这个字有什么意义呢，你先不忙打官司，让中介先找他，并说明厉害。先以理服人，说明买房也不容易，签了字就必须履行。没关系的

如果三方签订的合同明确是按揭贷款购房，那就凭购房合同和**凭证起诉。若合同没有按揭贷款的条款，就没有办法了。

二手房个人直接交易交定金后卖方违约，卖方应当承担违约责任。买方依据《买卖合同》去法院提起诉讼，要求卖方承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《合同法》规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 作为房屋交易双方当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行及时全面地履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。
　　根据上述法律规定你可以依据双方所签订的房屋买卖合同，选择要求对方继续履行合同并追究卖方给你造成的损失、迟延履行责任，也可以合理地催告后解除与对方的买卖合同并追究对方的违约责任。二者你可以选择其一行使。

你们合同里面应该有约定违约责任的，
一般有选择继续合同履行，推迟一天怎么赔偿，还有一种就是合同终止，那就没收定金。

在房屋买卖合同签订之后，如果买卖双方中的一方反悔此次交易，从而违约使合同的目的不能实现，那么守约方如果也同意解除合同，违约方赔偿经济损失的，法律是支持的。具体赔偿方法为：计算房屋差价，转售利益和守约方的赔偿要求，综合考虑之下，违约方将赔偿金额赔偿给守约方。

二手房买卖之
卖方违约买方救济
近期楼市又大热，北上广深地区楼价持续走高，房产交易大热。可涨幅太大，只短短几天，房价就有不小的上升，不少出卖人就想要卖高价，一时间二手房买卖违约的现象不断出现，给众多买受人带来了极大的损失和不便。那么房价上涨卖方反悔，买方该怎么办？该怎样主张自己的权利呢？
一般合同中都会有违约条款，一方违约后，就应当承担违约责任，违约责任的承担方式主要包括：继续履行、支付违约金、损害赔偿等。而支付违约金也是我们在现实生活**常用的承担违约责任的方式。
案例
2014年11月9日，刘女士以260万价格从罗女士处购买二手房一套，付了69万**款后，罗女士违约拒绝交房，刘女士起诉至人民法院。2015年4月22日深证市罗湖区人民法院出的判决，判决罗女士返还已收房款，并支付房屋价值20%的违约金54万。
目前就现在中国的房地产市场来看，若仅仅只要支付20%的违约金反而会让出卖人“欢呼雀跃”！现在房屋**空间远远大于20%的违约金。
那么这时候该怎么办呢？买方到底该如何维护自己的权益呢？
在双方协商不妥的情况下，律师认为至少可以通过以下两种主张来维权：
1、起诉要求卖方继续履行合同，根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行。如果交房超期，买方在要求继续履行合同之外还可以要求卖方支付逾期交房违约金。鉴于目前的市场情况，对于绝大多数买房者而言，给再多的补偿也不及直接拿到房子实在，只有实实在在拿到了房子，才是实现自身的**大利益。
2、起诉解除合同，要求返还已付房款，并承担违约责任。违约责任在常规合同中一般有违约金、定金两项，同时法律也规定可以按照实际损失来主张。定金一般可以要求返还双倍定金；违约金则按照合同有约定支付；实际损失是指房屋**的差价损失。买方人可以根据上述三种主张金额的高低来择高选择。

一、过户时如果买卖双方本人可以到场，需要提供哪些资料？



（一）卖方



1、业主未成年：



如果监护人本人到场办理手续的，只需携带本人身份证、产权人户口本、房产证、出生证明或独生子女证、监护关系证明；



如果不是监护人本人到场办理手续的，除携带委托公证外还需要办理未成年保护声明公证、房产证。



2、业主成年、中国人：



未婚：身份证、户口本、房产证；



已婚：夫妻双方身份证、户口本、结婚证、房产证；



离异：身份证、户口本、离婚证和离婚协议/法院判决书、房产证；



丧偶：



丧偶前买的房：身份证、户口本、结婚证、死亡证明、更名后的房产证、继承公证书；



丧偶后买的房：身份证、户口本、结婚证、死亡证明、房产证。



3、业主为公司：



房产证、股东决议、授权委托书、法人代表身份证明/受托人身份证明、营业执照副本复印件加盖公章、公司章程。



4、业主外籍人士：



护照（译本公证）、房产证，如果业主不到场需提供公证委托书和代理人的身份证。



5、业主为港澳台人士：



房产证，澳门居民需要《港澳居民来往内地通行证》，台湾居民需要提供《台湾居民来往大陆通行证》，香港居民需要香港身份证（需与买房时的证件一致），无法到场的提供公证委托书（本地外地的公证书均可）。



