佳兆业的底牌：“旧改王”是怎么炼成的？

文潘永堂

对于旧改

现在不是做不做的问题

而是“如何做好”的拷问！

旧改如何做？不客气的说，大多房企缺乏经验，即使当下众多资金实力雄厚的规模房企，也未必有优势。

同时，同样做旧改，不同区域和城市差异很大，全国来看，深圳旧改是一种*的存在!

2009年深圳在全国率先出台《深圳市城市更新办法》，成为中国*座“去旧改化、迎接城市更新大时代”的城市，经过多年的探索和改造，深圳，已被公认为“全国城市更新政策*为先进及市场化的城市”。

这种先行先试政策的“天时”、加上这种“深圳存量市场率先到来的独特土壤“地利”，决定了——深圳地产商，天然就具备成为全国*懂城市更新地产商的可能！

有天时，有地利，再加上“强人和”就能成就一番事业！

果不然，在深圳，一家房企励精图治，历经20年坚守、专注旧改，终于打造出行业公认、甚至代表旧改领域*水准的经验、模式、团队、案例……更是一度被媒体和业界誉为“旧改专家”、“城市更新专家”！

这家企业的名字叫“佳兆业”！

旧改，成就了佳兆业！

佳兆业，也做强了旧改！

凭啥叫“旧改之王”?

佳兆业1999年就做旧改，如今已是20年“旧改老司机”。

正如佳兆业执行董事兼总裁麦帆说，“现在大家都在做旧改，也说明当初佳兆业的选择是对的！”

事实上，旧改对其他房企是个“头痛点”，但对佳兆业掌舵人郭英成而言却是个“兴奋点”。

核心竞争力

佳兆业2018年业绩会上，掌舵人郭英成表示：“谈到旧改我就很兴奋，这个工作不那么容易，但它是佳兆业比较有竞争力的板块！”

一个让大多人头疼的领域，佳兆业却是“游刃有余”，甚至如鱼得水！

这不仅让我们好奇，佳兆业旧改王是怎么炼成的？佳兆业凭啥被誉为“旧改王”？

老潘通俗的总结一下，即佳兆业有“6个有”——要土储有土储、要团队有团队、要模式有模式、要经验有经验、要资源有资源、要（成功）案例有案例，要著书沉淀有《佳兆业美好生活系列丛书》。

就在*近，佳兆业集团控股经济研究院发布国内城市更新领域的专业书籍《城市运营核心逻辑》，总结了佳兆业20年旧改经验，对全球城市更新经典案例，对国内城市更新政策和现状，对佳兆业旧改的模式、案例，对城市更新未来趋势……积淀出一本厚厚的城市更新专业书籍。一种佳兆业在城市更新领域打造“产学研”一体化的味道。

旧改王有超级旧改土储，佳兆业的旧改土储实力，可谓行业首屈一指，同时，佳兆业的旧改土储，也不是像外界一个“货值超多”所能覆盖。

老潘总结下来，佳兆业旧改土储核心有4大罕见优势。

*，总量惊人。根据佳兆业2018年度报告，截至2018年底，公司拥有旧改土储面积超700万平，另有约3000万平方米旧改项目尚未纳入土储。总货值超1.8万亿元。

第二， 区域优质。截止2018年12月底，未纳入土储的超万亿旧改货值99%位于大湾区，深圳及广州占比达60%，比如在大湾区C位的深圳，佳兆业旧改项目竟然就有81个，广州也是12个，中山16个；

第三， 超低成本。截至2018年，佳兆业平均土地成本为4750元/平方米，据测算，与其布局城市类似的房企平均土地成本通常在7000元/平方米左右，同时佳兆业的土地储备多数位于一线和强二线城市，售价相对较高，因此，佳兆业未来利润预期很好，据说，佳兆业深圳旧改项目毛利可到50%左右。

第四， 持续兑现力。旧改周期长、难“兑现”，但佳兆业有趣就有趣在2点，一则旧改并不会太过于求快，佳兆业不会按照企业视角盲目去“开仓放粮”，而是立足大湾区中长期规划的节奏、力度去决定佳兆业旧改的节奏、力度，因为大湾区的核心城市资产具有*具竞争力的资产上涨预期。二则冲刺千亿佳兆业的也需要做大做强，基于此，佳兆业每年旧改出来的大概在100万平米左右。而在大湾区，过去三年每年供地在50万平米，而2019年的供地在70万平方米以上，佳兆业希望旧改每年都有20%到30%的增长。

