老李 | 不灌鸡汤，不打鸡血，冷静思考才是当下*需要的

来源：老李评楼发布时间：2018-11-12 11:55:36

准确的说是三天前

在朋友圈看到一篇文章

题目是《中国住宅总量估算，我们的房子过剩了吗？》

文章来源：如是金融研究院

这篇文章比较长，有兴趣的可以去网上搜索，今日头条里也有

这篇文章我感兴趣的原因不在于它的数据是否一定精准

而是它的推导逻辑性很清晰

首先，我们要梳理清楚目前全国城镇住房供应体系，见下图

其次，我们要统计四大类住房的数量

如是给出了数据

我这里不再一一列举

我前两天截屏了文章*后的六点结论

我摘取重点解读一下：

*、

我国目前城镇住房总量接近300亿平方米

基本达到人均住宅小康水平

300亿的总量中，商品房占比约38%

商品房供应远没有达到饱和过剩的程度

第二、

300亿总量中，商品房112亿、保障性住房72亿

小产权房约73亿、已购公房等房改存量住房约为41亿平米

简单的说

商品房增长空间较大

小产权房处理棘手

保障性住房供应需要减速

第三、

我国人均住宅面积达到37平米

但是，37是建筑面积

按国内平均得房率70%计算

我国人均住宅面积只有26平米

与国际水平相比仍有差距

与我国35平米的人均小康居住标准相比

还有近30%的增长空间

解读至此，老李想说两点：

首先，可以借用如是金融研究院的方式方法

推算兰州市的住宅供应

兰州的房子过剩了吗？

可以给许多问题找到答案

比如，兰州还能拿地吗？

比如，兰州房价会跌吗？

比如，兰州需求释放完了吗？

其次，行业总体数据如斯

不管秋天还是冬天

不管周期还是拐点

发展总体趋势一目了然

再准确的说5天前

明源地产研究院搞了一个房地产大佬的聚会

号称去了700多个房地产的董事长或者总裁

明源的市场占有率还是不错的

这700多个房地产老板集中在一起

听了12位老板中的精英、大咖的演讲

其中有四位很著名

他们是：

阳光控股执行董事吴建斌

新城集团高级副总裁欧阳捷

链家董事长左晖

以及旭辉集团总裁林峰

这四位重量级嘉宾说了很多观点，也是很多“金句”

我浓缩了一下，做个分享解读

房地产行业总体向上，但是大规模建设和开发的阶段已经过去

政策短期内不会放开，行业未来会进入一个比较长的【横盘期】

不要幻想限价令会放开，在一二线城市，未来五年都没有可能放开

聪明的房企都在抢收有购房资格、有购买力的客户

楼市变化源自731中央政治局会议，这个会议的主题是：稳，稳定压倒一切

所以，未来市场不会大起大落，房价不会大涨大跌

市场可能回温，但不会回暖。未来中小房企的四条路：

小而美、求合作、往下沉、转投资

国际上，人均GDP超过1400美元

房地产住宅投资开始发展

超过3000美元，住宅投资快速增长

超过8000美元，住宅市场新增下降

中国的人口在快速的向城市圈集中

大概6亿人口会集中在20个城市圈里

平均每个城市圈会达到3000万人

中国未来的城市群会发生很大变化

对于有些老板来说，错误的时间拿了错误的地

这还不是*糟糕的

但是拿了错误的地再做错了产品定位

做豪宅、做大户型、高配置

拿错地再做错产品，基本上在目前就没有翻身的机会了

规模扩得太快、并购太快

如果没有利润和回款的支撑，就会形成副作用

所有的死法总结起来五个维度：

战略选择、项目踏错、资金问题、价值观偏差、管理能力

当下*重要的是现金流管理，然后是现金流的高周转

未来的二、三四线城市会成为*的增量

深耕这些城市的房企会有机会，尤其是区域深耕型企业

以上11条，概括起来就是三个层面四个关键词

政策层面，关键词：稳定

市场层面，关键词：横盘

企业层面，关键词：现金流、高周转

用老李的话来说，

面对未来不要悲观、但也别异想天开

周期理论对于目前的行情无效、没用、可以扔掉不理

面对现实，迅速回款，促销、适当降价，保证现金流

高周转，当年拿地、当年回收、当年再投

营销部再度成为各家房企的明星部门

做好产品、做好服务

客户不是傻子了，竞争压力也不允许随便糊弄市场了

对照兰州的人均GDP水平，未来是否在20个城市圈内

兰州未来的机会有多大，心底总该有点数了

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