土地流转是什么意思

流转土地就是指土地的使用权流转了，所谓的土地使用权流转，其实就是拥有土地承包经营权的农户把自己的土地经营权直接转让给其他的人，也就是说会保留土地的承包权，只是把使用权转让出去了而已，在农村这种情况是比较常见的。其实在物权法当中是有明确规定的，已登记的宅基地使用权转让的时候应该及时的去办理变更登记手续，或者是办理注销登记手续。农民在出卖或者是出租住房之后，如果想要继续申请宅基地的话，通常也不会被批准。

土地流转指的是土地所有权权利从一方转移到另一方的过程，包括购买、出租、租赁等。土地流转可以通过私营方式或公共管理的形式进行，旨在改善土地使用和空间利用。

土地流转是将土地的使用权流转，一般是指农民将自己拥有的土地转让给承包户或者是其他农户使用，转让的是土地的使用权，而不是承包权。转让的时候同样是需要签订土地流转合同，因为土地是属于国家的，不允许买卖，所以只可以租用，这样将闲置的土地租给需要经营的人或者组织，每年向承包户支付一定的经济补偿。这种情况一般在农村会比较多一些，家里没有劳动力来使用土地或者是闲置的土地就可以扭转，城市当中这种情况是比较少的。

一些以租借为名，以“转让”代替“出租”，其中的不同之处是：把承包的土地转包给农民，农民依然享有自己的土地承包权；农地流转必然导致农户失去对土地的使用权。在双方签署了转让协议之后，最好的办法就是到有关的地政部门办理登记手续。否则，极有可能被认定为无效。

对于集体土地使用权流转的含义，人们在认识和理解上存在较大差异。不少学者在研究集体土地使用权流转问题时未区分建设用地和农业用地，对集体土地使用权流转的客体和主体都作了扩大理解。

