内容时代，在北京10公里内如何选择真的房地“产”？

房地产一直是一种空间价值，“在空间住”称为住宅，“在空间办公”称为写字楼，既住又办公称为SOHO……未来房地产不再只强调容器的外观和品质，更重要的是这个容器里究竟装些什么？……某种意义上，中国房地产正在从过去的“空间为王”时代进入“内容为王”时代！

特别是在调控下，这一趋势正在加速。

*近每天都会有个调控政策出现，调控已经是市场常态。楼市也从过去的卖方市场逐渐向买房市场转变。不论是从土地供应还是市场成交结构可以看到。

调控是民心所望，是对*需求的抑制，是避免市场价格继续恐慌上涨，毕竟相对稳定的房价及购房环境，更有助于帮助真正有购房需求的购房者从容购房。

从市场结构看，盲目的买房炒房已经被抑制，以北京为例，形成了接近200公里的限购圈。

房地产越来越回归真正的房地产：而真正的房地产其实核心意义就是房+地+产。

归根结底房地产的基础其实还是产业，所有的房+地都是必须有产业支撑才能有价值。

内容时代如何选择产业地产：

这一轮房地产市场调控的原则其实是“房子是用来住的，不是用来炒的”，根据这个逻辑，包括北京及周围的区域住宅限购持续加码。

*典型的是睡城“燕郊”，三年社保这政策的确打击了*炒作住宅物业的区域市场。

燕郊之所以是睡城，其实主要原因是产业发展的滞后，职住不平衡！

引用滴滴发布的数据可以清晰的看到：早高峰的通勤车流如水滴般由四面八方向北京*城区涌入，到了晚高峰则恰恰相反，“水滴”从*城区向外围地区四散开来。

清华大学房地产研究所副教授郑思齐及其团队对北京市“职住分离”的调查显示，在北京城六区范围内，只有16.03%的居民实现了本街道就业，超过70%的就业者上下班需要“长途奔袭”。

那么从解决职住平衡的角度看，在内容时代如何选择产业地产？

首先：看产业地产的定义：

产业地产是围绕着微笑曲线，构建的产业价值链一体化平台，以产业为依托，地产为载体，实现土地的整体开发与运营。

那么产业地产的本质究竟是什么？

有人说产业地产就是为了实现政府、企业、*者等多方共赢；有人说产业地产是为了打造城市经济和产业发展的重要空间平台；有人说产业地产就是通过统筹组织区域内的经济活动和生活方式，实现对土地的更高利用效率，并使相关利益者都从中获益。

这些说法都没错，但都没有揭示本质。我认为，产业地产的本质就是：空间服务商，时间合伙人。如何理解呢？

所有空间的价值都是为了放大某段时间的价值。对于所有行业而言，只有时间是真正*的资产。

所以从*近入市的燕郊现代服务产业园看，产业地产的空间价值必须具备的核心其实就是区位优势+政策红利+产品优势

1：区位优势：

燕郊很多人都说是京东燕郊，随着北京市属行政事业单位2017年底陆续搬迁至通州时间的临近，距离北京市政府新址“新三环”不足5公里的直线距离，让燕郊进入了发展的快速道。

作为区域内领衔产业园区发展的燕郊现代服务产业园，无疑承载了更多利好。据悉，燕郊现代服务产业园位于燕郊开发区南城迎宾南路核心区域，与北京副*通州隔河相望，其“一主两辅”的产业体系定位与通州文化创意产业、医疗康体产业及新兴产业等功能*对接。

北京市政府东迁，也带动了燕郊以更快速度融入首都30*通勤圏。徐尹路二期实现通车，待潮白河大桥、徐尹路河北段修通后，将直接打通燕郊北部与北京市的东西向交通要道。正在规划的北京地铁M6号线将延伸至燕郊，平谷线燕顺路与燕郊北设两站，建设规划中的京唐城际铁路也将穿区而过。此外，燕郊还计划修建北外环路、神威北路、南外环路三个进京通道，燕郊将真正进入首都30*通勤圏。

交通网络的一体化，将使燕郊与北京的地域差别消失殆尽，燕郊现代服务产业园也将获得更多、更直接的产业发展辐射。

2：政策红利：

京津冀协同发展的常态下，燕郊与北京的空间概念日益淡化，硬件和理念的差异被无限放大，某区域产业研究业内人士指出：产业园区重招商轻管理、毫无规划、几乎没有服务可言的弊端成为燕郊“接管”北京外溢产业的*障碍。

“燕郊现代服务产业园更像是横跨在北京外迁产业和燕郊之间的一座智慧桥梁，”专家表示，在京津冀协同发展和燕郊承载北京外溢产业的过程中，“智慧园区”燕郊现代服务产业园以足够的高度对接北京产业，带领区域产业深化生态建设，更重要的是助力京津冀协同发展更快、更好、更智慧的进行。

3：产品优势

燕郊现代服务产业园是区域内*的“森林智慧众创宜居”产业园区。被河北省定为“森林智慧众创宜居”示范基地的燕郊现代服务产业园为企业提供全方位服务支持、商务配套，构建生态商务办公园区。园区内汇聚一站式服务大厅、商务洽谈空间、金融服务、会展*、*酒店等商务生活配套，极大的满足入驻企业从生活到办公的全方位需求，*企业办公新模式。

“产业革命”的转型对燕郊来说已经是经济发展的必然需要，燕郊现代服务产业园在主导产业的定位和创新理念的*方面已经体现出了对区域产业责任的担当。据悉，燕郊现代服务产业园以软件开发、云计算、大数据、互联网＋、信息安全、服务外包、电子出版、电子商务、电子检测为主的电子信息产业为主导产业，以影视制作、动漫、广告装潢、服装设计、新媒体、工业设计为主的文化创意产业和以健康产品研发、主题医养、生物医药、健康管理为主的大健康产业为辅助产业的“一主两辅”产业体系的定位。

空间是时间的容器，产业地产的使命，一定要聚焦到“以差异化空间为时间赋予独特价值”上来，产业地产除了产业，自然也必须有完善的配套：

除了森林园区、智慧园区、众创园区的带动之外，燕郊现代服务产业园在宜居方面也为燕郊产业做出了独到的表率：

项目周边汇聚燕达国际医院、新世界百货、沃尔玛、乐天玛特等丰富的休闲生活配套。同时，项目本身为满足并提升园区工作人群的居住品质及居住环境，建设人才公寓、主题商街，引进从幼儿园到*的*资源、专属健康医疗机构、美食、健身会所、文化艺术*、影剧院等全方位的生活配套，着力打造环境宜人、生活便利的园区生态生活。

职住平衡是符合房地产发展趋势的*状态，对于燕郊现代服务产业园来说，作为这一趋势的积极探索者，为区域不仅仅带来的是大量就业和产业，更多的是解决目前睡城现状的一种努力探索。