杠杆去留、货币子弹与限竞房船票

如今除了高喊活下去的万科，估计99%以上的开发商都盼着赶紧放水。他们不知道的是，其实“水”早已经放了，只不过难以惠及房地产而已。不过，开发商们有时也有韭菜式的幻觉——商业银行的货币堰塞湖越筑越高，早晚会有“大水冲了房地产的那一天”。

因此，中国的开发商*关心的其实不是拿地盖房，中国购房人*关心的也不是买什么样的房，他们真正操心、焦虑的是，“放不放水”？如果确定货币大水一定要来，那么尽早买房便是买了一张逃生的船票。不过，如今的局面，其实却并不好判断，这正是所有市场主体的焦虑所在。

现在，其实没人说得清放不放水。央行行长易先生在G30银行家会议上的发言，也只是透露出了“货币子弹”的意思：面对复杂经济局势，中国有足够的子弹可打，但是否要打，什么时候打，打多少，要根据情况而定。这等于，还是没有给因为个人财富和焦虑的公众们，一个明确的答案。

攸克君从来不倾向于你我这样贩夫走卒去猜政策走向，关乎个人财富的策略，在看不清的时候，“防守”就是*的策略。更具体一点就是说，货币子弹不打，杠杆不加，个人负债率仍然可控；货币子弹开打，杠杆施加，仍可实现个人财产保值，这才是一张*实惠的门票。

检视当前限价房的价格水平，基本是在同区域房价的7~8折左右，这样的价格以及随之而来的总价，实际上对应的是3~4年前的货币供应量。也就是说，在2018年的时候，你可以以2015年前后的“货币水位”登船，这样无论如何都是安全的。

一方面，如果货币子弹不打，你买房的负债水平，是在三年前的水平线，成本风险极低；另一方面，如果货币子弹开打，水位水涨船高，资产自然得以保值。这正是限价房之所以能够成为当下*实惠的门票的原因所在。

但是，这其中，一定要避免两个误区。*个误区是，什么时候买票登船都可以；第二个误区是，登什么船都可以。限竞房如今的市场，已经不是这么简单。这一点，我们必须先注意到一个问题，就是限竞房的供应水平，不是一贯的，而是有高峰有低谷的。

从土地出让的节奏看，2018年~2019年应该是北京限竞房供应的集中阶段。有此年度向前，想必诸位中有不少都经历过托人也买不到竞限房的焦虑；由此年度向后，很可能市场中可以选择的限竞房数量，将开始进入衰减周期，这就形成了限竞房“买票上船”的时间窗口——早了不好买，晚了不好挑，如今的状况是，既好买，又好挑。

“好挑”引出了第二个问题，不是任何一条限竞房的船都可以上。限竞房在北京，是特殊时期的特殊产物，从本质上看，还是商品房，也不是纯粹的政策性保障住房。因此，在品质、配套、居住的舒适度等价值点上，他们之间是有根本差距的。*理想的状态，一定是找到那艘“好船”。

从攸克君了解的状况看，限竞房里面是有“好船”的。有一类限竞房项目非常值得关注，就是低密度、别墅类的限竞房项目。这些限竞房的在售项目，容积率在1.5左右，产品也以低密度的洋房、类别墅为主，在纯商品房的时代，就已经是稀缺产品，但现在，不仅有，价格还是在2015年甚至更早的“水位”上。有人就问了，这样的项目北京怎么可能有？还真有。

北京岭秀，地理坐标北京平谷，总价在470万~600万元之间，叠院产品，带私家小院，户型在220~260平方米之间，核算单价仅1.7万元/平方米起，而整个平谷区域当前均价在3.5万元/平方米左右。惊讶么？这就是攸客君说的好的限竞房。这样的产品、户型设计，面积与价格的匹配度，在整个房地产市场中，都称得上好项目。

再说这个低密度，近几年频繁出台容积率1.0以下住宅不得批复等信息，低密度是个很重要的选房标准，北京岭秀占据了天时地利，建在浅山之上，容积率仅为1.1，森林覆盖率达到67%，负氧离子含量比城区高40倍，是一处生态价值极高的低密度纯墅区。

而该项目所在的平谷夏各庄新城，则是北京市重点打造的世界级浅山小镇，平谷22号线的加速建设也让京津冀“半*交通圈”即将兑现。2020年，世界休闲大会将在这里召开，围绕这个大会的时间结点，平谷区的基础设施、生活配套等，都正在进一步升级。在诸多政策红利的带动下，该片区已然是不断飞升蝶变的价值洼地。这样的低总价且完全不输内城豪宅产品实力的限竞房项目，如果现在能够“买票登船”，毫无疑问是非常“实惠”的。

市场从来都不傻。从北京岭秀的销售情况就可以看到，市场中有一部分人，已经明白了攸克君在上面说到的逻辑。在7月，北京岭秀入市后，即实现了超过60套的去化，十一期间当你还在度假，已经有人悄悄买票上船。据攸客君了解到，目前一期88套已经售罄。在限竞房时代，这个销售状况，很能说明问题。

*后，攸克君概括一下关于限竞房这张船票的几点基本看法：

1.限竞房是北京市场特殊历史时期的特殊产物，其本质仍是商品房，而不是保障性的政策住房。

2.从当前土地出让的情况看，2018年~2019年，应该是限竞房入市*为集中的时期。

3.限竞房中有好产品，好产品中有好户型。

4.总价逻辑虽然已经替代区域逻辑，但不是所有区域都可以随便出手。因此，限竞房不能“闭着眼买”。

有了这样的限竞房船票，其实就可以不再关心与焦虑“加杠杆”还是“去杠杆”的问题了，杠杆那么复杂的问题，留给那些应该思考这些问题的人去吧。

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