冯劲义进京

6月13日上午，在合生创展*模型会上，集团董事会副主席朱桔榕为大家引见了新总裁冯劲义。

合生创展的创始人朱孟依崇尚高溢价“慢周转”，多年来，这个曾与碧桂园、恒大齐名“华南五虎”的房企，常年在此战略中保守前行，道路泥泞，疲惫不堪。终于，在各家房企都大行规模之道时，合生创展默默举起了转型的刀斧，掷地有声地斩了下去。

冯劲义一如多年前入职升龙时那样满面春风，踌躇满志。这位久负盛名的明星职业经理人，终于在争议和质疑中实现了人生的“三连跳”。

其实，冯劲义个人的人事变动早在一周前已经有了端倪。6月8日，坊间传闻冯劲义辞去绿都地产总经理职务，并不再担任该公司法定代表人，而具体去向尚未可知。而在此前的3月份，与冯劲义一同出身于龙湖的赵男男和周德康也相继离开绿都地产。

如今，冯劲义的下家终于尘埃落定。

至此，从龙湖开始，三年时间，冯劲义的个人履历上已经烙上了升龙、绿都、合生创展三家房企的印记，上演了一出精彩的“帽子戏法”。

据自媒体包叔透露，合生这次把冯劲义请来的目的，就是让他给烂尾多年的超级大盘京津新城重新定位，再次出发。京津新城连接京城天子脚下和天津卫，是环京区域的心脏地带，冯劲义此次火线上任，担子很重。

匆匆过客，无量野心。

冯劲义撒欢地进京赶考，却留给了绿都一地鸡毛。

1

三年前的夏天，“千万年薪”冯劲义离职升龙的消息不胫而走，一时间成为地产人朋友圈话题度*热的一件事。此时，距离冯劲义入职升龙不足半年。

2014年12月中旬，龙湖地产发布公告称，主管公司*和运营线的龙湖地产*副总裁——冯劲义因个人发展原因，将于2015年起辞任相关职务。随后在2015年年初，冯劲义闪电加盟升龙集团，出任执行总裁。4月，升龙地产南京品牌发布会上，冯劲义作为升龙集团新一任*公开亮相。

作为一个职业经理人，冯劲义年薪1295.3万，位居当年全国第八，略高于任志强。当时，郑州的商品房均价还在努力地冲击“9000”大关。从那时候起，“千万年薪”也成为冯劲义的一个标签，将冯劲义迅速推向了“网红地产人”的行列，伴随着他的每次人事变动，都会有人旧事重提。

加盟升龙，冯劲义背负了升龙规模膨胀的梦想。但是，就冯劲义的脾性而言，他却更像是一个步伐稳健“慢工出细活”的人。就这点而言，升龙和冯劲义的结合就是一个错误，这个错误也注定了冯劲义与升龙的貌合神离，以至于半年之后的分崩离析。

冯劲义还特徐志摩的发了一个朋友圈，“每一次看似不经意的转身，却总是会留下沉重的背影。默默的离开，正如当初默默的相遇。互道一声：珍重。”以表达与老东家并未撕破脸皮，而是协议离婚。

用言之有屋的颜值标杆北三环屋言组的话说：

所有的分手都是早有预谋。

随着冯劲义的离职，一场本以为会是黑云压城般的升龙换血改革宣布流产。

从2015年开始，随着新一轮市场红利期的到来，绿都地产终于多年的媳妇熬成婆，小三转正，地产业务获得了母公司的认可和支持，并开始从全国一线品牌房企挖职业经理人来治理公司，以加速全国化布局。

2015年8月，冯劲义加入绿都地产，成为公司的掌舵人，前俊发地产CEO周德康和前新华都地产总裁赵男男不久后加入，成为绿都地产董事。由于三人均系出龙湖，因此，业内给他们的组合起了一个诨名“龙湖三剑客”。诚然，外界对于绿都的一系列大动作，以及冯劲义的强势加盟还是抱着很大的期待的。

不过，冯劲义他们对外公开的组合名字叫“我们仨”，显得没有那么霸气侧漏。这三个中年男人，在历经商海浮沉之后，激情不再，给自己的这次“愉快的拉起小手”定义为“温情创业”。

冯劲义为人老实厚道，特点是眼光*，擅长*和战略布局。周德康是一个偏执的产品主义者，在产品研发及项目规划方面独具优势。而赵男男则是一个天生的商人。

“我们仨”的联合，对于绿都来说，似乎预示一场巨大的风云突变即将到来。

金鳞岂是池中物，一遇风云变化龙。

三个人走到了一起，并尝试打造一个截然不同的绿都地产——不放弃已是一片红海的地产开发，并与资本结盟，投身金融不动产以及客栈运营管理。

冯劲义说：“以前，钱是*的，资产并不*；现在，资产变成了*品，钱反而不*了。这就是我们的机会。”