在长沙县北山镇，刚挂牌成立的圣毅园农庄，租下1万亩稻田，连租17年。4个村的农民把土地经营权交给农庄，农庄按每亩一年325公斤稻谷的标准支付租金给农民。粮价涨，租金也涨，确保口粮不愁。有的农民还可以到农庄打工，获得一份工资收入。目前，出租土地的农民已从圣毅园领到头年650万元的租金。圣毅园农庄的挂牌运作，就是我们常说的热点话题——农村土地流转的典型事例。
　　供稿/省委宣传部 省委农村工作部 省政府农办 执笔/柳德新 刘益平
　　“农村土地流转”是什么意思？
　　在土地承包权不变的基础上，农户把土地以一定的条件流转给第三方经营
　　对于农村土地流转，党的十七届三中全会和今年中央1号文件专门出台了政策：加强土地承包经营权流转管理和服务，建立健全土地承包经营权流转市场。按照依法、自愿、有偿原则，允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权，发展多种形式的适度规模经营。有条件的地方可以发展专业大户、家庭农场、农民专业合作社等规模经营主体。
　　此信息来自中国农村商务网
　　理解中央关于农村土地流转的政策，先要搞清楚什么叫农村土地流转。农村土地流转其实是一种通俗和省略的说法，全称应该称为农村土地承包经营权流转。也就是说，在土地承包权不变的基础上，农户把自己承包村集体的部分或全部土地，以一定的条件流转给第三方经营。北山镇就是通过农村土地流转，使农庄迈向规模经营，而农民不种田每亩也有325公斤口粮，打工还有工资收入。
　　与家庭联产承包责任制一样，农村土地流转也是农民自己的创造。农村改革30年来，通过两轮土地承包，我省95%的农户承包到了土地，97%的耕地实行了家庭承包经营。但随着形势的发展，统分结合的双层经营体制出现了一些新情况。从“分”的方面来讲，农民在市场的主体地位很脆弱，与发展现代农业的要求不相适应；从“统”的方面来看，集体经济大多变成“空壳”，原有的农村服务体系已经不适应，新的服务体系还没有健全，千家万户的小生产难以适应千变万化的大市场。在一些人多地少的地方，人地矛盾日渐突出，而愿意经营土地的农户和工商企业急需土地，扩大经营规模。于是，一些地方的农民自发地通过互换、转包、转让等方式进行土地流转。到2008年底，我省农村土地流转面积725.7万亩，占耕地总面积的14.9%。
　　实践证明，农村土地流转既缓和了人地矛盾，使部分农民从土地上转移出来，还促进了农业规模经营，是提高农业比较效益的一个好办法。中央尊重农民的首创精神，热情支持土地流转这一新生事物，并提出：按照完善管理、加强服务的要求，规范土地承包经营权流转。
　　那么，农村土地流转会不会改变现有土地承包关系呢？不会。党的十七届三中全会的决定提出：赋予农民更加充分而有保障的土地承包经营权，现有土地承包关系要保持稳定并长久不变。今年中央1号文件也规定：农村土地流转，不得改变土地集体所有性质，不得改变土地用途，不得损害农民土地承包权益。也就是说，农村土地流转后，相当于“三权分离”：经营权归受让方，承包权还是归承包农户，所有权也还是属于集体。流转后的土地，仍然只能用于发展农业，不能用作房地产开发等其他用途；农民依法享有土地流转权益，如租金、股份分红等。这也体现了中央切实维护农民权益的宗旨。
　　土地流转如何催生现代农业？
　　把大量农民从土地上解放出来，转移到二、三产业，进而扩大农业生产经营规模
　　从实践运作来看，农村土地流转，是催生现代农业的新举措。为什么这么说呢？
　　大家都知道，农业特别是种粮比较效益低，农民收入提高幅度小。表面的原因是，农产品价格不高；更深层次的原因却是，农业的经营规模偏小。在我省，庞大的农民群体，人均耕地才0.84亩，吃饱饭倒是没问题，但要靠0.84亩耕地富起来，却是不可能的。要解决比较效益低的问题，就要通过农村土地流转，把大量农民从土地上解放出来，转移到二、三产业，进而扩大农业生产经营规模。在耕地总量这个“分子”不变的情况下，大量减少种地农民这个“分母”，效益这个“商”就会大幅度提高。按照省里规划，到2020年，城市化率要达到55%，那时候，农村人口的总量将减少至3500万人左右，如果其中1000万劳动力转移，那么，真正从事农业的人将控制在2500万以内，人均耕地面积将达到2.5亩，每个劳动力平均种地10亩左右，规模经营的效益就出来了。
　　在这个过程中，农村土地流转将是至关重要的一环。还是以圣毅园农庄为例，投资老板周猷庚在建筑、房地产开发上完成资本积累后，决心投资5亿元，建设现代农庄。按他的规划：土地平整后，上千条田埂将被推平，将扩大可耕地面积15%左右；依托省内农业科研单位，实行科学种养增效益；扩建水库，发展水面立体养殖；按功能分区，连片万亩统一品种、统一耕作，种植高档优质稻，开发有机稻米；坡地种油菜，发展观光休闲型的“农家乐”。
　　以上情况说明，资本与土地的结合，将大大拓展农业的内涵和增值能力。只要我们准确理解和贯彻中央政策，规范推进农村土地流转，现代农业的美好图景就一定会早日呈现在世人面前！
　　为积极应对金融危机，提振信心，促进经济平稳较快发展，本报派出3路记者，随我省“坚定信心保增长——走进市州”暨“春游潇湘”采访团一道奔赴14市州，了解各地为“保增长、扩内需、调结构、促就业、强基础”出台的具体措施，见证金融危机下湖南“弯道超车”的轨迹。昨日，一路记者已结束在永州的采访，返回长沙；另外两路记者分别抵达湘潭、邵阳。

土地承包经营权流转，是指通过承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转·“土地承包经营权流转”**早是1995年提出的，国发﹝1995﹞7号 《国务院批转农业部〈关于稳定和完善土地承包关系的意见〉的通知》中明确提出“建立土地承包经营权流转机制”。
《土地管理法》第十五条规定：“国有土地可以由单位或者个人承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。农民集体所有的土地，可以由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。发包方和承包方应当订立承包合同，约定双方的权利和义务。土地承包经营的期限由承包合同约定。承包经营土地的单位和个人，有保护和按照承包合同约定的用途合理利用土地的义务。　农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。”
依照相关规定，流转的主体是享有承包经营权的农户。依照《土地承包法》的规定，对土地承包经营权的流转的主体是享有承包权的农户。农户得依自己的意思对享有的承包经营权以转包、互换、出租、转让或者其它方式流转。任何组织和个人不得强迫或者阻碍。
流转的客体是承包方承包权依附的承包合同或合同标的物。承包经营权的流转实际上是对地上权的处分，其包合有两种模式：一种是对承包合同的处分，即是农户将与集体经济组织签订的承包合同有条件地转让给第三人，从而解除与集体经济组织的承包关系；一种是不改变原与集体经济组织的承包关系，而是将承包合同的标的物转由第三人使用、控制。
流转的目的是为了为了处分收益或获得补偿。依照《土地承包法》的规定，农户流转承包经营权后可以依法取得转包金、租金、转让费等，这种流转收益归承包方所有，任何组织和个人不得擅自截留、扣缴。

