一二线城市稳定了，三四线库存量下降，可房产危机还存在！

2015年至2016年9月，一线城市房价上涨50%，房价过快的上涨，为了防范资产泡沫化风险，抑制房价。全国各地先后于2016年年底和2017年上半年出台两轮紧缩的调控政策，加大限购限贷政策。在大力调控政策下，房地产市场出现一系列新的变化。

一、房价快速上涨得到有效控制

在限购限贷和增加土地供应方面调控政策的共同作用下，2015年房价过快上涨的趋势在2017年终于得到有效控制。2017年统计局发布的2017年11月份70大中城市新建住宅价格同比上涨5.5%，相比2016年同期增速峰值下降了一半，一二线城市房价同比实现零增长。这表明上涨过快的房价得到了有效控制。

二、销售*增速双双趋缓

2017年商品房销售增速明显放缓，1-11月份，商品房销售面积同比增长7.9%，增速比2016年增速回落14.6个百分点，销售额增长12.7%，增速相对于2016年回落22.1个百分点。在销售增速持续放缓的同事，商品房*也逐渐放缓。全国房地产开发*同比增长7.5%，剔除价格因素，世纪房地产*增速在2017年持续下滑至2.8%特别是第三季度仅增长0.8%，带动实际固定资产*负增长1.1%。

三、库存量持续下降

2017年11月末，商品房待售面积下降至5.96亿平方米，同比下降13.7%，库存量回到2014年11月份库存水平。其中商品住宅去库存效果更加明显。

四、土地供给力度加大带动溢价率下降

2017年全国300个城市土地供给面积增加8%，扭转了近年来持续下降的趋势（2016年为负增长13.1%）；土地成交面积增长了8%，楼面均价增长26%，溢价率为29%，较2016年下降了14个百分点。尤其是下半年和一线城市土地供给力度显著加大，溢价率降幅更为明显。

3季度全国土地供给面积和成交面积分别增长25%和19%，土地溢价率较2016年同期下降了28个百分点；一线城市2017年土地供给面积和成交面积分别增加了48%和46%，溢价率降至14%，较2016年下降了30个百分点，楼面均价甚至下降了4%。

五、房地产先行指标出现回落

受房地产销售增速下滑影响，房屋新开工面积和竣工面积增速均出现一定的回落。2017年1-11月份，房屋新开工面积增长6.9%，增速比上半年回落3.7个百分点；房屋竣工面积下降1.0%，增速比上半年回落6.0个百分点。

大中型热点城市房价过快虽然得到了抑制，但房价波动风险加大，在房地产调控的收紧、去库存政策调控的背景之下，三四线城市房地产泡沫加剧。本轮房价上涨幅度之大，已经透支了部分市场短期上涨潜力，三四次按城市的房价上涨和过快补库存正在加剧房价泡沫风险。

尽管待售面积库存量持续下降，但是11月份房屋施工面积与房屋竣工的比值达到了10.1倍，为近年来同期水平历史较高，存在着巨大的泡沫。

在三四线城市房价已经超过实际价值，房产泡沫危机还存在着，房地产调控将完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，并保持调控赠策的连续性和稳定性。