欧阳捷：房地产或将超越去年 创造新的历史高峰

文| 欧阳捷

我在去年12月18日的微信中发了一篇文章，题目是“明年楼市没有黑天鹅”，我们预计，今年的市场将“量平价稳、略有增长”。

然而，当国家统计局公布了今年1-3月全国房地产开发*和销售情况，我们还是感到有些出乎预料，因为数据远远好于大多数人的预期，也为我们预判的“量平价稳、略有增长”的观点铺了好头，同时我们也预感到：今年的房地产市场将超出预期，并创造新的历史高峰。

今年一季度，商品房销售面积29035万平米，同比增长19.5%，商品房销售额23182亿元，同比增长25.1%，增幅均在20%左右，显示出市场不是一般般的好！增速虽然不及去年同期，但在市场逐渐见顶的时代，这依然是一个相当高的增幅，而且销售额增幅高于销售面积增幅，也符合我们所说的“销售量平、但价格还会略有增长”。

为什么猛烈的调控之后，成交量并没有减少呢？

从住房市场看，虽然一线和热点二线城市正在努力抑制需求，但真实的需求并不会因为限制而退出，刚性需求或许因为房价已经过高而延缓入市，部分改善性需求暂时失去资格，但因为限价是政府帮助购房者获得大幅折扣，有资格的购房者反而跟进入市了，再加上热点一二线城市的挤出效应，带动了三四线城市的楼市，进而提高了整个住房市场的成交量。

一二线城市商品住宅的成交面积和成交额同比均下降16%，成交面积下降主要是因为一二线城市的土地成交连年下滑，批准上市面积不足，市场仍处于低水平供应，成交量自然不足，并且短期内难以改观，同时限购也减少了购房者和成交量，成交额同比例下降更是反映了限价令的力量，印证了我们过去所说任何低估政府决心的预言都是靠不住的，也说明“价稳”是符合调控逻辑和调控预期的。

但是，一二线城市的住房价格上涨压力依然很大，不仅房价出现扭曲，而且地价也没有明显下降。今年一季度，一线城市成交住宅用地楼面地价同比上涨了12.6%，平均溢价率为38.4%；二线城市成交住宅用地楼面地价同比上涨了30.7%，平均溢价率为34.5%。

一二线城市限价，为什么土地拍卖价格还在上升？

这是因为一二线城市承载了全国房地产市场的半壁江山，占领了一二线城市，几乎可以确保房企在未来几年的房地产市场不会被逼出局，对于百强房企来说，这40个城市就是兵家必争之地。

一二线城市的住房“量减价涨”压力转化为对刚需客的挤出效应，使得三四线城市的住房市场明显升温，特别是都市圈周边中小城市，形成了一波波的*性购房浪潮，既引爆了全民购房的热情，也带动了土地市场的火爆，并触发了调控政策向这些中小城市延展。

这恰恰符合住建部领导“不仅热点城市要调控，非热点城市也要调控，不仅大城市要调控，中小城市也要调控”的要求，如果调控没能及时跟进，相信眼下的市场将远不止这个涨幅。

调控将是一场长期的战斗。

*近仍有一些*者不断咨询“哪里的房子还可以*？” 显然，只要*者没有绝迹，调控就不会按下暂停键。循着一线城市到热点二线城市，再到都市圈三四线城市、非热点二线城市的*者路径，调控之剑循迹追踪、依次落下，调控誓将泡沫牢牢按住。

抢地的开发商们显然仍在幻想，调控总是会有尽头的，不可能一直持续。也有人问：上海这样的一线城市会不会放松调控？

如果我们不能改变人口和资本流向大城市的趋势，一线城市又不能加大土地供应进而改善供求关系，还不能指望房价高涨来控制人口规模，难道还能期待一线城市会放松限购来加剧供求矛盾？或者放松限贷来创造更强购买力？又或者放松限价让楼市泡沫累积？

所以，任何指望一线城市放松行政调控、回归市场调节的幻想都是不切实际的，因为人和钱是市场化的，而土地和房价可以是行政化的，这对矛盾永远可以对立而不一定是统一的。

同样，认为去年土地太贵，未来还会有地产周期性低谷，可以低价拿地、高价卖房的逻辑也将不再成立，因为城市摊大饼的建设思维和政策路径已经被抛弃，城市核心区域可供更新改造的土地也越发*，城市政府将更加珍惜土地的利用效率和单位效益，哪怕市场面临寒冬，善于学习的城市政府也不会再像过去一样低价贱卖土地。

如果一二线城市很难再继续扩大规模，三四线城市是否会有机会呢？

显然，三四线城市的机会已经显现。全国商品住宅销售面积和销售额是正增长，而一二线城市销售面积和销售额却是负增长，这意味着，三四线城市不仅是正增长，而且是大幅增长，因为仅仅靠都市圈的几个三四线城市是不可能完成三四线城市的逆转的。

三四线城市量价齐升是去库存的效果。恰如过去我们说过的：“三四线城市去库存的*办法就是减少土地供应，就如壮士断臂一般，需要地方政府耐饥的极大勇气和至少三年的坚忍毅力”（详见去年12月18日微信文章“明年楼市没有黑天鹅”）。去库存其实从2014年就已经开始了，房企土地购置面积从2013年的3.88亿平米连续下降到去年的2.2亿平米，相对于2013年的水平，近三年减少了几乎是2013年全年的土地成交量，也就意味着库存消化周期整整减少了一年。