土地流转是指土地使用权流转，土地使用权流转的含义，是指拥有土地承包经营权的农户将土地经营权(使用权)转让给其他农户或经济组织，即保留承包权，转让使用权。
可以通过转包、转让、入股、合作、租赁、互换等方式出让经营权,鼓励农民将承包地向专业大户、合作社等流转,发展农业规模经营。
同时，根据《农村土地承包经营权流转管理办法》第二条规定， 农村土地承包经营权流转应当在坚持农户家庭承包经营制度和稳定农村土地承包关系的基础上，遵循平等协商、依法、自愿、有偿的原则。
第三条 规定， 农村土地承包经营权流转不得改变承包土地的农业用途，流转期限不得超过承包期的剩余期限，不得损害利害关系人和农村集体经济组织的合法权益。
第四条规定， 农村土地承包经营权流转应当规范有序。依法形成的流转关系应当受到保护。

1.农民享有农村集体土地的承包经营权，承包权不能转让，经营权可以转让。
2.所谓的农村土地流转就是将土地租给别人，进行种植开发。

根据《农村土地承包法》规定，农村承包经营权的土地可以流转；流转的方式有:转包、互换、出租、转让或者以其它形式；土地流转应本着:平等协商、有偿、自愿的原则；流转的土地，不能改变土地的农业用途。土地流转自2002年开始实施的。

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国家根据一定时期内的特定政治和经济任务，在土地资源开发、利用、治理、保护和管理方面规定的行动准则。土地流转政策关系到公民的切身利益。那么农村土地流转是什么意思？从什么时候开始的呢？具体详情如下：

2004年，国务院颁布《关于深化改革严格土地管理的决定》，其中关于“农民集体所有建设用地使用权可以依法流转”的规定，强调“在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转。”



农村土地流转是什么意思？

土地流转是指土地使用权流转，土地使用权流转的含义，是指拥有土地承包经营权的农户将土地经营权（使用权）转让给其他农户或经济组织，即保留承包权，转让使用权。

可以通过转包、转让、入股、合作、租赁、互换等方式出让经营权,鼓励农民将承包地向专业大户、合作社等流转,发展农业规模经营。

根据《农村土地承包经营权流转管理办法》第二条农村土地承包经营权流转应当在坚持农户家庭承包经营制度和稳定农村土地承包关系的基础上，遵循平等协商、依法、自愿、有偿的原则。



第三条农村土地承包经营权流转不得改变承包土地的农业用途，流转期限不得超过承包期的剩余期限，不得损害利害关系人和农村集体经济组织的合法权益。

第四条农村土地承包经营权流转应当规范有序。依法形成的流转关系应当受到保护



农村集体土地流转前提是明确权属。

十八届三中全会提出，建立城乡统一的用地市场，实现农村集体经营性建设用地与国有土地同等入市、同地同权；赋予农民更多的财产权利，推进城乡要素平等交换。集体建设用地和宅基地流转，以及通过流转实现农民的财产性溢价收入，将把数亿农民从此前一直被禁锢在作为农业生产要素的土地上、小农生产的作业方式、与资产收入隔绝的状态下，拉入到工业化、城市化和现代文明大潮中；也意味着数亿农民将分享改革开放和资产溢价的红利。如此，本世纪以来因资产价格上涨而拉大的收入差距有望缩小、城镇化有望被自然地引到以人为本的轨道上、城市房地产泡沫有望实现软着陆、内需增长的动力有望全面启动。



