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周三企业说丨今年的T0P20强房企将如何表现(二)

来源:丁祖昱评楼市   发布时间:2018-03-28

上一期我们已经点评了碧桂园、华润置地、新城控股、旭辉集团这4家房企的年报,这一次我们将点评恒大、中海、龙湖这三家TOP20强房企的业绩情况。

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销售:恒大规模较大,龙湖增速最快

从销售规模上来看,中国恒大实现了合约销售5010亿,为三家企业中销售规模较大的。恒大2018年的销售目标为5500亿,同比增长为10%,显得较为保守。根据恒大业绩发布会,许家印表示2020年企业总资产要达到3万亿、销售规模8000亿。若按恒大目前土地储备的总量来看,2020年销售规模达到8000亿几乎没有悬念。

此外2017年龙湖集团实现合约销售1561亿元,同比增长77%,为三家企业中增速最快的企业。2018年龙湖可售货值为3000亿元,去化率约为67%,目标完成压力不大。

值得注意的是,2018年中海稳中求进,销售目标为2900亿港币,较2017年增长25%。2018年可售货值达港币5550亿,平均去化率达到52.5%就能完成目标,相比于2016年62%的去化率,预期较低,这可能也与中海的推货主要集中在2018年下半年有关。但总体而言,相对于同等规模其他企业而言,中海的目标仍相对保守。

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盈利:毛利率水平维持高位

从盈利情况来看,恒大2017年营业收入达到了3110亿元,毛利润达到了1123亿元,毛利同比大幅上涨89%,成为3家房企中毛利润规模较大、增速最快的企业;此外恒大实现净利润371亿元,大幅上涨110%,更是超过了利润之首中海地产,实现规模和效益的双丰收。

中海地产历年来的利润率都维持在一个较高的位置,2017年更是再上了一个台阶。其中毛利率达到了32.94%,较2016年增长了5.12个百分点;净利率达到了25.38%,较2016年增长了1.98个百分点,为三家企业中较高的;核心净利润率为19.55%,同比上升了4.19个百分点。

而龙湖在盈利水平方面也有着一个新的突破。实现营业收入721亿元,同比增长32%。2017年龙湖毛利率,净利率,归母净利率分别为33.9%,22.86%和17.48%,较于2016年分别增长4.82,4.73和0.78个百分点。 

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负债:负债情况持续改善

在财务指标中,龙湖与中海的负债指标优势明显。2017年龙湖净负债47.7%,截止2017年现金持有量为267.6亿元,现金短债比为4.79,企业现金较充裕,可完全覆盖短期债务。此外长短期债务比为12.85,负债结构健康。2017年龙湖平均融资成本为4.5%,达历年新低,企业融资能力相对较强。

历年来中海综合借贷成本也维持在较低水平,且呈现出逐年降低地趋势。2017年底中海地产的加权平均融资成本仅为4.27%,相比2016年下降了0.49个百分点,处于行业极低水平。在现金方面,2017年中海拥有流动资金达1041亿港币,现金短债比达4.86,可谓现金充足。净负债率方面,2017年中海地产的净负债率为27%,相比2016年增长了20个百分点。虽然净负债率有所升高,但仍处于行业较低水平,未来依旧具有加强杠杆的空间。

恒大2017年通过还清1129亿永续债、引入1300亿战投、增加盈利能力等多种手段积极降负。若将永续债算入负债,2017年恒大的净负债率为184%,相比2016年的432%下降248个百分点,此外2017年恒大的平均借贷利率下降至8.09%,创5年来较低水平。  

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投资:拿地积极助推规模

自颜建国上任以来,中海地产在拿地上始终保持了积极的态度。2017年中海地产(包括中海宏洋)共新增拿地1992亿元,同比增长80%。截止2017年底,中海地产(包括中海宏洋)已拥有总土地储备8278万平方米,可供企业未来3到4年持续增长的需要。

此外龙湖于2017年也拿地较多,2017年龙湖新增76幅土地,新增土地建面达2023万平米,同比增长61%,新增土地储备总价1302亿元,同比增长64%。截至2017年末,龙湖的土地储备总建面为5458万平方米,同比增长32%。综合来看,龙湖土地储备主要集中在33个城市,相对集中,也是其“5、3、2、1、5”战略实施的基础。2018年至今,龙湖新进入3个城市,目前已覆盖36个城市,城市布局进一步拓展。

2017年恒大新增226个项目,土地储备建面1.26亿平方米,同比上涨22.8%。截至2017年底恒大总土地储备建筑面积达3.12亿平方米,成为头家土地储备超过3亿平方米的房企,土地原值达5336亿元,世邦魏理仕对此评估值10386亿元,其庞大的土地储备规模稳站行业首位,足够支撑企业未来3-5年的快速发展。此外从负债率方面来看,由于土地储备的实际增值并不会体现在总资产增值上,这也造成了恒大的负债率要远比大家实际想象中的低。   

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战略:多元发展成为主要方向

从战略上来看,早从2017年3月龙湖就已确立了以长租公寓“冠寓”业务为企业未来发展的主航道业务。截至2017年底,龙湖冠寓已在北京、上海、杭州、南京、重庆、成都等14个一二线城市开业运营,累计开业1.5万间,已开业建筑面积58万平方米,重轻资产的比例为84%和16%。从目前国内政策对租赁住宅的支持情况来看,龙湖冠寓的长期发展值得期待。除了长租公寓外,龙湖表示到2020年,商业地产、长租公寓以及物业管理的收入将分别超过60亿元、30亿元以及60亿元,使得经营性收入超过150亿元。

中海地产方面, 2020年中海将商业收入目标定在了50亿港币,2023年100亿港币。此外长租公寓等创新业务也将为中海地产未来发展的一个重要方向,未来每年将至少有3到5千间长租公寓投入运营。除了传统商业,2018年中海的创新业务还将继续覆盖到K12学校、幼儿园、课外学堂、户外营地、健康生活馆、日间照料中心、养老公寓、护理院、物流产业园等等,从而为企业创造新的利润增长点。

2017年恒大在业绩发布会上也正式提出了“新恒大”蓝图:到2020年底,实现总资产3万亿,年销售规模8000亿,年利税1500亿,负债率下降到同行中低水平,成为世界百强企业。此外,许家印也提出将积极探索高科技产业,逐渐形成以民生地产为基础,文化旅游和健康养生为两翼,高科技产业为龙头的产业格局,将为“新恒大”的长远发展增添更大动力。

总的来说,恒大、中海、龙湖都是既追求规模,同时也注重盈利的三家企业。规模上的质量发展、良好的财务情况都将为这些企业在竞争激烈的市场提供强大的竞争力。

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