这时冯劲义浑身上下涨满了优雅的野心。

不过，很快，冯劲义就被打脸了。到了绿都之后，他才残忍的发现，钱依旧是**的。

2

对于绿都地产来说，2018年诚是多事之秋。

2018年5月23日，郑州绿都地产集团股份有限公司终止了A股IPO辅导备案。

资料显示，郑州绿都地产集团股份有限公司于2016年2月1日在河南证监局进行辅导备案，拟在A股市场*公开发行股票并上市，其保荐商是中国国际金融股份有限公司。

这是*近10年以来*正式启动A股IPO的河南房地产企业。此前，鑫苑置业于2007年在美国IPO，建业地产于2008年在香港IPO；正商地产2015年借壳恒辉企业在香港上市。而正式进入A股IPO程序的河南房地产企业，绿都地产还是*。

从2015年10月，绿都地产启动在A股上市工作，到2018年5月终止辅导备案，历时两年多，绿都地产的这次上市计划*终宣告落败。

两周之后，冯劲义从绿都地产离职，公司还发了内部邮件：

回想起刚加盟绿都地产时的雄心壮志，在某个夕阳西下的黄昏，冯劲义可能还会微笑着摇头。

2018年3月份，赵男男和周德康已经先期离开了绿都地产。据媒体报道，赵男男将专心于上海致灏*，一个做存量资产并购和管理的*平台；周德康则是加盟华宇集团，出任总裁一职。

“三剑客”变成了“独行侠”，那一刻的冯劲义，肯定是孤独的。

赵男男曾经表态过，和宇通客车以及旗下的绿都地产合作，是手艺人之间的惺惺相惜。一个是制造业中的翘楚，行业品质和创新的标杆，一个是来自一家把客户、品位和理性*结合的企业的职业经理。

绿都地产是郑州宇通集团旗下房地产板块的核心企业，宇通集团则是国内*的客车生产集团，在中国的市场占有率高达30%，全球市场占比也高达10%。绿都地产是国内产业资本进入地产开发领域的典型。冯、周、赵三人的加入，意味着宇通集团将以更积极主动，也更开放的姿态，参与国内房地产市场的激烈竞争。

“我们仨”加入绿都，以合伙人的形式组成管委会，用管委会形式对绿都进行管理，包括事业部层面，当时被看做是地产职业经理人发展路径的新探索。曾被业界高度评价为“地产行业*次将人与资本放在了平等的位置”。

2016年5月，“我们仨”在上海高调亮相，主题是希望未来能够共同把绿都地产带上一个新的高度，打造成一个包含地产开发、金融不动产、客栈运营管理的大平台。未来，绿都地产将聚焦「多级」发展战略：以上海为核心，辐射周边城市的长三角区域；以郑州、洛阳城市带为核心的中原区域。以及华南、京津区域。

在发布会上，冯劲义宣布了三人做的*个项目是上海迪士尼南边的绣云里。

从此，开启了绿都的全国化布局。

3

然而，这三个被业界投以巨大期望的男人，并未给绿都带来与期望相匹配的业绩。

第三方机构的数据显示，绿都地产在2017年的合约销售额为152.6亿元，正好排在第100位。

2015-2017年，绿都地产的销售业绩分别为106.2亿元、156.9亿元、152.6亿元，分别排在房企销售榜的第96名、99名、100名。

如此看来，这三位龙湖系高管的加盟，并没有给绿都地产带来明显的业绩增长，排名反而越来越靠后。

这与冯劲义的性格和当初制定的战略目标有很强的关联。冯劲义之所以出走升龙，就是对升龙追逐规模驱赶利润的模式的不认同。在冯劲义看来，绿都地产不会单纯追求规模的迅速扩张。

冯劲义曾经说过这样一句话：

中国房地产市场已变成一片竞争惨烈的红海，我们将专注创新，确保绿都地产实现有质量的增长。

细细品来，确实能咂出其中低调的匠人精神。

在三人的商业计划中，绿都地产除已有的地产开发业务之外，还将涉足金融不动产和客栈运营管理，其中金融不动产板块将包括Shopping Mall的运营管理、写字楼并购改造、社区商业*的运营和管理等。

同时，他们对绿都地产的未来发展还作了一个*创新性的规划——变身多平台创业孵化器。

按照他们的设想，地产、金融不动产、客栈这三大业务板块，都是一个开放的平台，向上，对资本完全开放；向下，对内外部所有团队开放。

比如上海迪士尼南边的绣云里：110亩土地，25%住宅，75%商业。定位为客栈群落+商业配套，将项目分割为30-60平米的小户商业进行销售。

毋庸置疑的是，很明显新绿都的这些策略针对的都是旧绿都的积弊，并且很好的进行了化解。但很显然，这些都只能让绿都产生变革，却无法做到脱胎换骨。

冯劲义的那句话，与知名算术家、宇宙*房企大当家杨国强的“一万元”理论相比，图样图森破。

汤老板自然也是看在眼里，急在心里。

4

2002年，汽车大佬宇通从百年德化开始涉足地产，后来汤老板先后在濮阳合作开发项目。前几年，束手束脚，加上新手上路，业务不熟，几个项目都没挣到钱，汤老板逐渐开始怀疑人生。

