限竞房“真红利”在哪里？

*近写了几篇限竞房的文章，没想到后台、身边朋友的探讨十分踊跃。大家和攸克君谈及的*核心要点就是，如果你不知道缜密的逻辑推演面对现实时候的苍白程度，那么就请去看看限竞房。

在限竞房作为一类住房产品开始出现，并被预期成为未开相当长一段时间北京楼市的供给主力时，除了攸克君在此前几篇文章中说的之外，还有2.5种颇为主流的看法：

*是，限竞房因为拿地的时候对售价有限制，价格低于同区域平均价格，所以限竞房买到就是赚到。

第二种看法，是基于*种看法的基础上建立的：既然买到就是赚到，那么闭眼买就可以了，区位、产品、品质都不重要。

攸克君身边不少的朋友，或多或少地都会有这种想法。概括起来，这大致可以称为“限竞房红利思维”。但是，需要提醒的是，但凡以抽象出的逻辑与道理概括所有时，其绝对性越强，往往就越容易被推翻。换句话说，限竞房真的是全部红利么？或者说，是不是所有限竞房都可以闭眼随便买？

答案显然是否定的。千万不要把限竞房当作一种住房品类的集合概念来看待，这是保障房、限价房时代的思维惯性。但当下的限竞房，本质上仍是商品房，因此其价值在项目与项目之间就有极大的不同，限竞房的红利，不是保障房、限价房类似的普惠红利，而是项目个体红利。

在这种情况下，就需要甄别每一个限价房项目的价值。因为“房票宝贵，过站作废”，所以*简单的办法就是，回到*基本的房产价值识别体系中，首先看地段。

“决定房地产价值的因素，*是地段，第二是地段，第三还是地段。”这句话，想必大家已经耳熟能详了。是的，限竞房也得看地段。

看看市场表现就知道了。攸克君已经说过了，限竞房的去化速度，市场表现的远远不能达到预期，但是有没有不错的呢？当然有！这些不错的项目有什么共性呢？都处在成熟区域。

大家都知道，目前已经获得土地的限竞房的数量是70个，而位于四环内的项目只有6个，占比仅为8%。“物以稀为贵”，四环才是*值得关注的所在。

当然，市场是会用脚投票的。目前，大量竞限房集中入市，都希望取得不错的销售业绩，毕竟2018年楼市下半场早已拉开大幕，而各大房企年初制定的KPI，没有条件也要创造条件完成。但现实情况又如何呢？据攸克君，了解目前竞限房销售分化严重，不少项目看盘去化率不到30%，有的项目甚至想下调价格来吸引客户，但效果也不甚理想；而有的项目，则因为地段的稀缺性，而赢得了购房人的拥趸，让一众竞限房项目深感艳羡。

就拿*近入市的洺悦苑举个例子，这个项目这个位于四环沿线，且在马家堡商圈。这个项目，8月19日开盘，攸克君找到操盘的朋友，拿到了一手的去化数据。

这个项目入市的住宅房源一共348套，开盘当天卖出去了大约190套，按照这个比例计算，去化率大概在55%左右。按照当下的市场，卖得挺好。这说明了一个基本问题，地段好的限竞房红利，是市场认可的，而不是推理甚至臆想出来的。这点非常非常重要。

反过来看看其他项目成交的态势就知道了。截止到9月11日，北京限竞房项目入市后网签比例仅有12%。从实际情况即便是乐观来看，也不超过4成。而那些去化不容乐观的项目，多是那些地段不好的项目。两厢比对，结果十分明了。

毕竟，如今“房票珍贵”，既然要卖自然要选各方面俱优的“优等生”。

此前，攸克君已经不止一次谈及，如今的购房逻辑已经改变，从地缘性客户为主，已经转变为总价逻辑。即总价相差无几的项目，必然是综合条件* 优者胜。

还是拿洺悦苑说事，这个项目的主力户型开发商定在了90～120平方米，这样套型的总价就控制在500万～750万之间，这样的产品定位，显然是动了心思的。对于购房者而言，花同样的总价就可以生活在四环内，且周边配套都已成熟，不用再花上3～5年的等待时间，这一点对于购房人而言，也是*的吸引力。

另外，这些年以来，四环拿地是难、很难、非常难，也导致新盘供应屈指可数。即便就算有个别新房项目在售，均价也在8～16万/平方米，面积均在150平方米以上，总价超过1500万。相比而言，位于四环内的洺悦苑的价格优势，自然是不言而喻。

当然，能够吸引到众多购房人，洺悦苑除了地段、价格之外，还在于项目对于品质的追求。洺悦苑在项目规划之初，就调研了多个城市及项目，发现现在的家庭更注重对子女的培养及教育，不同年龄段的孩子需要不同的活动场地，因此设计了“北京*的亲子主题园林”， 整个园区融参与性、观赏性、娱乐性、趣味性于一体，建造集纯真、有趣、率性为一体的全龄活动专区，为孩子打造了一处开心乐园。

不得不说，这在北京市场上，还是极少见的，在原来的豪宅项目中，几乎也没有出现。因此，这说明电建作为一家大型国有企业的房地产业务平台，并没有按照简单的思路操盘这一项目。

扫描下方二维码，关注作者公众号