2018年-上万亿“*”的15种死法！

还有20天，就到2018年了，在这两天逐渐开始出现了过去2年地产难入市的现象。从房地产市场看，因为严格的限价，导致越来越多过去2年的*将面临巨大的压力！

媒体报道：南京*亏本*，京奥港未来墅近期爆出自帖“封条”停工，施工方称项目拖欠了两千多万工程款。与此同时，该项目一笔34亿融资即将到期，而其今年销售额*不超过5.6亿！如此内忧外患，对京奥港资金链堪称大考验！

记得之前在2016年*潮中，伟哥曾经写过一篇：

不仅仅是南京一地这样：全国多个城市的*都面临着普遍性的问题！

2015年来，全国住宅类高总价*地块单宗地块成交金额超过65亿的地块合计有50宗，这50宗地块中有20宗是2017年成交，2016年也成交了20宗，另外还有10宗成交在2015年。

整体看，*入市难，被限价是主要特点：

50个项目中，有29个项目基本确定了案名，但销售情况看，预期接近万亿的50个项目，目前的签约额合计仅277.5亿。

虽然2017年的高总价地块不太可能有签约，但按照正常的节奏，从2016年及2015年的30宗高总价地块看，2576.8亿的土地款，获得的网签销售额也仅仅277.5亿。

按照2016年及2015年地块计算，销售回款率只有11%，除北京与上海个别项目因为入市较早外，高总价*地块，目前均面临入市难题。

从土地市场看，2016-2017年购入高价地的企业，基本按照正常周期都会在2017年入市，但全国严格的限价政策，导致大部分项目都出现了入市难，在这背景下，除了2015年及2016年上半年的部分地块，在2017年上半年前入市，*近大部分项目都处于停滞状态。

限价下，高价地项目入市难度高，而这些地块因为拿地时对市场过度乐观，特别是从2016年下半年集中出现的部分高价地，恰好分布在调控*严格的15个核心热点城市。所以整体看，高价地面临市场与政策双风险。

从产权角度看，50宗高总价地块，因为涉及的资金体量大，有32宗地块产权在拿地后出现了变动，占比高达64%，引入更多的资金分担市场风险成为了市场主流。

其中部分项目都由拿地时的单个企业变成了联合体操盘，包括上海、北京、武汉等城市的高总价地块大部分都出现了股权的变动。

从资金情况看，2017年房企融资难度越来越大，各种叠加的调控政策导致房企特别是过去2年拿地的过于激进的企业只能选择卖股求生。预计后续还有更多的项目会出现股权变动：

那么预测2018年全国数百宗*地块将面临什么死法？？

*的*种可能性死法肯定是限价死，拿地的时候地价超过房价成为常态，但随着限价政策的严格，卖房的价格很多都被迫低于成本线，导致很多企业要么选择割肉卖房，要么选择继续等待！

（前几年伟哥总结过一次，刚好基本都符合2018年房企可能遇到的情况！）

2：*种死法：个别项目可能爽死

虽然大环境不好，但整体看，过去2年的*依然有部分项目，收获颇丰。

历史上的确有好多*，当时看似疯狂，结果觉出人意料，*以一个项目改变了一个企业或者一个区域的有不少按照，北京*典型的有两大项目：金茂府、万橡府

A：一个*成就一个地产板块

顺驰、华润、北京城建等7家企业参与了竞标，经过81轮的竞争，华润*终击败其他买家，以25.65亿元，竞得北京“*”。规划建筑面积701617.5平方米

截止2015年11月26日，项目销售额已经突破了145.39亿，而且万橡府可以说用一个项目改变了清河板块。

B：一个*项目成就了一个标杆房企：

广渠路15号地拍卖，中化方兴40.6亿拿下新*，楼面价15321元。正是借助这个项目的开发，金茂的品牌影响力持续上升，项目销售额突破了131.39亿.

3：第三种死法：寂寞死

全国有多宗*，比如延庆楼面价超过3万的*，目前依然地价超过房价。而全国2015年来的土地，依然有非常大的比例在光地晒太阳。

4：第四种死法：哭死

这种死法当然是*惨烈的，北京*典型的莫过于大龙地产的顺义*，

2009年11月20日大龙地产打败了龙湖、保利、远洋、百仕达等国内多家实力派房地产开发商，并*终在189轮的激烈竞拍后，以50.5亿元的天价成功拿下了这块土地，折合楼面价格将近3万元/平方米

