周二市场说｜市场热点转向租赁，7月销售继续下滑

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山东省政府近日通过了《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》。《通知》明确，培育和发展住房租赁市场。建立健全购租并举的住房制度，租房人办理居住证后享有义务教育、医疗等基本公共服务。

点评：“一步到位”

CRIC公布了《2017年1-7月中国房地产企业销售TOP100》排行榜，7月淡季TOP100房企销售环比下降39%；TOP4-TOP20降幅*；下半年加速去化为房企首要任务。

点评：意料之中

7月31日，香港楼价指数连升15个月，并连续8个月创新高。6月份，全港私人住宅楼价指数升至336.1，按月升0.69%，累升23.84%；按年则升21.6%。中小型单位(100平方米以下)售价按月升0.71%，较大面积单位(100平方米或以上)售价则升0.51%。

点评：只有更高

7月29日，万科与中国节能签署战略合作协议，双方将合作参与新型城镇和特色小镇的开发建设。郁亮表示，中国节能的绿色环保技术是一个完整的系统，既可以对应到终端建筑，社区级技术应用，也可以对应到小镇级开发的技术体系。

点评：功在千秋

7月，房地产下半场刚开局就遭遇“寒流”，三四线调控持续深入及供应偏紧，市场未能延续6月份“翘尾”的趋势，甚至部分城市销售同、环比跌幅渐有加速的趋势，市场观望情绪浓郁，房企销售业绩也较6月大幅下滑，具体来看：

政策：

租赁市场全面启动，政策全面铺开

尽管7月份一二三线调控仍在加码，但政策聚焦点在关于租赁市场方面上。短短一个月内，1省4市相继发布加快发展租赁市场的政策，涉及多个方面，包括*、税收优惠等，其中山东省、武汉、和广州更是提出了“租购同权”，也在业内引起了不小的争论。而*层面九部委也支持国企转型为住房租赁企业，并且已选12城市试点。从*和地方的一些列举动来看，租售并举模式将成为楼市长效建设新*，另外，大力培育租赁市场，一定程度上也将缓解未来热点城市供不应求的市场现状，抑制房价的上涨。

市场：

供、求同环比皆下滑，部分城市风险凸显

7月份市场尽显淡季特征，供应、成交同环比双双下滑，市场观望情绪浓郁。企业与政府不断博弈之下，供应量同、环比下滑9%和19%；而供应不济进一步制约成交上涨，29个*城市成交量高位回落，环比下降15%，同比下降33%，其中北京、济南、合肥同比跌幅均在70%以上。整体而言，各线城市成交量全线回落，同、环比跌幅渐有加速的趋势。

另外，市场供不应求的态势并未得到逆转，多数城市库存仍在降，但郑州、合肥、成都等城市库存风险加大，由于成交萎靡，合肥、郑州环比涨幅都在10%以上，合肥更是连续两月大幅回升，消化周期也攀升至14.78个月，市场风险不容小觑。

土地：

成交面积高位回落，市场量跌价涨

在6月土地市场显著升温，成交规模大幅上涨过后，7月份成交规模大幅回落，成交建筑面积和成交总价环比分别大幅下降45.5%和25.4%，但成交楼板价刷新了月度纪录，达到7610元/平方米，环比上涨幅度达到61.1%，主要由于一线城市本月成交占比提升，且热点二线城市如南京、杭州等也有地块集中出让，拉高整体均价，此外，三四线城市本月也有多幅高溢价地块成交。

房企：

7月TOP100房企整体的销售规模环比下降39.1%

销售淡季之下，7月房企业绩普遍环比下降，TOP100房企整体的销售规模环比下降达39.1%。其中，TOP3房企单月业绩规模的环比降幅为20.1%，降幅*小，龙头房企的规模集中度继续保持了进一步的上升。但TOP4-TOP20降幅为47.6%，在各梯队中降幅*，在6月冲刺业绩之后，后续进入休整期。累计来看，1-7月份碧桂园、万科销售金额均超过3000亿元，恒大也超过2800亿元，牢牢占据销售金额榜前*，全年来看，TOP3企业销售业绩都应该会超过5000亿元。

对于8月份走势，我认为租赁市场仍然是政策的主要发力点，后续会有更多城市跟进，而类似上海“100%自持”租赁地块的出让或将在其他城市试点。销售上，供求上的压力仍较大，风险城市进一步增加，部分三四线城市由于调控收紧，面临变盘和调整，也会进入到风险城市的行列。整体来看，整个三季度市场变化状况将决定今年下半年房地产市场的走势。