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一二线城市稳定了,三四线库存量下降,可房产危机还存在!

来源:吉屋网   发布时间:2018-01-12

2015年至2016年9月,一线城市房价上涨50%,房价过快的上涨,为了防范资产泡沫化风险,抑制房价。全国各地先后于2016年年底和2017年上半年出台两轮紧缩的调控政策,加大限购限贷政策。在大力调控政策下,房地产市场出现一系列新的变化。

一、房价快速上涨得到有效控制

在限购限贷和增加土地供应方面调控政策的共同作用下,2015年房价过快上涨的趋势在2017年终于得到有效控制。2017年统计局发布的2017年11月份70大中城市新建住宅价格同比上涨5.5%,相比2016年同期增速峰值下降了一半,一二线城市房价同比实现零增长。这表明上涨过快的房价得到了有效控制。

二、销售投资增速双双趋缓

2017年商品房销售增速明显放缓,1-11月份,商品房销售面积同比增长7.9%,增速比2016年增速回落14.6个百分点,销售额增长12.7%,增速相对于2016年回落22.1个百分点。在销售增速持续放缓的同事,商品房投资也逐渐放缓。全国房地产开发投资同比增长7.5%,剔除价格因素,世纪房地产投资增速在2017年持续下滑至2.8%特别是第三季度仅增长0.8%,带动实际固定资产投资负增长1.1%。

三、库存量持续下降

2017年11月末,商品房待售面积下降至5.96亿平方米,同比下降13.7%,库存量回到2014年11月份库存水平。其中商品住宅去库存效果更加明显。

四、土地供给力度加大带动溢价率下降

2017年全国300个城市土地供给面积增加8%,扭转了近年来持续下降的趋势(2016年为负增长13.1%);土地成交面积增长了8%,楼面均价增长26%,溢价率为29%,较2016年下降了14个百分点。尤其是下半年和一线城市土地供给力度显著加大,溢价率降幅更为明显。

3季度全国土地供给面积和成交面积分别增长25%和19%,土地溢价率较2016年同期下降了28个百分点;一线城市2017年土地供给面积和成交面积分别增加了48%和46%,溢价率降至14%,较2016年下降了30个百分点,楼面均价甚至下降了4%。

五、房地产先行指标出现回落

受房地产销售增速下滑影响,房屋新开工面积和竣工面积增速均出现一定的回落。2017年1-11月份,房屋新开工面积增长6.9%,增速比上半年回落3.7个百分点;房屋竣工面积下降1.0%,增速比上半年回落6.0个百分点。

大中型热点城市房价过快虽然得到了抑制,但房价波动风险加大,在房地产调控的收紧、去库存政策调控的背景之下,三四线城市房地产泡沫加剧。本轮房价上涨幅度之大,已经透支了部分市场短期上涨潜力,三四次按城市的房价上涨和过快补库存正在加剧房价泡沫风险。

尽管待售面积库存量持续下降,但是11月份房屋施工面积与房屋竣工的比值达到了10.1倍,为近年来同期水平历史较高,存在着巨大的泡沫。

在三四线城市房价已经超过实际价值,房产泡沫危机还存在着,房地产调控将完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,并保持调控赠策的连续性和稳定性。