宅基地使用权流转方式有哪些

宅基地使用权禁止流转制度使得实践中规避法律的行为十分普遍,形 成错综复杂的农村宅基地使用权和住房交易的"隐形市场",为土地使用权的正常流转埋下了隐患,严重影响了社会的稳定.宅基地使用权流转势在必行."房随地 走、地随房走"原则已成为宅基地使用权流转的障碍.如何在现有制度框架下通过循序渐进的改革方式,解决宅基地使用权的流转应是研究的方向.通过"两步走" 的完善方式,先建立宅基地有期限、有偿使用制度及完善的农村宅基地使用权登记制度,*终实现集体土地的国有化,纳入统一的土地流转方式.由此既解决了现实 存在的宅基地使用权流转问题,又从根本上解决了宅基地属性问题,因此,是经济成本、社会成本较低的合理解决方式.

宅基地是农村土地的一种,是保障农村居民基本生活的重要物质资料,而农村宅基地的使用权是使其得到利用的法律表现形式.尽管在我国的《物权法》中,已经明 确的将农村宅基地的使用权界定为用益物权的一种,但是依然缺乏独立的法律规范体系,关于农村宅基地的许多问题,例如取得、变更、行使等多种问题缺乏相关的 法律规定,以至于这些问题,依然援用《土地管理法》中的一些法律、法规.

就全国范围而言，目前较为普遍存在的宅基地使用权流转方式主要有：
　　1、出租
　　在我国广大农村，出租是宅基地使用权*为普遍的一种流转方式。随着经济的发展，农村土地尤其是城乡结合部的土地价值日益凸显，部分农户由于经济利益的驱动，将房屋出租给他人以供住宅、办公、休闲之用。现行法律并未*禁止农村房屋的出租，但是村民将住房出租以后再申请宅基地的，不予批准。
　　2、转让
　　按交易主体划分，宅基地使用权的转让可分为本集体经济组织成员之间的转让和非本集体经济组织成员的转让。本集体经济组织成员之间的转让是我国现行法律少有允许的一种转让方式，目前主要是农村村民在城市购买商品房需到城市居住，或因婚丧嫁娶等原因一户拥有多处宅基地，而本村符合申请建房用地条件的村民急需建房但由于建设用地指标的限制等原因而无法立即分配取得宅基地，允许此种买卖正好满足了供需双方的需求，有利于土地资源的充分有效利用。非本集体经济组织成员的转让涉及非本村的村民和城市居民两类主体，尤以城市居民为主。如近年来盛行的小产权房，在北京郊区形成了出名的“画家村”和“明星村”。但是根据我国目前的法律规定，非本集体经济组织内部的转让是不允许的。
　　3、宅基地使用权入股
　　即以宅基地使用权为资本进行联营联建，建成后联营联建各方按一定比例分配房屋或联营分红。近年来，全国普遍开展了大规模的“城中村”改造，在一些经济发达地区，一改“政府拆迁补偿，开发商开发”的模式，而是通过让村民以宅基地“入股”方式参与项目利润分配，或者实行“整村土地入股”，成立股份合作社，把全村宅基地计入股本，与耕地、集体用地一起整体规划、整村开发，通过“入股”分红，把宅基地使用权作为资本介入经济生活，使村民可以获得长远生活保障。
　　4、抵押
　　现代社会，很多农户需要获得生产性资金，但由于他们没有其他可供抵押的财产，往往难于获得贷款，对很多农户来说，他们*“值钱”的家当就是自己的房屋。虽然抵押房屋可能会使其陷入“居者无其屋”的境地，但是为了融资需要，将房屋连同宅基地设定为抵押标的物的现象已屡见不鲜。
　　5、继承、遗赠和赠与
　　继承、遗赠和赠与在农村的宅基地流转过程中普遍存在。实践中，农村村民死亡后其房屋由被继承人继承，或因迁入城市而将其在农村的房屋赠与他人的情况比比皆是。在此情况下，就产生了宅基地使用权的继承、赠与等问题，根据“地随房走”原则，宅基地使用权也应该随着房屋所有权的转移而转移。我国现行法律并未明确规定宅基地使用权可否继承、遗赠或赠与，但随着我国高等教育的扩招、城镇化进程的加快，必然会有越来越多的人脱离农村集体经济组织，*城市，农村宅基地使用权及其房屋的继承、遗赠和赠与等问题也会日益突现。

各地宅基地使用权流转现状
　　1、北京置换房模式介绍
　　北京市的宅基地置换还在酝酿之中，但据北京有关部门人士透露，北京宅基地置换的具体方法是：试点范围内的农村居民的宅基地统一拆迁，然后将这些农村居民迁入这片宅基地上兴建的楼房。这样，由平房改为楼房，就有一大部分的原有宅基地被置换出来了，然后将这些土地用于商业开发、农业产业化开发。同时北京市拟定的《指导意见》规定，宅基地换房腾退出来的宅基地仍然是集体土地性质，不能用于房地产开发等用途，只能用作发展集体经济。而且，宅基地换房只限于集体建设用地，不能涉及农用地和耕地，并且宅基地不能牵涉到城乡流转。而对于敏感的农民新居产权问题，则目前给出的解决方案是“农民所分得的房屋仍是集体产权（即通常所说的小产权）”。
　　2、天津模式介绍
　　天津“宅基地换房”办法，即农民自愿以其宅基地，按照规定的置换标准，换取小城镇内的一套住宅，迁入小城镇居住。原村庄建设用地进行复耕，而节约下来的土地整合后再“招”、“拍”、“挂”出售，用土地*弥补小城镇建设资金缺口。在该模式中，农民所得到的新居为城镇商品房。天津提出了“宅基地换房”的思路，“宅基地换房”的做法虽然不是天津首创，但是正如万国华教授所言，“天津市‘宅基地换房’是直辖市政府在推动，无论在法律还是经济层面，其影响力自然要大很多。”
　　3、义乌模式介绍
　　“义乌模式”将农村宅基地分为两类，即“城区型”农村宅基地和“城郊型”农村宅基地。对“城区型”农村宅基地，只要取得产权证就可以流转，无流转对象、流转条件、流转方式等的限制；对“城郊型”农村宅基地，其上未建房屋的，只要权属合法并取得产权证即可流转，其上建有房屋的，只有经过登记的宅基地才可流转。对于具体的流转管理，采取将流转的集体土地依法征为国有，按国有土地出让、转让、抵押、出租的程序和方法办理。