集体土地市场化的改革能否达到“牵一发而动全身”的这种效应，前提是确权工作要前置和“做实”，这项工作的难度超乎想象。正如科斯所言，“清楚界定的产权是市场交易的前提”。事实上，在城市化快速推进的东部地区和中西部大城市，农村集体土地突破法律和政府规章层面的流转早已风起云涌，而根据用途比较的优势，微观主体将农地转换为非农用途的自发行动，也早已突破边缘革命并向更高级行政区域展开。也就是说，存在市场化溢价收益的农村土地资源也早已被卷入到我国工业化、城市化和房地产市场化的大潮中，流转和非流转的溢价差已经摆在每个人的面前，这是谁都阻挡不了的趋势，小产权房越禁越多，也并没有被强拆多少就是**好的注解。确权既是顺应市场趋势，也是助推市场发展。

【核心观点】



1、下一步一定会在住宅用地，集体土地不经过征用手段而直接入市。



2、小产权房以后怎么办？可能会成为下一步解决的焦点问题。



3、土地紧张的根本原因，就是土地一级市场的出让方只有一家，就是政府。用地短缺，很多情况下是人为的制度设计导致的。



4、我们的土地市场是一个完全由政府垄断的市场，土地一定是很贵的，房子一定是很贵的。



5、中国房地产市场**大的症结在哪里？**大的问题在哪里？就是土地。过去20年，房价一个巨大的推动力，其实就是土地价格。



6、农民拿到土地收益，有钱以后，更有利于转变成为市民。





欢迎来到《财经观察家》，我是马光远。今天我们讨论的话题是：集体土地入市的问题。



新闻背景



2018年12月23日提请全国人大常委会审议的土地管理法、城市房地产管理法修正案草案，删去了现行土地管理法关于从事非农业建设使用土地的，必须使用国有土地或者征为国有的原集体土地的规定；对土地利用总体规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体建设用地，允许土地所有权人通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。



现行城市房地产管理法关于城市规划区内的集体土地必须先征收为国有后才能出让的规定，新增加一句“法律另有规定的除外”，以衔接土地管理法修改，扫清集体经营性建设用地入市的法律障碍。现行《城市房地产管理法》第九条规定：城市规划区内的集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。







集体土地入市的话，它是分步的，先是在工业和商业这个领域，可以直接不需要征用，然后转成建设用地。



那么这意味着什么？就是说我们以前的那些在集体土地上，建的一些厂房等等，其实也是某种名义上的小产权房，以后直接可以比如说用工业用地、商业用地，就是直接集体的土地可以转换成直接可以卖给这些，而不用通过以前的那种征用程序。



我想下一步一定会在住宅用地，然后也会集体不经过中间征用的手段。这一个现在我们的探索就在租赁住房，如果你盖租赁住房的话，现在是可以，其他的如果说交易的话暂时还不行，我觉得慢慢的会突破。

土地置换指的是在城市发展过程中，利用级差地价置换土地改造老城区，加快城市发展的一种方法。因为土地位置的不同，所以其使用价格也不同，即地租不同，从而产生级差地租。一般情况下，离市中心、繁华的商业区、商务区等越近，土地使用价格越高；反之则越低。这样，政府就可以利用土地的差价进行土地置换改造老城区，发展新城区。中心城市土地价差较大，在土地置换中更有优势。 置换地就是在土地置换过程中 涉及到的当事土地。

宅基地流转是指宅基地使用权流转，宅基地使用权流转的含义，是指拥有宅基地使用权的农户将宅基地使用权转让给其他农户或经济组织。但只限定于转给本集体的人。 宅基地使用权的转让法律效力：
1、宅基地使用权不得单独转让，有下列转让情况，应认定无效：
（1）城镇居民购买；
（2）法人或其他组织购买；
（3）转让人未经集体组织批准；
（4）向集体组织成员以外的人转让；
（5）受让人已有住房，不符合宅基地分配条件。
2、宅基地使用权的转让必须同时具备以下条件：
（1）转让人拥有二处以上的农村住房（含宅基地）；
（2）同一集体经济组织内部成员转让；
（3）受让人没有住房和宅基地，符合宅基地使用权分配条件；
（4）转让行为征得集体组织同意；
（5）宅基地使用权不得单独转让，地随房一并转让

