加码调控开始了，因事因城施策还在继续

  一

  面对压不住的楼市，一家一等券商的领头分析师发出了一声感性的疑问：“这是盛宴狂欢，还是幻梦一场？”。

  他发现，调控之后，很多核心城市的楼市依然火热。

  热点城市（主要是强二线城市和大城市周边）量价齐升。2017年2月的前24天，一线城市新房销售面积同比增长了7.3%，30个大城市销售面积同比增长了19.6%。这说明：去年930之后的楼市销售下降已然结束。

  身在首都的你会说，我怎么没有看到呢？房价好像在走稳呀。

  那是因为新房的发证和签约被“计划经济”了，二手房不好控制，那就不让你知道真实数据。只有你去踩盘、去询价，发现买不到时，才感受得到市场的真实热度。你才会惊讶：原来北京的房价已经到了这样的一个水平！

  逻辑上说，如果3月份的数字仍然亮眼，进入量价齐升的阶段，倒逼调控扩容加码已是大概率事件。其中北京压力较大。

  但是，这次市场畅旺的两个迹象，却使得未来的加码调控并不容易。

  首先，二手房表现抢眼亮眼。不管是链家地产的客源量、带看量，还是中原地产的报价指数，都告诉你八个大字：迅速放量，快速涨价。作为先行指标和新房市场被控制情况下的替代市场，二手房的火热意味着，真实需求很旺盛，你说是房价上涨预期很强也行。

  其次，过去这一轮房价*的首恶是融资加杠杆，但930之后已被着力去之。比如，按揭款在购房款来源中的比例下降，利息优惠降低，*比例加大等等。但三个月的时间，其功效就被消解。这说明，需求端的自有资金亦很雄厚。

  好了，你控新房，我买二手房；你不借钱，我自己有钱。加码调控，计将安出？

  二

  从此次调控因事因城施策的原则来看，线性加码的可能性较大。且从可能性和影响力两方面来看下。

  一、由点到面，推广个别城市成功经验，平抑市场预期。比如北京也像沪深一样，来个认房又认贷。比如沪深借鉴北京的房屋交易个税征收办法，还有加大自住房供应，暂时冻结部分有购房资格的需求。

  原本各城市限购限贷政策不同，这次就都往*严标准看齐。*下午，南昌出台中国史上*严限购令：外地人不得在南昌购房！

  影响力★★★★★，可能性★★★★★

  二、继续收紧按揭额度，控制居民加杠杆。这个办法看来还没有取得特别好的结果。但长期来看，一定会对市场产生大的影响。

  影响力★★★★，可能性★★★★★

  三、限制企业融资，提高资金成本。现在来看，房企获得长期、低成本的信用负债的难度越来越大。如果1、房价接着涨，2、地皇接着出，那么对企业资金链的管制会趋向更紧。股权融资、公司债、企业债本已低迷；银行间金融工具虽有，但利率可能上升；银行贷款期限短，要求高，不能拿地；非标融资限投房地产。

  初期来看，企业资金收紧不会致命，因为资产负债表尚算健康，销售回款也算充裕。

  影响力（短期）★★★，影响力（长期）★★★★★，可能性★★★★★

  四、加大高价楼盘网签限制，杜绝高价出现，强化舆论引导。这属于短期限价，也是平抑预期，但严重地治标不治本。

  影响力★，可能性★★★★★

  三

  从中国有商品房开始，就开始有调控，从有调控开始，就有了两大误区。

  第1个误区：你又提房产税？！

  那天傅莹温柔地打砖家的脸，你没看见？那你就更不会注意到两会期间，领导提到“楼市要稳”达到21次之多，这是一位TOP30房企老总“走心”的统计结果。

  你总以为，房产税不落地是因为利益集团瓜葛所致，这也对，现在你知道了，领导还怕它把楼市搞到硬着陆。其实，你更应该知道，如果房产税的主要目标是让人们少买房的话，那么限购限贷已经起到大部分作用了，成为隐性房产税。之所以说“大部分作用”，是因为人们会以“假离婚”之类的办法来规避。

  当然，在试点的意义上，不排除在上海重庆已有措施上有微调，甚至再加上第三个试点城市，但悄悄进村、打枪的不要的基调不会改变。

  第2个误区：增加供应。特别是增加一线城市的土地供给。

  这条高论听起来是那么“政治正确”，因为是市场手段，因为符合国际主流经济学理论，但实际上是纸上谈兵的书生策。因为，1、这条理论只对一般商品有效，但对北京的房子无效，因为后者买到就赚钱，消费品已异化成*品，供应多少，吃掉多少，会出现“供应量陷阱”，人们根本不会以是否够住作为买房决策的依据。从历史上看，京沪深莫不如是。2、北京市誓要用高房价控制流入人口。不信你去看一下今年刚出的供地计划：住宅用地总量260公顷，同比下降七成！3、在房价大涨预期下，只增加供应，不限制需求，不但不能解决问题，反而会使一路上涨的资产总量膨胀到难以承受的量，将来市场一旦逆转，殃及到的“池鱼”群体，也会多到需要维稳的量级。

  这就是为什么临时性的限制措施是必要的。

  所以，在各路人士看来，如果未来几周内就有调控加码的话，可以说是好事。这方面，甚至开发商也露出流着道德血液的迹象。据说在两会上，许家印教授主张长期限价！也听说，涿州出限购措施时，当地开发商猛颔首、狂点赞。