采办商品房过程 买商品房关切事项有哪些？

商品房只是特指经当局有关局部核准，由房地产开发经营公司开发的，建成后用于商场出售出租的房屋，包括住宅、商业用房和其他建筑物，而自建、参建、委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物不属于商品房规模。它是开发商开发建设的供出售的房屋，能办产权证和河山证，可以自订价钱出售的产权房。

购置商品房过程是如何的呢？

名列前茅步：和发展商签定认购书

当购房者决议买房，并遴选好自己中意的住宅后，他将进行的名列前茅步即是与发展商签定认购书，以剖明购房意向并交纳一定命额的认购金(即订金)，订金是由发展商按照房价自定的，一般几百元到几千元不等，也有上万元的。

认购书的要紧实质包括：

1.发展商、出售方及认购书的根蒂情形；

2.所认购房产的根蒂情形(户型、建筑面积、单位价钱、币种、房产的总价)；

3.订金数额、付款编制(一次性付款、分期付款、银行按揭贷款、公积金贷款、拉拢贷款)；

4.付款工夫(要紧针对分期付款编制)、付款地址、帐户等；

5.签定正式公约的工夫(平常是认购后的一周以内)。

签完了认购书，出售方该当给买房人发放《签约须知》，以便买房人熟悉今后的细节，为正式签约作筹办。《签约须知》的实质有：A购房者若委托他人签约，委托书的有关证明;B对于贷款所需凭证的说明;C需要交纳的相关税费、手续费等说明;D购房人在签定公约时需照顾的证件;E签约地址。

关切：签认购书时，能够有的“认购书”上写的是“定金”，您要格外关切这个“定金”，它只要在合同里才具备法令效力。签“认购书”后假如发展商违约，您是不克不及获得双倍返还“定金”的。假如发展商还没有拿到出售许可证，您与发展商签定的即是内部“认购书”，请防备：尽管内部认购的房价会廉价一些，但内部认购书在法令上是无效的!

第2步：与发展商签定购房合同

签定购房合同时一定要稳重对待啦，因为您的权利和义务都浮现在内了。其它，一朝将来与出售方发生胶葛，购房合同可是处理的主要按照和凭证。所以，在签合同之前，您需要细心检验发展商的资格和“五证”(即计委立项可行性研究的批件、规划许可证、地盘使用证、开工建设许可证、商品房预售许可证);假如是现房，按照规定，发展商已经不需要再解决“出售许可证”，而改成解决大产权证的审批手续，去产权挂号局部进行房屋所有权的初始挂号，解决《房屋产权证》。您一定要看清晰发展商的《房屋产权证》能否包括了您想买的房子?一切查抄完毕后，您还需要交纳一定命额的定金。

在合同中，买房人必需要把全数有疑惑的成绩落实下去，平常，发展商会将一些承诺印在宣传品中，或由售楼人员动作承诺，可是等到实际拜托的时刻，很能够就会呈现成绩，而惹起胶葛。发展商会把先前的承诺颠覆，说合同中没写。所以，您万万不要疏忽大意，所有值得关切的成绩都要落其实合同里。

您假如对签定合同没有把握，可以委托律师来辅佐解决，律师可以帮助您起草增补和谈、查看税费明细表、考查契约须知、拟定签约后的付款历程表、查看付款情形等等。

关切：还有能够会呈现的情形是，购房者在拜托了定金今后，跟着对该房产项目熟悉的加深而感触传染欠安，不想购置的时刻，发展商能否退还定金?这就需要购房人和发展商在两边和谈中清晰明明何种情形下，购置者可以停止和谈，拿回定金。

第三步：解决预售挂号

签完购房合同后，生意两边应到房屋地点地的区、县房屋经管局买卖经管科解决预售(预购)挂号手续(如是外销房，则应到市河山成本和房屋经管局商场处解决)。预售挂号对护卫房屋买卖两边的权益非常十分主要，只要在解决完预售(预购)挂号后，购房合同生效。

