置换房屋应该先买房还是先卖房 买房卖房顺序如何选择

置换房屋应该先买房还是先卖房？哪一种更划算？买房或卖房的先后顺序真的是很难讲的，有的急于拿到资金换房子，有的怕先卖了房赶不及买新房或“流落街头”，其实买卖的先后是要看情况的。

假设某人目前只有一套市价100万元的70平方米两居室，现在想换一套市价180万元的90平方米三居室。我们一起来算算先买和先卖哪个更划算。

1、供房款

先买后卖

买入的房子按二套房计算，*四成72万元，夫妻双方公积金贷款较高可贷款60万元，剩下的48万元用商业贷款，还款年限20年。二套房公积金和商业贷款利率均上浮10%。按现行公积金贷款基准利率3.75%，商业贷款基准利率5.65%计算，那么：

月供=60万元×65.72%＋48万×78.77%≈0.77万元

还款总额=0.77万元×240个月=184.8万元

利息=184.8万元－（60万元 48万元）=76.8万元

先卖后买

买入的房子按首套房计算。首套房公积金贷款利率为3.75%；商业贷款利率下浮9%（注：不同银行，利率亦有所区别）。则：

月供=60万元×63.26%＋48万×76.71%≈0.75万元

还款总额=0.75万元×240个月=180万元

利息=180万元－（60万元 48万元）=72万元

从以上数据可以看出，先卖比先买的供房款总额少4.8万元，先卖比先买划算。

2、税费

购房税费

个人购买90㎡以下普通住宅且家庭少有住房征收1%契税，购买二套房征收3%契税。

先卖后买应交契税=180万元×1%=1.8万元

先买后卖应交契税=180万元×3%=5.4万元

卖房税费

先买后卖：所卖房子非家庭少有住宅，按1%征收个人所得税。

个人所得税=180万元×1%=1.8万元

若房子满2年，营业税及附加=（180万元—购买原价）×5.6%

若房子不满2年，营业税及附加=180万元×5.6%=10.08万元

先卖后买，所卖房子为家庭少有住房。

若房子满5年，免征个人所得税和营业税及附加

若房子不满5年，个人所得税=180万元×1%=1.8万元

若房子满2年，免征营业税及附加

若房子不满2年，营业税及附加=180万元×5.6%=10.08万元

置换房屋买房卖房顺序如何选择？

1、有房无贷有资金

正所谓“无债一身轻”，对于有房子但是没有贷款，而且手里还有闲置资金的人来说，卖房子什么的完全可以延后再议，先买下中意的房子好好住着才是正事。至于卖房的事，可以等到楼市政策见好，房价有优惠，或者待更好的购房时机到来时再说。

2、有房无贷无资金

对于名下有一套房子，但是没有贷款，而且也没有闲置资金的人来说，先卖再买才是较好的选择。先把房子卖了，然后等拿到卖房款之后再购入新的房子，以达到改善需求的目的。

3、多套房无贷款

如果你的名下有多套房产，而且都已经还清了，那么，先买还是先卖就可以由自己说了算。你可以先让自己获得购房资格，买下想要的房子，也可以先卖出多余的房产，不过还是建议你先卖房，毕竟现在好多城市的限购政策还是抓得挺严的。

4、有房有贷有资金

如果你有套房子，但是还没有结清贷款，一旦选择了先买房的话，根据“认房不认贷”的贷款认定标准，你的房子将会被认定为是二套房，不但税费会多出不少，而且*比例也会提高。不过，若你手里有闲置的资金，便可以先将房贷还清，然后再把房子卖掉来获取现金购买新的房子，还能够申请到优惠利率的房贷。

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