千人打卡限竞房“临售”，西部“网红”再迭代！

北京楼市在春节以来的这几个月市场可以说有所复苏，告别了2018年的四季度的低迷。特别是限竞房项目活跃度的确明显提高了，有些项目开盘去化甚至能超过90%。*近2个月，限竞房每个月签约都在1500套以上，这也是*近一年来的*点。

但从数据看，其实也存在很多的隐忧：限竞房市场有一个非常明显的“二八现象”，20%的项目占据了市场80%的关注度，也占据了市场80%以上的成交和签约。

在过去3年，北京出让了100宗商品房住宅地块（限竞房94宗），合计规划的商品房建筑面积达到了900万平米。供应开始多了起来。

限竞房的选择多，但不代表好的选择多，用500万买房也面临着很多烦恼。购房者主要面临几个问题：

1：大部分项目都属于有短板的区域，要么交通不便利，没有地铁，要么教育资源差，要么没有成熟商业。

2：少数核心区位置好的，设计出一堆东西户型+手枪户型。500万左右的居住很难谈舒适。

3：供应井喷，限价房虽然房住不炒，但供应动不动好几个项目的区域，同质化严重，未来再流通的价值肯定有限。

因为这些问题存在，市场上的二八分化才越来越明显！而如果看这20%项目的分布区域非常明显的集中在几个小区域：

2018年6月限竞房开始以来的北京市场商品房住宅网签数据，*活跃的热点集中在石景山、丰台所在的西部与孙河所在的东部。特别是西部区域，热盘不断出现：橡树澜湾，长安云锦，寰宇天下、国风长安等等。北京的二八现象划分到区域上，石景山肯定是*光区域之一。

对于石景山来说，纠其原因，还是因为商品房供应动力不足，而区域以老旧社区为主，换房需求旺盛，石景山5年内仅成交11宗地，其中8宗地为商品房用地。10年也仅成交15宗住宅地块，合计规划建筑面积257万平米，占全北京同期9200万平米的2.7%！

*近5年内预期整体供应套数仅4000套，迫切的置换需求与匮乏的供应形成强烈对冲，因此在区域有新房集中推售后，迎来一波市场高潮。

值得注意的是，近两年的商品房主要集中在中西部区域，而对于石景山东部人口密集板块则出现了较大缺口，随着西黄村地块禧悦学府近期的高调亮相，而长安云锦和寰宇天下剩余货量不足千套的情况下，这一当前市场上的“网红盘”接棒表现备受瞩目。

供应的确有所增加，但购房者也越来越挑剔。对于购房者来说，虽然市场上项目有近百个，但*适合自己的肯定只有一个项目，而且客观来说因为限购资格和资金，大部分购房者也只能买一套，这种情况下，伟哥建议购房者选房其实有一个简单的原则，就是选择“网红”项目，这些项目关注度高的原因基本都是产品出类拔萃。的确打破了消费者对于“限竞房”的惯性认知。

*近在石景山入市的一个新盘，上周末一亮相就成了网红，临时接待处居然就设置在6号线西黄村地铁站A口。

不论是位置、户型、还是性价比，都可以说是西部的新“网红”，禧悦学府的临时售楼处一开放就千人到访，非常热闹。

限竞房再迭代，秒杀竞品的90㎡三居！

对于刚需来说，数据很明显的显示，可选的余地大了很多：特别是限竞房项目90平米以内的房源，不得不说，虽然从房价调控角度，共有产权、限竞房，都有非常大的作用。但对于房地产市场的精品主义来说，有很大的负面影响。另外，的确大部分限竞房都特别流水线，一般的质量、一般的标准、近似的户型、高周转标准化，拼的是速度。

对于购房者来说，如何选择这100个限竞房里面的“网红”？特别是同样是90㎡的户型，居住舒适度很可能天差地别！

首先：选房当然看位置，特别是有没有地铁！

以禧悦学府为例，能成为网红，便利的交通应该是*关键因素。项目临近地铁6号线及西五环，交通较为便利；自驾10*可到达海淀五棵松，距离地铁西黄村站300米左右，步行可达。

“双轨四横两纵”立体交通路网，畅享四向出行，东西向永引南路、田村路、西长安街、阜石路四横路网，与南北向交通动脉——四环、五环交织，纵横全城。此外，大型枢纽苹果园正加速建设中，集合轨道交通（1号线、6号线、S1号线）、快速公交、普通公交等一体的交通方式，是北京西部*交通枢纽；紧邻项目北侧的永引南路将于年内通车，快速串联五棵松商圈、中关村等核心城市板块。

其次：户型的竞争力！

限竞房大多执行7090政策，户型基本就是一个90平米的三居，再加上一个130平米或者140平米的四居，有一些项目在户型上有更多选择，比如60-80平米的小户型。

但是90平米这个户型基本每个项目都会有，北京已经入市的50个限竞房项目基本都是长一个模样。中规中矩，不求出彩，但求无过。

禧悦学府能够成为网红盘，与这个项目的90平米户型有非常大的关系！能不能成为历史*的户型不好说，但伟哥看过了这么多的限竞房项目，到目前为止，这个户型，的确可以说是首屈一指。

禧悦学府的户型设计非常符合区域需求：75平米、90平米、120平米、135平米四种户型，满足了刚需到刚改人群，无论是地源客户改善客户或者全城刚需客户都能一网打尽。限定销售均价62766元/㎡，*销售均价不超过65904元/㎡。也就是两居总价在460万左右，三居总价在560万左右。

这个项目**值得关注的是89平米的三居设计：这个三面宽双卫三居，可以说非常完美的解决了限竞房所有问题。

网传户型图

对于大部分买限竞房的家庭来说，必须要考虑到三代人居住8年不能换房，三面宽两卫基本满足了10-15年的居住需求。除了这个89平米的完美三居，其他户型也可圈可点。真正刷新了限竞房的产品力上限。

第三：其他配套也非常完善

有地铁、有好的户型，这个项目已经基本成功了，而禧悦学府的配套也非常完善。

作为城区的项目，石景山对比限竞房扎堆的大兴、昌平等区域肯定有明显的优势。

5*步行生活圈：举步可达西黄村地铁站，享受约11万㎡商业生活广场（规划中）、北大附中石景山新校区（规划建设中）、北京大学首钢医院、希望公园等优质配套。

15*车程生活圈：享受约22万㎡京西大悦城（建设中），沃尔玛山姆会员店、当代商城、万达广场等一城繁华；另有中国医学科学院、首都医科大学北京康复医院等医疗资源健康呵护；八大处、首钢工业遗址等13座公园群环绕涵养身心。15*全能生活主场，繁华列布左右。

北大附中石景山分校咫尺、自建幼儿园、计划引入的高端教育机构、石景山外语*等优质资源，于项目周边约500米范围内形成幼儿园、*、初高*3+12年一贯制全龄名校圈，以多元化、全阶段、高水准一站式优质教育资源

从品质看，项目由中国地产房企TOP8——新城控股与国内大型地产旗舰——首创置业强强联合、联袂打造。购房者也不用对品质有担忧。

限竞房的井喷对于购房者来说是一个好事，在西部有购房需求的，完全可以去看看禧悦学府这样的网红盘，比北京大部分商品房项目产品力更足的禧悦学府，肯定能带给你惊喜！