△十年间佳兆业旧改转化项目

再以佳兆业20年旧改经验、数不胜数的旧改成功案例来看，佳兆业旧改之王也是有料的。

其一，佳兆业是*早进入城市更新领域的开发商之一，早在1999年，佳兆业就将深圳“桂芳园”项目的烂尾更新一战成名，而在1999年的广州，同样将当时著名的“中国*烂尾楼”——中诚广场一举拿下，短短两年多的时间就闪电完成改造出售，如此难啃的硬骨头都被郭英成拿下，自然而然成就了佳兆业在业内“烂尾楼专业户”的名号。

其二，随后在深圳势如破竹，拿下了多个巨型旧改项目，还向珠三角、西南地区等区域扩张，并且城市更新业态丰富，逐渐涉足旧城、旧村、旧工业区的改造，涵盖了高端住宅、精品公寓、写字楼、高星级酒店等众多领域。

其三，成功案例数不胜数，包括深圳佳兆业中心、深圳佳兆业城市广场、深圳大鹏佳兆业广场、深圳佳兆业大都汇、广州中石化大厦、珠海佳兆业水岸华都等，每个案例均实现了“回迁自分百、满意百分百”，受到各界好评。

20年风风雨雨，佳兆业从经验丰富的深圳“烂尾楼专业户”，到珠三角地带的“旧改之王”，再到全国的“城市更新专家”，*终，佳兆业在旧改领域构建了自己行业*的竞争优势。

旧改之王6大心经

旧改，是个“学问很深”的行业！

旧改的“难”核心体现在2点。其一，需要沟通的对象众多，业主、村集体都是需要打交道的对象；其二，旧改周转速度很慢，耗时很长因而在资金安排和风险把控上需要有更灵活的应对方式。

如何让“烂尾楼”起死回生？

又如何深度淘金“旧城改造”？

又如何坐上“旧改之王”宝座？

老潘简单总结佳兆业旧改操盘背后的6大心经。

心经1 旧改“道为先”： 没有钉子户，只有困难户

需要强能力是必然，旧改更需要超前的“道德”和“政治高度”，这是旧改的“道”！

旧改，要非常和谐，要有政治敏感度，有超强的职业道德来推动，否则再多的旧改术，也支撑不了“旧改大业”。

在佳兆业每个旧改项目推动中，始终以三个目标为首要：即坚持对城市更新发展过程中对城市的贡献、对拆迁户的贡献、对村民的贡献，这三大贡献目标始终是放在首位和初心。

事实上，旧改领域“强拆”、“钉子户”等司空见惯，这些粗暴拆迁案例在佳兆业看来，根源在于没有平衡好各方的利益，没有妥善分配好利益。

因此，佳兆业表示：“我们看到很多粗暴的案例，使得社会大众把旧城改造简单等同于拆迁，把拆迁简单贴上黑色的标签，这是片面的，佳兆业一直强调拆迁要考虑社会、经济、资源与环境效益，要考虑包括原业主、普通市民、社区、环境、历史文化和开发商六个方面利益，特别首要考虑的就是保证原业主利益，这样才能做到和谐旧改。”

换位思考是佳兆业推进旧改顺畅的重要法宝。

比如，在佳兆业内部不允许把业主叫“钉子户”，而是叫“困难户”，得想办法去帮他。同时，城市更新是一个追求利益平衡的过程，佳兆业只要找准利益平衡点，再充分为业主着想，设身处地去帮助业主解决顾虑，往往比一味推高拆赔比效果更好。

佳兆业表示：“润物细无声，业主不是只有经济利益才能打动”。

在这一理念的推动下，截至目前，佳兆业置业集团完成更新的项目均成功实现“回迁百分百，满意百分百”，完美兑现了承诺。

心经2 人为本：坚持“先业主后买地”的路线

佳兆业20年做旧改，始终坚持先跟业主打交道为前提，提前取得业主信任、理解和支持。而其他的土地开发，更多是先买地，再等业主，佳兆业完全反过来。

“拆不动”成为推进城市更新*头疼的问题，甚至不少项目因此卡壳8-10年。在这个方面，接连完成“和谐动迁”的佳兆业似乎已觅得诀窍。

佳兆业旧改进展为何快？核心还是以人为本，考虑多方利益平衡。在实操方面，城市更新的过程中，总免不了有“拆迁”这样敏感的字眼，但佳兆业负责谈判的人士曾这么说，“我把他们（拆迁户）当朋友，没事儿喝喝茶，有困难帮他们解决。”

这是佳兆业的处事之道，也是它能够获得业主、村民信任的主要原因。

具体秘诀，佳兆业高层也表示：“拆迁很多障碍，其实是可以从前期控制、从细节化解的。”