出让土地指的是国家以土地所有者的身份把国家的土地使用权在一定的时间年限内出让给土地使用者，并且土地使用者需要向国家支付该土地使用权的出让金的一种行为。

确权土地其实就是对土地的所有权和使用权做一个权属证明，根据相关的规定来看农村的每一块土地都需要经过登记，然后进行时间的调查以及核实之后才可以注册的。只要完成了以上这些步骤，那么就可以颁发一个土地确权证书，有了这个证书之后，就代表土地确权已经完成。
农村的土地确权对农民会有一定的好处，主要有以下这些：
1、土地是农民比较重要的一种财富，土地可以帮助农民生产。在经过确权之后，徒弟能够受到法律的保护，而农民作为土地的主人也是可以依法享受相关的收益。
2、只要拿到了确权证书，那么土地其实就算是一种资源或者是资产，在这种情况下，农民就会获得这块土地的经营权以及使用权。
3、很多农村的人想要贷款是比较困难的，因为没有资产来进行抵押，但是土地确权之后，就可以使用土地确权证去办理抵押贷款的手续。

土地资源是有限的，所以开发商圈地修建房屋也是有偿使用土地的，获得土地使用权的方式，一是划拨土地使用权，另一种则是出让土地使用权，但是对房屋土地证是划拨还是出让，有什么区别则并不了解，那么出让和划拨的土地有什么区别呢？

土地性质不同啥意思？出让和划拨有什么区别

一、土地性质不同什么意思

土地非个人私有的，获得土地使用权的方式主要分为出让和划拨两种：

1、土地出让的方式是指国家以土地所属者的身份，将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

2、土地划拨也称为土地使用权划拨或土地无偿拨用。土地使用权划拨是由县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。

二、出让和划拨土地有什么区别

1、划拨一般是针对事业性单位，这些单位取得国家土地除缴纳相关的税费外，不再支付出让金。出让是政府将国有土地的一段时间内的使用权有偿转让出去的行为。当划拨的土地要改变用途、经营性质的时候，需要补交出让金，从而改土地证上的“划拨”为“出让”。

2、现在开发商修建商品房大多数都是缴纳土地出让金的方式获得的土地，出让就是开发商必须给钱给政府，政府保证你的70年或者50年使用权。划拨是政府转让土地获得收入的一种方式，简单点说就是用土地的一方没有给政府钱的就是划拨，主要用于政府项目。

3、出让的土地使用权人具有法定规范内的处置权，可进行转让、出租和抵押。划拨的土地不得进行转让、出租和抵押。由此可得出，土地出让和土地划拨之间的权利义务不同。

4、房屋类型不同，房屋所在的土地性质不同也就影响了该房屋所属的类型。划拨土地一般为公益事业用地或回迁房、经适房等建设用地；而出让土地上多建有商品房。土地出让和土地划拨在房屋类型上是存在着一些区别的。

5、土地性质不同，那么对购房者后期的影响结果也不一样，出让取得的土地使用权在交易时，不存在额外的费用，但如果是划拨的土地，如果想进行交易，就需要先补交土地使用权出让金。对想买二手房的购房者来说，一定要先弄清所购房屋的土地使用权取得方式，避免增加交易成本。

以上就是关于出让土地和划拨土地的介绍了，划拨和出让的区别主要就是国有土地使用权取得方式的不同，在不同权属的性质情况下，土地使用权的取得方式对购房会产生一定影响，我们在买房子之前也应该先了解清楚该房屋所属的土地的性质。

挂牌出让国有土地使用权，是指让人发布挂牌公告，在公告中规定的时间内，在指定的土地交易地点，将拟出让的宗地的交易条件进行公示，接收竞买人的报价，并对挂牌价格进行更新，以挂牌期限届满时的投标结果为依据，来决定土地使用者的一种行为。

土地确权是指土地所有权和土地使用权和他项权利的确认，简称确权。是按照法律的规定确定某一范围内的土地的所有权的隶属关系和他项权利的内容。土地权需要经过土地登记申请、核属审核、颁发土地证书等土地登记程序，才能得到最后的确认。根据中国土地所有权的确认、确定的有关规定和当前土地管理实践的要求，包括制定和完善确定土地权属方面的法规和政策，处理土地权属争议和办理土地权属的登记造册等。