仅仅四个月后，大龙地产因未能按期缴纳顺义*土地出让金，被北京国土局取消了拿地资格，已经交纳的2亿元竞买保证金不予退还。

华美地产旗下北京雅居乐房地产开发有限公司于2009年12月竞得的朝阳区百子湾路14号地块，由于未按照出让合同的约定缴纳地价款被收回，楼面地价17123元。

当然，现在看，如果不是资金链、资金成本，这几块地，楼面价放在*看，简直是低的令人发指。

5：第无种死法：转死

2010年3月15日下午，世博宏业17.6亿拍得海淀区东升乡居住、商业项目地块。参与竞拍的企业共有共有4家，分别为世博宏业、兴泰、保利、绿地。起拍价格6.25亿，*世博宏业经过58轮竞价，17.6亿竞得海淀区东升乡居住、商业项目地块。除去还建酒店（不低于3.5亿）的成本和面积（3万平米）后，折合楼面地价为28308元/平米

在保利手中抢到地的，世博宏业*以转让项目给保利而退出*：

保利地产（600048.SH）2011年8月发布公告称，公司董事会以7票同意、1票反对、1票弃权通过《关于北京蓟门桥项目立项的议案》，并授权经营层通过收购北京世博宏业房地产开发有限公司100%股权的方式获取北京单价“*”蓟门桥项目。

6：第六种死法：整死

绿城可以说是受到*影响*的企业，公司控制权旁落，宋卫平曾说：绿城已习惯了高价拿地，只要看准了就放手去做！但对于一个规范运作的上市企业，高价拿地有时却是灾难。

2009年的一波*，在2012年的楼市复苏中，没有拖死，但没有躲过2014年，这一年，持续的*压力，导致绿城连续两次被整合，当然，嫁入国企中交的怀抱，老绿城可以说已经被整死。虽然原因很多，但其中*太多可以说说是一个主要原因。

7：第七种死法：拖死

2011年6月27日，广州丰璟房地产有限公司(以下简称广州丰璟)以7.1亿元、140%的溢价率获得北京崇文门地块，折合楼面价为4.32万元/平方米，成为当时北京的楼面价单价*。

4万多楼面价，多年未入市。

8：第八种死法：撕逼死

围绕着一块上海*，京沪两位地产业界的大佬潘石屹与郭广昌多番论战，搅得地产舆论圈波涛汹涌，时隔数年后终于有了结果！

2015年9月23日晚间，SOHO中国发布题为《有关上海海之门房地产*管理有限公司重组的公告》，公告内容显示SOHO中国总裁潘石屹将以45.85亿元向复星集团归还上海外滩8-1*项目。

9：第九种死法：退出不玩死

这当然就要谈到*近北京几宗联合体竞争*过程中，授权不同下，导致的退出闹剧，虽然谈不上退地，但因为各家企业对风险把控的不同，碧桂园等企业推出*组团也是闹的沸沸扬扬。

10：第十种死法：不了解竞争环境

**，自然是土地市场竞争，不论是从北京的企业走出去，还是外地企业抢北京看，都面临着强龙斗地头蛇的现象。

有些*可能是敲门砖，有些*可能目的是桥头堡。以一个千亿基本企业进入一线城市为例，连续抢了多宗*，*看，连续更换了多个公司董事长也依然在磨合过程中。

11：第十一种死法：死在天亮前

这种死法其实之前几种死法也有提及，但*值得说的，其实另外一个案例就是顺驰，拿到了太多的*，导致企业资金链崩溃，但之后承接顺驰土地资源的融创、路劲，其实发展都还算可以，特别是融创更是改变了过去顺驰的缺点发挥了优势，发展也越来越稳健。

12：第十二种死法：规划死

*典型的项目出现在其他的二三线城市，很多*可能因为政府领导的喜好，对规划条件的修改而出现无法入市的现象：钱塘江畔，六和塔前，一块可以称得上杭州“**”的地块，从2006年底土地出让到现在，已经过去了8年，却仍然还处于半吊子工地的状态。2006年底挂牌取得这块土地后，2008年开始报方案准备动工时便发现了困难。“方案一次又一次报批，一次又一次通不过。

13：第十二种死法：被经济带死

经济发展进入新常态，但未来2018年会如何很难预期。

14：第十三种死法：一起死

*一种死法，当然也很可怕，如果按照现在*的数量，全国一二线城市的*已经不是一群，而是比比皆是：地价3.8万。房价2.9万，巨大的矛盾：价格肯定会上涨，但能支撑这么多项目吗？

15:第十五种死法：被银行逼死

从房企融资途径看，银行信贷是相对价格较低的资金，但大部分*融资难度均明显超过其他普通项目，而且很多都是信托等高成本资金。

资金链将是2018年拿了*企业面临*的压力！

因为大部分企业在2015-2016年融资都是按照2017年下半年开始回款计算，在限价，银行收紧贷款下，2018年*很可能出现群体性烦恼！