当然，涨房价也是可以去库存的，因为房地产与股票一样都属于资产，资产价格与消费品价格不一样，“买涨不买跌”是资产价格的普遍定价逻辑，世界上只有巴菲特这样少数的人才敢于逆势而行、买跌抄底。正如央视的姜老师曾经说过的：“真正的*是违背人性的，就像在高速公路上逆行开车，是需要强大的意志、绝大的胆量的，高超的技术反倒在其次”。

当然，涨房价的前提是土地供应减少了，当库存减少了，房价自然也会涨起来。

目前三四线城市的量价齐升，更多是源于货币现象带来的资产价格重估和“买涨不买跌”的心理影响，催动了农村人进城购房与城里人改善性需求购房的提前入市，未来三四线城市不可能长期持续这种量价齐升，虽然去库存进程也已经加快，但去库存尚未完成，库存量依然较大的城市千万不要借机继续推地，造成更大的新库存。

办公和商业虽然没有真正落地的去库存政策，但市场也出现了爆发，办公楼和商业用房销售面积同比分别增长52.9%和35.6%，销售额同比分别增长67.9%和49.3%，远超住宅增长幅度。显然，大水漫灌导致的资产价格抬升是办公类和商业类产品销售同比大幅增长的主要原因。

但一二线城市商业销售面积和销售额同比分别仅增长了9%和16%，均低于去年四个季度的均值25%和30%，也低于整体商业销售增幅，说明一二线城市*者对于货币政策收紧更加敏感，也预示着在商业去库存战役尚未打响、金融已经在去杠杆的大背景下，未来整体商业销售增速还是会继续放慢的。

一季度的房地产市场也与中国经济一样，实现了超预期的“开门红”，既显示了房地产市场强劲的韧性，也透露出房企对市场充分的信心。

从房企购置土地面积来看，已经回到了正增长区间，同比增长5.7%，虽然这与去年基数较低不无关系，但假如市场整体看淡，土地购置这个先行指标显然是不会回到正增长区间的。我们相信，未来土地购置面积还会继续增长，也会超过去年、前年甚至接近2014年。

目前，热点一二线城市及其周边三四线城市的土地市场依然没有降温，针对土地市场的房企“争土储、抢拍地”和政府“控*、限溢价”的博弈还在继续。

在这种纠结之中，我们看到，热点一二线城市土地供应还没有跟上来，存量去化周期普遍低于12个月，有的已经连续数个季度低于6个月，市场仍处于供不应求的“紧供给”状态。

4月1日，住建部和国土部发布的《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》要求：“对消化周期在36个月以上的，应停止供地；36-18个月的，要减少供地；12-6个月的，要增加供地；6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏”，尽管越是大城市越是难以很快增加土地供应，但是，我们相信，在北京率先改变了减量化供应土地的政策之后，其它大城市也会陆续跟进，公布土地供应计划、增加土地供应的。

如果6月底前，地级以上城市和百万人口以上的县（县级市）按政策要求“编制完成住宅用地供应中期（2017-2021年）规划和三年（2017-2019年）滚动计划，并向社会公布”，我们相信，整体土地供应计划会大幅增加，一二线城市也会明显增加，未来土地购置面积还将继续增长，我们也会真正回到供给侧改革与需求侧调控并举的市场+管制的轨道上来。

房地产*继续维持在了正增长区间，一季度全国房地产开发*19292亿元，同比名义增长9.1%，增速继续提高，其中，住宅*12981亿元，增长11.2%，增速快于整体增速，显示住房市场在三四线城市去库存、一二线城市补库存的大背景下，*共识继续优于办公和商业市场。

当住宅市场房价上涨压力大、消化周期相对短的城市增加住宅用地供应增加之后，房地产*还会继续保持增速提高的趋势。

由此可见，如果没有黑天鹅事件，房地产*、土地供应与购置、销售都会保持正增长，如果真的是正增长，那么，2017年不就是一个新的历史高峰吗？

即便是金融去杠杆导致房贷增速下降，相信房贷和房企到位资金增速依然不会变成负增长。换句话说，销售额也就不会变成负增长。

中国房地产的路还很长，虽然见顶是迟早的、也许并不遥远的事，但是，今年还是很有机会再创造一个新“顶”的。

万一又有黑天鹅出来呢？

去年我们也说过：影响中国经济的黑天鹅不会是欧洲、不会是日本、不会是东南亚，只有美国。美国*的不确定性来自于中美贸易战和金融战，但是，*访美之后，中美之间伤筋动骨、两败俱伤的贸易大战的概率已经大为降低，近期央行放宽商业银行跨境人民币收付比例限制、汇率不降反升，显示了央行对国内资本流出已经不再担忧，金融之战的风险预警也在降低，加之中国一季度进出口同比增长21.8%，其中出口增长14.8%，也证明了世界经济正在向好发展。世界银行*发布的《东亚与太平洋地区半年报告》也称，在内需旺盛、全球经济与大宗商品价格逐步复苏的推动下，东亚发展中国家未来三年经济前景预计仍然普遍向好。

因此，我们没有理由认为，国际国内经济上的黑天鹅事件会足以影响到中国经济和房地产的稳定发展，除了朝鲜半岛的战争威胁，毕竟一旦爆发战争，*的空头将是资产价格。

不过，我们还是需要淡定，越是虚张声势、越是难动干戈。朝鲜问题虽然复杂难解，但战争不是*解决之道，相信美国投鼠忌器、韩日更为忌惮，战争的代价是各方都难以承受的。

不管你是否相信各国政府领导人的智慧，我们也只能而且必须把自己的事做好。

一季度，我们的销售额同比增长103%，按照年初预定目标850亿元，完成率达27.2%，超过时序进度，也比20强房企平均增速跑得更快。既然市场尚未见顶，我们还是“随新奔跑”！加速奔跑吧！