1000亿大窟窿——2018北京“限竞房”魔咒

10月进入了下半月：整体看，2018年楼市北京的数据算是平稳：但在平稳中有很大的隐忧，全部来自限竞房：

1:市场数据

到今天，北京新建商品房住宅，包含限竞房合计签约17453套，签约金额1090亿，而同比2017年同期的1253亿，跌了13%。

二手房市场成交量:截止日前，2018年10月16日，北京二手房住宅签约了12.48万套，从现在趋势看，还有2个半月，预计全年超过15万套。

同比2017年同期的11.3万套，上涨了10.4%。

2；限竞房井喷

在北京严格的调控下，限竞房出现了冰冷现象。截止日前，北京合计有24个限竞房项目取得27期预售证，合计提供商品房限竞房源14676套，达到了161.52万平米（另外还有车位等配套）

从网签数据看，因为部分项目刚取得预售证，只有16个项目有网签数据，合计网签只有2168套，签约均价为49842元每平米，按照这个比例计算，网签销售率只有14.8%。

而即使计算，所有项目的真实销售，市场已经入市的这些项目，平均去化只有3成多,相比之前的4成继续下滑。

这24个项目合计入市800亿货值，而真实销售数据只有200亿左右，也就是已经积压了600亿成为库存。（如果计算车位等部分，已经超过700亿）

按照*近入市的节奏看，未来2个多月，还将有1-2万套限竞房入市，预计2018年，限竞房将积压库存超过1000亿。

3:未来更难

对于限竞房来说，因为大部分项目都集中在7090户型，互相竞争严重。而且因为销售节奏的原因，不可能和以前一样一栋楼一栋楼的去化。

很多项目一次全盘取证，这种情况下，开盘后，优质位置优质户型被选中后，剩余的去化压力更大。而且限竞房价差不大，*的项目与*差的项目价差均值只有10%以内。这种情况下，剩余开盘后房源，性价比远远不如开盘被优选的房源。

首先：当下整体市场处于平稳状态中，不论是二手房还是新建住宅成交量平稳。

其次；北京市场过去2年土地供应高峰逐渐开始反应到住宅房源数量上，预计后续还将有大量上市。购房者开始全面观望。

第三：限竞房区域供应扎堆现象明显，部分区域入市超过3000套，这使得供大于求开始明显出现。

第四：限竞房市场分化明显，部分限竞房接近售罄，而部分限竞房去化不足1成。

第五；从价格看，限竞房项目开始出现了价格调整，而且随着后续供应量的继续上升，去化难度加大的区位属性不好的限竞房有可能开始价格战。

第六：对于北京市场来说，2017年来的所有土地全部限价，限价房政策明确后，这部分项目入市有望加快入市，增加市场供应量。

市场之前供应量非常少，而现在开始井喷，将有大量项目在未来几个月入市。

目前看，限价房合计大约3000亿货值：预计在7月开始，将出现限价房供应量的井喷。短期入市房源有望超过2万套。

从价格走势看，2018年北京市场因为有大量的房源供应，各种调控政策也继续严格执行。在过去一年多通过各种约束性政策抑制市场高温后，后续市场将逐渐进入供应加量周期。

预计2018年下半年的北京土地市场将继续低迷。房企拿地积极性不高，对非热门地块将继续看冷。2018年将继续出现土地流标集中现象。

现在已经很难，未来几个月肯定更难！