关切：假如您买的是期房，您还是需要看发展商的商品房预售许可证。除此之外，因为买期房距离入住还有一段较长的工夫，在这段工夫里，您该当经常与卖房者联系，或经常到动工现场去看看，熟悉该房产项目的工程进度，发展商能否能顺遂交房?假如不克不及按时交房，您该当按合同规定索赔。

第四步：解决立契过户手续

契约有预售契约和生意契约两种，预售契约是相对期房而论的;生意契约则用于现房买卖。立契过户是发展商和买房人进行买卖、替换房屋产权不可穷乏的主要关节。

立契过户在市或各区县房地产买卖所解决，解决过户手续时，买房人应照顾购房合同正本、结算单、身份证、个人名章等，这些手续都该当是买房人亲身解决的，假如不克不及亲身解决而需他人代办的，买房人一定要出具委托书，委托书上必须加盖地点单位或街道管事处的公章(有些区县房地产买卖所请求同时具有公证处的公证书);假如购房者正在异地，那么则必须在本地的公证处作公证，把公证书带回来;假如购房者正在国外，还应加盖我国驻本地大使馆的公章。

解决立契过户手续时，买房人要交纳契税、生意手续费和印花税。

关切：在解决立契过户之前，购房者必须先到响应的市小区办或各区县小区办交纳公共维修基金。

第五步：解决入住

在解决入住之前，您需要交清合同款，解决结算;发展商要同一考查您的付款情形，每期付款的底单复印件都须立档保存，在较后入住时以供考查。购房人持合同就能够到财产经管公司拿钥匙，拿钥匙时，请求签定财产经管公约。在签约前，您要对公约细心研究，丰裕熟悉自己应享用的权利和承担的义务，并拜托相关的经管费。

关切：假如是期房，那么在其落成后，实际测量面积与合同上的出售面积会有一定的差异，购房者在与发展商解决结算时，应按照预售合同条目，护卫自己的权益。若实际面积削减时，可请求发展商给予抵偿，或解除合同并请求卖方抵偿响应的经济损失。

够买商品房关切事项

购房者在购置商品房，尤其是购置期房时，为使自己的权利能够获得保障，在签定购房合同之前，要关切查看开发商能否“五证俱全”。五证区分是国有地盘使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、动工许可证、预售许可证。

国有地盘使用权证。按照我法律王法公法令规定，只要具有国有地盘使用权证能力进行商品房开发;对于集体地盘，国度是严禁在集体地盘长进行商品房开发的。只要县级国民当局在对集体地盘进行征用后，才可以将国有地盘出让给开发商进行开发。购房者在查看国有地盘使用证时，要关切地盘使用者的名称与开发商能否一致，能否是国有地盘使用权。购房者还应关切地盘使用权证上记实的地盘用途和年限，地盘用途应为住宅(购置非住宅类商品房另当别论)，使用年限应是70年。

建设用地规划许可证。按照《城市国有地盘使用权出让让渡规划经管门径》,开发商只要在取得建设用地规划许可证后,能力解决国有地盘使用权证。取得了建设用地规划许可证，剖明开发商所开发地盘经过城市规划行政主管局部考查后，契合城市规划请求。假如没有取得建设用地规划许可证，则地盘权属证明无效。购房者在查看建设用地规划许可证时，要关切开发商开发用地的现合用途、位置界限等证记实的能否一致。

建设工程规划许可证。建设工程规划许可证是开发商所建工程契合城市规划请求的证明，假如开发商拿不出建设工程规划许可证，则意味该建筑是违章建筑。

动工许可证。动工许可证是许可开发商开工的核准文件，只需工程*达到30万元或建筑面积跨越300平方米就必须解决动工许可证。取得动工许可证剖明建筑工程动工图纸已查看，动工单位和监理单位已一定。购房者在查看许可证时，也要专心查看。比如按照动工许可证上记实的开工日期和落成日期，可以推算开发商能否会延迟交房，假如发现成绩，则可以早日采用应对门径。

预售许可证。较后即是查看预售许可证，查看预售许可证时，一定要留心。记住到房管局部网站上查对一下，防止开发商虚构预售许可证。

是购置商品房的过程和关切事项。