业绩会|龙湖更名“做加法” 要做地产界的BAT

（图中人物从左到右依次为：龙湖集团*副总裁王光建、*执行官邵明晓、董事长吴亚军、*财务官赵轶、厦门公司总经理翟国利）

导 读

“一个不一样的龙湖要来了。” by 吴亚军

地产壹线 田晏林 王静 发自香港

壹

吴亚军瘦了。虽然2017年公司市值超过了1000亿，实现签约额1560.8亿，但对龙湖地产来说，关键的三年才刚刚开始。

3月23日，龙湖地产在香港举行2017年度业绩发布会。拿着漂亮的成绩单，龙湖地产董事局主席吴亚军在现场表示，“一个跟以前不一样的龙湖要来了。”

年报数据显示，2017年营业额720.8亿元，同比增长31.5%。其中，*性物业租金收入25.9亿元（不含税收入），同比增长35.6%。集团净负债率47.7%，在手现金267.6亿元。

*午间，随着财报而至的，还有一份更名公告。公司董事局建议将公司的中文名称由“龙湖地产有限公司”更改为“龙湖集团控股有限公司”。

在去年明确提出地产开发、商业运营、长租公寓和物业管理为公司四大主航道后，今年的吴亚军重新为龙湖梳理羽毛。“集团”两字显露的玄机，正是她一个新希望的开始。

名字是企业的符号，更名是企业经营思路转变的体现。对此吴亚军回应，“更名有利于吸入资源，吸引技术人才。把龙湖过去在垂直领域的专业沉淀和技术沉淀，释放出更大的能量。”

年报数据显示，2017年归属于股东的净利润126.0亿元，减除少数股东权益及评估增值等影响后之核心净利润97.7亿元，毛利同比增长53.3%至244.4亿元，毛利率为33.9%。核心税后利润率为18.3%，核心权益后利润率为13.6%。

一向不以规模硬拼的龙湖，打算用“做加法”的方式，为业务寻找协同发展的新机会，来完成*许下的2000亿销售目标的承诺。

年初至今，龙湖已新进南昌、郑州、南通3城，集团布局拓展为36城。在CEO邵明晓看来，虽然楼市还处于“五限时代”，但今年北京和一些城市开始提出人才引进计划，从长远出发，保持业绩稳健增长是没问题的。

今年2月，龙湖累计实现合同销售金额为292.7亿。邵明晓预测，今年*季度销售额可超过440亿左右。“去年的去化率为65%，今年可售货值有3000亿，所以定2000亿的销售目标是合适的。”

贰

物业是核心资产 短期没有拆分计划

两年前的股东大会上，吴亚军对物业的赚钱模式还心存疑惑。两年后的*，当邵明晓回答记者提出的物业利润问题时，吴亚军却主动引过话题，为物业公司“打call”。

她在现场*表扬了物业公司的1万多名员工，“他们都是做了不说的那种人，这是我们龙湖非常典型的风格。”

据龙湖集团*副总裁王光建介绍，2017年公司有1.2亿平米的接管物业面积，投入的增加，对毛利润率会产生影响。“但总体来说，利润率维持在20%左右就差不多，不追求更多的，只求客户满意度能提升。”

年报显示，2017年，集团物业发展业务营业额为674.6亿，毛利率为32.8%。邵明晓表示，物业是龙湖的核心战略资产，短期没有分拆计划。

吴亚军认为，过去三年，物业公司花了很多时间，积累了大量人才，并且引用IOT技术，在同样的人力条件下，提高效率。

管理层表示，物业未来要继续培养做大，才能进一步增加龙湖的用户体验，对用户运营和数据分析都有帮助。

叁

主航道业务协同发展 探索更多可能

2011年，龙湖提出持商业战略，将商业地产列为主航道业务，2016年试水长租公寓业务，后将其升级为主航道业务。

邵明晓介绍，国内正在进行产业升级和经济转型，弱化房地产的*属性。龙湖的战略方向依然以住宅开发销售为核心，商业运营，长租公寓及物业服务四大主航道业务并进的多维布局。

他表示，中国城镇化还远没有结束，新一轮的人口流动还在进行中，新房的销售还依然会保持稳健的增速。

龙湖在年报中写道：2018年，龙湖的目标是力争行业前十，保持适当规模优势。同时继续投入商业地产和长租公寓两大经营性主航道业务。

网易房产在业绩会上获悉，2019年、2020年是龙湖商业地产集中开业的两年。预计2020年，会有47个商业项目，将带来60亿规模的租金。

在邵明晓看来，商业地产要根据公司整体的资产负债比例做规划，确定每年的投入量，基本保持在行业前五的水平。

报告期内，龙湖冠寓已覆盖17个一、二线城市，累计开业1.5万间。高层表示，长租公寓的业务模型还在打造，目前处于投入期。

3月21日，龙湖集团成功发行*期30亿元的五年期住房租赁专项公募债券，债券票面利率5.6%。

作为全国首单住房租赁专项债券，且获得中诚信证评给予的*信用评级AAA，这让吴亚军非常庆幸自己早年在地产开发衍生业务的提前谋划。

在龙湖管理层看来，长租公寓的客户群体有活力，其用户数据更具价值。“该条主航线业务要排进行业前三。”

除了行驶好四大主航道业务外，龙湖对多元化的探索从未停止。

据邵明晓介绍，养老和产城是公司目前探索的新方向，在龙湖内部被称作“点心业务”。

龙湖管理层判断，当60后的人群进入到退休状态，可能会是养老业务的爆发期，“养老业务只在重庆做尝试，对整个营运的投入和收入都不会造成大的影响，只是提前做些准备。”

而产城业务目前在杭州、北京、上海均有产品线，尚在打磨中。龙湖方面表示，短期内还没找到合适的发展模式，可以迅速扩大规模。因此，养老和产城业务，目前还没有被列入到战略发展时机。

作者 田晏林

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邵明晓谈今年2000亿销售目标