摇号加剧开发商“权力盲区” 谁是北京限竞房大地主？

导 读

原本是“政策输出”城市的北京此次在摇号上为何落后了？什么样的限竞房有可能被划为“共有产权”？成交依旧低迷，政策为何会再次加码？房地产正在经历一次“公私合营”。

地产壹线 张心梦 发自北京

“这东西出来就是核武器，全部打击，尤其对于握有大量限竞房地块的旭辉、万科这类开发商来说，营销部门基本都可以解散了。”对于头顶悬挂的达摩克利斯之剑，一位负责北京地区营销的开发商流露出恐慌。

北京虽然没有在330这天再次迎来政策袭击，但市场的恐慌情绪却比以往任何时刻都要浓厚。“摇号+被共产”的传闻迅速传开，犹如一条随时要放入池中的鲶鱼，原有游戏规则将被彻底打破。

目前北京开发商手中已经接到一份建委拟定实施的文件，具体内容为两点：

1、建委对预售项目的价格进行评估，根据项目周边市场价格与所限价格价差来决定是否回购变为共有产权房（暂定以10%为标准）；

2、评估后如变为共有产权房，建委统筹销售，采取摇号方式，优先共有产权人购买。

2016年开始，北京开始出让“限竞房”地块，简单来说就是开发商“限房价，竞地价”，限定销售房价，设定地价上限。在土地招拍挂过程中，对出让地块限定住房套型为“90/70”，限定较高房价，即套型面积90平方米以下的住房面积占比70%以上。

与符合条件的人群申请摇号才能购买的共有产权不同，限竞房本质还是商品房，不在保障房体系。

多位业内人士表示，早在农历新年前，针对限竞房采取摇号甚至变更为共有产权的政策就在酝酿之中，后来时间节点不断推迟至年后、两会后，清明节后，至今靴子迟迟未能落地，说明一旦政策推出对市场影响巨大，施政者也需要反复斟酌权衡。

共有产权是房地产的“公私合营”？

一位北京开发商透露，“政策的*初版本是想把所有限竞房都共有了，后来改成把比周边项目低10%的收回作为共有产权房。”

实际上，限竞房*初的定价就比市场周边项目成交价格要低，也就是说，如果按照“比周边项目低10%的收回作为共有产权房”，几乎所有限竞房都会被划归为共有产权行列。

在大力发展共有产权背景下，北京的目标是未来5年要完成25万套共有产权住房供地。这意味着每年至少要有5万套共有产权住房供地供应入市。然而共有产权目标能否实施的关键连着两头：一面政府，一面开发商。政府有供地，开发商要买地，然而接连出现的土地流拍让共有产权成为无本之木，无源之水。

熟悉北京土地出让规则的人士介绍，“土地的棚改成本并没有下降，不能因为共有产权导致的土地流拍收入下降，给拆迁户的补偿就减少了。”共有产权、土地出让、政府财政收入形成了一座高度运转的精密仪器，环环相扣，容错率极低。

“25万套”指标分解下来，各区都承担着相应的任务，以海淀区、顺义区、大兴区为例，对应的2018年建设筹集保障性住房任务分别为6000套、10000套和12000套。

（图片来源：北京市住建委）

网易房产得到的确切信息是：摇号是确定的，具体摇号规则待定，变更为共有产权还在商榷。

值得一提的是，按照往常惯例，一般北京是政策的“核心神经”，也就是说，北京先推出政策，其他城市后续跟上。但此次已经有上海、南京、成都、杭州、西安多个热点城市在政策上充当了“急先锋”的角色。

反观如今的北京市场，尤其是新房市场还处于量价低迷期时，“摇号+被共产”这样的强加码政策是否有推行的必要成为业内普遍关心的话题。

北上广深多年限制房价的政策证明，想要有效剥离一线城市房产的资产价值，除了从产权入手，其他都是短期政策，甚至有业内人士认为共有产权与建国初期的公私合营以及九十年代山西的煤炭改制类似，都是从“产权根本入手的的变革”。

设想一下，如果未来出让地块全部为共有产权，还想继续做下去的开发商别无选择只能拿下共有产权地块，*终房地产实质就是制造业，开发商变身代建公司。

开发商的“权力盲区”

对于开发商来说，摇号带来的*直接影响是对既有土地的规划和设计全部推到重来。一位开发商吐槽，“我们原来做好的产品规划、客户调研，如果真的摇号和共产了，就都白做了。”

靴子一旦落地，位于堤坝名列前茅梯队的开发商受打击较大。根据北京市土地出让信息，全市涉及限竞房的开发商有56家，项目68个，成交金额2363亿元，2018年北京市场约有三分之一新房项目为限竞房。

“按所占比例计算，旭辉应该是北京限竞房持有量较大的开发商”，据不完全统计，旭辉的限竞房项目分布在顺义、房山、朝阳以及大兴等地。

如果说2017年一二线城市开发商面临的的取证难题还在原有游戏规则范围内，那今年面临的则是一种全新的框架体系。一位北京开发商介绍，“我们今年已经把这部分（摇号+被共产）损失计提报备集团了”。

思源地产领头分析师郭毅在其个人微信公众号中指出，“930”之后，由于房地产行业的资金收紧不断加剧，开发商为了应对融资困难、财务成本提升的困境而更偏爱全款客户，但是如果房企失去摇号选房的主导权，资金问题将更大程度地浮出水面，特别是重金布局于已经开始执行买房摇号的上海、南京、长沙、武汉、杭州等城市的房企，如果前两年曾大举加杠杆拿地，今年将为此吞下苦果。

郭毅的这一推断与北京一位开发商的想法背后拥有相同逻辑——一二线成为高风险城市，前两年大力布局三四线的碧桂园或许在今年迎来更大红利。

几天前，一位开发商曾对媒体开玩笑，“如果大家想去成都、杭州这些城市买房就不要找我了，我们已经没有销售的权利了，去香港买还可以找我，至少现在摇号还没有在香港执行”。相信用不了多久，开发商的“权力盲区”也将加上北京。