周二市场说｜三四线市场到底怎么了？

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昨天，嘉兴土地拍卖上了热搜，并不是因为土地*终拍出了多高价格、多高溢价率，而是此次土拍因竞拍因人数过多，8宗地425家企业竞争（其中包含大量“马甲”），拍卖地点不得不移至嘉兴大剧院，也让嘉兴在一夜之间成为中国*火爆的土地市场。与嘉兴竞拍火热相比，保定则继续严控地价，一幅居住用地出让条件被限定“购买者10年不能转让”，这也创下了*近各城市限售的纪录。

两个城市土地市场来看，嘉兴已经采取限价，政府并不希望拍出*，但仍有大量房企觉得*可以在土地上“捡漏”，搞很多“马甲”共同去拿地。保定的这个政策我相信也是担心出*，一方面通过严苛的条件是减少土地溢价，另一方面，通过加大限售年限打击*。当然，也有很大可能性是施放一个信号，即未来雄安新区可能也会采用住宅要长期持有的政策。总而言之，无论是嘉兴土拍火热还是保定出让的严苛，都反应出当前三四线城市的火爆。

今年以来，在一线和二线纷纷偃旗息鼓，市场“量跌价平”的状况下，三四线异军突起，呈现明显“量价齐升”走势，撑起了中国房地产的大半边天。根据统计局数据显示，1-4月份全国商品房销售面积、金额同比分别增长15.7%和20.1%，特别是面积上升当中，在一、二线面积同比下降之下，三四线城市起到了巨大的贡献，这一点从非*城市1-4月商品房销售面积同比增长25.7%，比全国商品房增速高出10个百分点也可见一斑。

实际上，这一轮三四线城市的启动从去年二季度便出现端倪，环一线城市率先启动，市场快速上升。而去年四季度调控之后，其他的环强二线城市开始启动，譬如句容、镇江。然后，今年以来大多数的三四线城市全面启动，一改过去几年的颓势，原先市场供大于求、房价长期低迷、库存高企的情况，仿佛在“一夜之间就消失了”，换之以**、土地价格飞涨等，尤其是原来对这些地方不待见的房企，如今也一窝蜂的进入到市场当中，在三四线城市土地上拍出天价，反过来，这些高地价又推动住宅价格的攀升。

目前三四线火热的情况，我认为是多方面原因所造成。

*，一二线房地产的财富效应。过去两年热点城市房价快速攀升，形成巨大财富效应之后，反过来让*人觉得三四线城市是尚未被发掘的“金矿”；

*，价差因素。环一线和强二线的自住型的购房者被高企的房价倒逼，成为周边三四线城市刚需的购买群体；

第三，近年三四线城市快速发展。无论是产业导入还是城市面貌，都发生较大转变，虽然短时间内大家对这样一种改善还比较麻木，但突然之间这么大的转变，也蕴含着房产的*的预期；

第四，媒体宣传起到推波助澜的效果。

那么，三四线城市在当前的市场、政策环境下，是否还会走出“量价齐升”的独立行情？我的回答是否定的。

首先，这些城市供大于求的基本面没有发生改变，即使这些城市因为市场供应较小、成交上涨较快，导致供需逆转、存量下降，但改变不了长期土地供应充足、自住型需求相对有限的基本面，这也是三四线城市不能一路攀升的*阻碍。

其次，就目前而言，政府不会允许在当前政策环境下出现这么一大块“避风港”，实际上，从*近三四线城市集中出台调控政策也可以看到政府的决心。今年以来，近30个三四线城市先后出台或升级调控政策，“四限”政策也基本在三四线全面落地。而政策的叠加效应，也会很快会在三四线城市中显现出来。

*，房价攀升带来的房地产财富效应，让需求涌入三四线，但这些城市没有成熟二手市场的作为依托，*终也会因为缺少这种二手市场的接盘，市场迅速进入到一个调整期。

综上所述，我对接下去三四线城市的整体判断非常谨慎，除环一线和强二线的三四线城市外，其他三四线城市中近一年房价的攀升，实际需要三至五年的时间来慢慢消化和夯实。也许，三四线城市变盘、调整即将到来！