重磅！北京历史97个“限竞房”投资购买评级︱张大伟

看网上有几篇文章，写了对北京已经入市的部分限竞房项目点评，其中数据大部分是来源伟哥的统计，角度很不错，但划分标准和结果，伟哥觉得有问题，所以今天写一篇，从伟哥角度，给大家一些建议！

北京97个限竞房，那些值得买，那些谨慎买，那些尽量别碰。

伟哥分成，这四类：

抢到就赚+买到不错+马马虎虎+阿弥陀佛

伟哥罗列几个简单原则：（伟哥自己也是购房者，所以从专业+感性的角度认真分析过这个问题，当然这些原则都是在价格类似之下的选择）

1：品质为王！限竞房都是期房，你只能蒙着头买预期，5年限售其实就是8年后才能交易，小区入住5年后，口碑不好，你想换房将非常非常难！*近3年开发的商品房住宅小区，有过明显质量问题的，你要谨慎，因为这家开发商的限竞房肯定只会更差。

2：位置为王！五环内、靠地铁，当然是首选，交通越差越没价值！现在是白纸不要急，可怕的是未来也是白纸！

3：成本为王！一定要看:拿地溢价率！拿地溢价率高的，特别是超过30%的，出好质量的可能性就低很多，成本高了，让你自己想，你是不是只能快干，偷工减料的干。

4：均质为王！限竞房严格来说，的确是产品主义的倒退，对于同区域来说，高低配的项目，肯定不如均质化社区。特别是限竞房的合院or下跃超过2层，除非特别便宜，尽量还是谨慎考虑。地下一层一般还好，如果超过一层之下，除了做车库之外，居住功能超过5年会出现很多问题。

5：物业为王！限竞房8年后才能交易，物业不好的，等你再想卖，房子已经非常差。

网签数据不完全代表销售情况，因为部分改善型的项目网签肯定滞后，而刚需盘肯定相对签约快，另外开盘周期也不一样，有些项目已经卖了一年。但如果开盘半年以上了，网签数据还很差，那么这个项目肯定不值得买。

回到今天的项目点评！

1：大幅度跑赢大市，买到肯定不吃亏！

未来金茂府：放*个的原因，是伟哥写过很多篇文章，2018-2019年，全中国的房子很可能是历史*差的。买限竞房，收房5-6年才能卖，物业稍微差点二手房入市难度很大。（未来金茂府和卖的*贵的北京金茂府是同样施工单位）

金茂府是目前90多个项目里，*一个降维打击的，地价与房价之间有差距，使得你可以相信，这个项目的品质不会有问题。另外这地块说是北七家其实更靠后沙峪，未来科学城的概念+17号线的通达性，比15号线、昌平线、亦庄线等非常有价值。地铁10站以内分别有望京、工体、国贸永安里。（不多写了，过几天详细聊）

永定府，这排名第二是因为位置与户型都不错，而且有一定的体量，但因为涉及到中轴线申遗等问题，估计什么时候上市，上市的条件是什么，都未知。

天恒学院里，如果看位置，当然应该排名*，但套数太少了，抢到可能性不大，另外户型各种朝向，只有南北的少数几十套完美，其他有东西，所以虽然依然买到就赚，但住起来可真不一定舒服。

中海望京府，全北京户型*！四面宽3卫生间的139户型，完美，以后也不太可能再有。周围别墅区，容积率1.16，靠近地铁，更是望京辐射区，但总价稍高。中海在北京这2年的户型吊打其他所有开发商。

华樾北京，这项目其实伟哥也非常推荐，总价段更舒服，90平米的三居靠近大望京阿里巴巴，地铁盘。如果有购房资格，伟哥也非常想买。

西山锦绣府,别的不说，看看西山一号院的二手房价格，这项目只能跪地祈祷，紫光别内部消化了。

橡树澜湾，五环内5万多，户型比周围项目好，金融街融府，位置+户型+价格，都不错。万科七橡墅，2万多有地铁，别的还想要什么？

2：跑赢大市，买到不错的！

买房首先看地段，但限竞房实话实说，特别是中小户型部分，*轮上市的项目户型都很一般。

佑安府、西城天铸、洺悦苑、国风长安，这4个，位置都非常好，佑安府在二环，西城天铸在三环，可以说北京11个五环内项目的代表，但户型整体看，都拉低了项目的评级，所以只能进入第二档次。

禧悦学府位置不错，户型也相当好，在五环边，当然，现在大部分购房者都膈应可能要建的宝山垃圾处理，但伟哥觉得，从距离看，影响不大。

长安云锦是石景山又一个中海项目，性价比依然不错。得房率高，但距离地铁稍微有点距离。

白盆窑的中铁两兄弟，现在看，应该是五环内*后可以买到的90平米住宅了，户型也属于五环内入市项目中，可圈可点的项目。

海淀温泉三兄弟，那主要是看海淀区域+区域内的发展前景。整体看，目前依然处于等待发展阶段。

和悦华锦这些项目本来是很好的，但是亦庄疯了一样的卖地，伟哥同情亦庄其他项目。

另外值得说的是，萬橡華府和悦府这2个兄弟，如果再加上昌平金茂悦，这几个地铁上盖，对于码农来说，估计要抢疯了。

3：跟随大市的项目：（今天没空，下次详细聊，大家也可以留言讨论）

目前看，北京大部分项目依然是跟随大市的。这些项目有些现在在送精装修，有写价格明显下调了。所以如果有这些营销举措，那么伟哥觉得还是非常合适考虑的。

目前看，基本可以说，在五六环之间的项目，基本都属于跟随大市的项目。如果能在价格上做出让步，这些项目预计去化还可以保证。

4：伟哥不太看好的项目：

当然这个区域现在看，主要问题出在刚需，改善目前看，区域内这些项目的产品都可圈可点。

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