言之有屋此前提到过，钱和地是一家房企的生存立足之本。而这两个恰好是绿都地产长期存在的软肋。融资渠道窄，获取土地能力弱，是阻碍其发展的*根本问题。在宇通大本营郑州，其储备土地基本都是宇通集团客车工厂搬迁用地，业绩也一直上不去，知名度有限，品牌影响力弱，在嗷嗷叫抢地拿地转型升级的本土房企中，没有丝毫存在感。

前任掌门赵岩执掌绿都地产之后，地产才真正成为宇通的一个板块，与客车、重工两大主业并立。然而数年下来，绿都布局了七个城市，开发项目十数个，其在河南地产界依旧处在三线位置。

我本将心向明月，奈何明月照沟渠。

制造业做地产，存在着一个很现实的问题就是，你是在以制造业的眼光看地产，还是以地产的眼光看地产？

造汽车，你前期投入，正常生产，汽车卖掉，现金流很快就回来了。而对于地产板块，前期投入大，资金回流慢，想要扩大规模，就更大规模的资金的填补，周而复始。作为母公司的的宇通，必须源源不断的向绿都输血，才能保证绿都的资金链正常。一直以来资金问题都是绿都的心头之痛，也是悬在绿都头上的达摩克利斯之剑。

从另一方面说，宇通是一家上市公司，由于负债率和自身业绩的要求，促使宇通要减少地产板块对自身的依赖，从而更加制约了地产板块的发展。

这无疑让汤老板很绝望。

2015年之后，市场的红利期的到来，促使宇通重新规划地产板块。“龙湖三剑客”的到来，也面临着*重要的一个课题，那就是将绿都与宇通的关系，从之前的母子供血状态，变为具有自主造血能力的*合作模式。

2016年9月，绿都首进苏州，以溢价率103%拿下*。前几年，绿都地产也参加过招拍挂拿地，但是很少成功。其中，绿都地产错过郑州西站路宇通重工的旧厂地块，*终这块地被正商金域世家、领创天誉华庭、郑州地产集团瓜分。业界分析，绿都是为了符合宇通制定的负债率标准而忍痛割爱。

绿都苏州项目姑蘇雅集

“龙湖三剑客”到来之后，绿都在住宅业务并没有很大突破，不过陆续在苏州、杭州、合肥、南京、海口拿下地块，成立了五大事业部——郑州事业部、上海事业部、杭州事业部、洛阳事业部、南昌合肥事业部。并以长三角、中原地区、京津区域及华南区域为核心，加速进入一二线城市。

冯劲义还对绿都进行了多重改革，包括将总部搬迁至上海、调整公司结构、采用都市圈战略等。

这些变革，看似热血沸腾，但是似乎并没有医好困扰绿都的痼疾。

5

项目做出来卖掉才能说明问题。

2016年9月，绿都强势进驻苏州拿地后，赵男男在朋友圈里写了这样一句话。

跟房地产业里的俗语“卖得出去的价格才是真的价格”同样的意味深长，妙不可言。

2017年，绿都地产在全国拿地169.8万㎡位列房企排名73名，新增土地价值、货值等均未进入全国百强。因为全国范围的调控影响，很多地块面临拿地成本高的问题。

而且，这些地块分散在全国6个省十多个城市，而自己的大本营郑州，却表现平平。目前，郑州在售项目仅有绿都紫荆华庭，绿都澜湾，中牟的褐石街区，南龙湖的温莎城堡，还有一个商业项目绿都广场。

对于冯劲义的出走，业绩压力方面的原因肯定是有的，毕竟，房地产行业已经转变为保证快周转的“生死时速”，改善*率和资产周转速度成为房企需要解决的*课题。

而且，“产品主义”周德康的加入，也未给绿都产品带来品质的显著的提升。绿都紫荆华庭依然维权不断，绿都澜湾虽然去化一直很亮眼，但是也掩盖不了其户型落后，规划不合理等问题。三人出走之后，留给绿都的依旧是一个争议不断，问题迭出的烂摊子。

对于三人的离职，绿都地产相关人员对外表示，三人签的是均是三年合同，离职系合同到期。

赵男男在接受界面采访时称：

绿都是我们合作的一个机构，目前已经达到当初跟绿都股东的合作目标，我们三人中安排冯总（冯劲义）继续打理绿都，我和周总（周德康）辞任了董事。我们三人的创业仍然继续推进，目前各项*和项目运营都很顺利。

赵男男的话说的很含蓄，毕竟分手也需要体面。据知情人透露，绿都地产已经给他们三人找到接班人了：内部提拔，启用了三位老绿都人。

绿都2.0已经成为了历史，绿都2.1该何去何从呢？

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