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周二市场说|北上深二手顶级豪宅反常火爆的真相!

来源:丁祖昱评楼市   发布时间:2017-06-20

要闻速看

  • 近期,浙江省发改委印发方案表示将在轨道交通、共享医疗保障卡、上海自贸区嘉善协作区建设等多方面支持嘉兴全面接轨上海。

    点评:房价要涨

  • 重庆市统计局发布数据,1-5月重庆商品房销售面积2705.15万平方米,同比增长25.6%;住宅投资872.34亿元,同比增长7.2%。

    点评:增长迅猛

  • 东莞市统计局公布数据,5月份全市新建商品住宅网上签约销售2807套,销售面积31.48万平方米,环比分别减少44.47%、42.02%。

    点评:立竿见影

  • 招商蛇口与深圳宝安区签署合作协议,将进一步加大对宝安的投资力度,大空港项目、海滨小镇、海上田园项目都是重点打造对象。

    点评:有地就拿

  • 福建漳州市区今年拟出让14宗地,涉土地面积886.3亩,合计约59万平方米,预计总出让价格87.4亿元。

    点评:供不应求

今年以来,虽然北京、上海、深圳二手房成交一路下滑,但二手顶级豪宅的成交却相当火爆。根据备案数据来看,4-5月深圳3000万顶级豪宅成交套数较同期翻倍,上海、北京涨幅也在20%以上。二季度10万元以上二手房成交也能能佐证当前顶级豪宅市场火热,1-5月北京单价10万元以上豪宅成交套数已经超过2016年全年,上海成交套数同比增长达到133%。

到底是什么原因造成了顶级豪宅的成交火爆?我个人认为还是要从供给侧和需求侧来分析。

从需求的角度来看:

第一,去年房价上涨较快的主要刚需和远郊的房子,豪宅价格上涨相对较慢。比如上海,外环以外的房子动辄都需要8万元/平方米,土地楼板价也早已超过周边在售项目均价,但市中心顶级豪宅在过去很长一段时间内价格保持在10万元/平方米左右。实际上,远郊所带来的比价效应直接造成了当前高端住宅市场的启动。

第二,购买豪宅的周期较普通商品房要长。由于豪宅交易过程较长,牵扯到方方面面较多,包括限购、贷款等等,有一些客户可能从去年年末就开始看房,但最后的手续和交易却在今年才完成。因此,豪宅交易的滞后效应也是二季度以来豪宅火热的原因之一。

第三,从自住的角度来看,当前调控政策对于高端自住型需求影响不大。譬如限购,若要购买豪宅,一方面可以通过注册公司来实现;另一方面,利用海外身份购买也行的通。总而言之,高净值人群或者说能买得起这样豪宅的人,总有办法绕过限购这一块,而且办法要比刚需的多得多。

从供应的角度来看:

第一,由于政府控房价,采取限价措施,造成目前一手豪宅供应非常的少,尤其是10万以上顶级豪宅供应紧缺。这种人为造成的供应短缺现象,导致多数豪宅客户群体把目光转向二手房市场,并一窝蜂都在二手市场里寻找豪宅。

第二,二手豪宅供应增加造成成交快速上涨。按照以往经验来看,一般豪宅市场有多少供应就会有多少成交。今年以来,二手顶级豪宅供应明显增加。原因归结于以下两点,一方面,是高端客户群体看到当前调控政策对市场影响,为规避风险,拿出一部分二手豪宅变现;另一方面,香港、纽约等全球部分地方资产价格在快速上升,高净值人群为了资产重新调配,变卖北上深的二手豪宅。 

总的来说,目前豪宅市场的火爆主要是由供求两方面共同作用所致。而且,由于当前入手豪宅的基本都是自住型需求,因此豪宅成交速度在增快也在情理之中。

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丁祖昱评楼市
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