6、业主为多人：



所有业主到场，配偶也需要全部到场，如果不到场需提供公证委托书。



（二）买方



1、买方未成年：



需提供监护人身份证（一方）、未成年人户口本、出生证明或独生子女证； 其公证的监护人必须到场，未成年买方可以不到场。



2、买方成年、中国人，契税按照3%缴纳：



提供买房本人身份证即可。



3、买方成年、中国人，契税按照首套优惠的标准缴纳：



未婚：身份证、户口本；



已婚：夫妻双方身份证、户口本、结婚证、未成年子女户口本、出生证明或独生子女证；



离异：身份证、户口本、离婚证明和离婚协议/离婚判决书和生效文书；



丧偶：身份证、户口本、结婚证、死亡证明。



4、买方为公司：



房产证、股东决议、授权委托书、法人代表身份证明、营业执照副本复印件加盖公章、公司章程。



5、买方外籍人士：



护照（译本公证），本人不能到场的，需提供公证委托书。



6、买方为港澳台人士：



澳门居民需要《港澳居民来往内地通行证》，台湾居民需要提供《台湾居民来往大陆通行证》，香港居民需要香港身份证，无法到场的提供公证委托书（本地外地的公证书均可）。



7、买方为多人：



需全部到场，需要提供所有人证件原件，如果不到场，需提供公证委托书



8、买方是部队现役军人：



部队现役军人应提供身份证、军官证，身份证与军官证一致证明，结婚证/部队开具的未婚证明。



二、过户时如果买卖双方有一方不能够到场，需要提供哪些资料？



1、业主本人不能到场，可以委托给谁？需要提供哪些资料？



委托：有行为能力的成年人（不能是买受方）



资料：公证委托书、受托人身份证、委托人及其配偶身份证、户口本、婚姻证明、房产证

在二手房交易过程中，房款如何支付对于买卖双方来说都是十分重要的一环。对于付款方的购房者来说，每一次交钱都需要非常重视，以免给自己造成损失。那么涉及到“钱”的环节都有哪些呢？怎么交才安全呢？

一、定金

根据我国《担保法》规定，定金的数额不能超过主合同标额的20%，超过的部分不受法律保护，买二手房同样要遵循这一规定。

另外在交易过程中如果购房者违约，定金是不会返还的，因此一定要看好房源确定购房意向之后再交。当然如果卖方存在违约行为导致合同不能正常履行，需返还双倍定金给支付方。


交定金的时候购房者还要注意签订定金协议或定金合同，各种细节要标注清晰比如：房屋地理位置、交易价格、时间等。定金必须缴纳给卖方，不可缴纳给中介，以免交易中断定金要不回来。

二、全款购房

对于全款的用户来说，谈妥价格、签好买卖合同后，安全的做法是购房人将购房款准备好，同卖方到房管局办理房产过户手续之后，马上一同到开户银行将购房款存入卖方的账户。

当然为了保障交易安全可以通过在公证处交接、律师事务所交接、银行托管等方式来进行房屋款项的交接。


三、贷款购房

如果购房者采用贷款方式，情况比较复杂，涉及到房屋可贷额度和**的问题。根据大部分城市的银行规定，可贷金额为房价的70%~80%。

然而对于二手房来说，可贷额度是根据“评估值”来计算的。影响二手房评估的因素有很多，地段、房龄、楼层、户型、朝向还有装修等等，一般来说，二手房评估值为成交价的75%-85%，部分房龄较长的房屋比例会更低。

房款减去可贷额度，就是购房者需要支付的**款。对于新手买家来说，为了提高交易安全性，建议使用资金托管的方式付款。如果直接向卖家支付，要保留好付款证据。


四、税款

税费主要是在过户前，买卖双方到税务部门缴纳。这里需要注意的是，在签订合同之初就要和卖方约定各类税费由谁支付，以免交的时候发生纠纷。

五、尾款

为了保障物业交接的顺利，建议买方要求中介代管保证金，一般3000到5000左右，用于结清水电煤气以及管理费，以免在进行物业交割的过程中产生不必要的麻烦。

你可以等收到全款后做房屋交接!

2015年，杨某夫妇合计着换个大点的房子，主意一定，他们便将现住的80几平的小房子挂到网上出售。经中介介绍，杨某与购房人季某见面商谈后，当即签下合同，约定以100万元的价格出售该房产，由季某先支付10万元定金，尾款支付完毕后办理过户手续。



没想到在合同签订后，杨某房子所在小区房价飞涨。杨某夫妇立时觉得房子卖亏了，便以房产证遗失要补办为借口，玩起了拖延战术。而令人意想不到的是，卖家杨某率先以季某不支付剩余房款为由，将买家季某告上了法院，请求解除房屋买卖合同并由季某支付违约金。审理中，季某依法提起反诉，请求判令杨某配合继续履行合同并支付违约金2万元。







法院经审理认为，卖家杨某遗失房产证并未补办，缺乏正当理由，属于阻却房屋买卖合同交易正常进行的行为，构成根本违约，应承担相应违约责任。**终法院驳回了卖家杨某的诉讼请求，判决买家季某在规定期限内支付剩余房款后，卖家杨某即应协助办理房屋权属登记过户手续，另外，还判决卖家杨某向买家季某支付违约金2万元。







【海辉律师事务所 董自磊】

本案关键点在于买家主张继续履行合同的请求应否支持？根据法律规定和司法实践，二手房买卖合同签订后，一方当事人不同意继续履行，愿意以承担相应违约责任为代价解除合同，而另一方当事人坚持要求继续履行的，经审查合同继续履行不存在现实困难的，法院一般会判决双方继续履行合同。

这里所说的“合同继续履行不存在现实困难”主要是指，一涉案房屋没有因为其他案件而被法院查封；二涉案房屋上没有抵押等他项权，若有，也应具备涤除条件；三买方应当有支付剩余购房款的资金实力并提供相关凭证。







需要特别指出的是，法院判决继续履行合同的同时，对于守约方要求违约方同时支付违约金的诉讼请求，会依法一并予以支持，以彰显法律对违约失信者的惩戒功能。