首先，佳兆业往往在进入项目签约前，就开始加强与业主的互动，让业主对佳兆业的品牌、实力、成果有充分了解，而非强加自己的旧改意愿于业主。

其次，佳兆业多次诚意邀请业主参观企业总部、经典楼盘、经典旧改项目，业主对佳兆业接受度明显提高。

其三，村集体作用是巨大的。借助村集体的群众基础，佳兆业将旧改的前段规划和回迁方案通过民主会议进行透明化公布，反复与村集体沟通商议，充分尊重村集体和业主的观点，并诚恳地接受业主观点。

凭借这种良好的互动关系，佳兆业在旧改的进展上能够更为迅速，它的周期平均是三到五年，而通常一个旧改项目的周期都是十年上下。

心经3：做熟不做生

旧改和一座城市的政策存在着强关联度，不同城市，旧改差异很大，而佳兆业20年来旧改一直尽量“做熟不做生”。

佳兆业的旧改项目集中在大湾区，深圳更是它起家的地方，深耕时间久，下沉的够深，熟悉粤派当地文化，对每个城市摸得足够透彻，这些都让佳兆业在大湾区旧改项目中具有极强的竞争力。事实上，佳兆业旧改目前核心99%位于大湾区，很少去外省。抛开区域的*潜力不谈，区域集中的一大好处是风险可控。

聚焦深耕之后，就能对旧改政策、旧改市场非常了解！目前佳兆业主要聚焦在深圳、广州、中山、珠海、惠州这几个城市，这些地域，佳兆业对政策、市场、土地、客户都理解得比较深入。比如

深圳旧改一般不用招拍挂，但广州的旧改则要“公开”竞争；

深圳土地一般是集约性供应，核心解决村和旧厂房为主；而广州历史以来“村面积”很大，一般强调综合性、宜居、生态、产业相结合。

中山旧改更注重的是置换旧的产业……

“做熟不做生”，在这点上佳兆业体现的很好，也直接带来佳兆业越来越多的成功旧改案例。

心经4：多业态、全链条旧改能力，打造”城市更新+产城融合”的战略

旧改错综复杂，佳兆业20年丰富的经验使其在繁杂的审批手续和密布的风险点之间穿梭起来游刃有余，这必须是长时间的积累。

从模式来讲，宏观上来看，佳兆业基本形成以”城市更新+产城融合”为核心的战略模式。而在狭义旧改业务上，佳兆业20年耕耘也形成了自己的模式和覆盖面。

其一，从模式来看，完全形成一套包括规划设计、商务谈判、合作模式、拆迁回迁、开发建设、运营服务等方面的成熟运作模式；

其二，从类型来看，旧改项目涉及旧城、旧村、旧工业区以及烂尾楼改造等多种类型；

其三、从成功案例看，佳兆业成果斐然。目前佳兆业现已成功打造的深圳佳兆业中心、深圳佳兆业城市广场、深圳大鹏佳兆业广场、深圳佳兆业大都汇、广州中石化大厦、珠海佳兆业水岸华都等众多经典案例，受到各地政府、业主的广泛好评。

心经5 联合作战：近20大多元产业“赋能”和“支撑”城市更新

整体而言，结合自己未来继续以地产为主业，以城市公共服务多元化为特色，打造多业态、有机生长的城市服务产业集群，*终把佳兆业蜕变成为一家“城市公共服务商”！

具体而言，在地产开发领域，佳兆业是“地产全产业链”经营，即涵盖城市更新、住宅开发、商业运营、物业管理、酒店运营等；而在非地产开发领域，佳兆业多元化布局，包括新科技、大健康、文体旅游、航运服务等等。业以控股（参股）6大上市平台为代表的多元化布局，对佳兆业旧改推动发挥了巨大支撑和贡献。

综合来看，佳兆业旗下拥有近20个产业，几乎覆盖城市发展、经济结构转型及民生相关的大部分领域，包括旅游产业、酒店营运、餐饮、航海、医疗等等。这近20个产业，与旧改土地的内容、供地功能有很好的承接、呼应。

比如城市要面向越来越多的老人提速健康产业，而佳兆业在健康产业初步有了成效。

比如佳兆业在杭州拿了一个康养用地，未来也能够为老人服务、特别是60岁以上的做专业的健康服务。

心经6 不遗余力培养专业化团队

目前专业旧改人才市场上很少，通过招聘渠道很难直接获取，佳兆业20年左右旧改历史和经验，一直在培养属于佳兆业自己的专业旧改人才。

凭借20年来的沉淀和积累,佳兆业的城市更新业务已形成了一套包括规划设计、商务谈判、合作模式、拆迁回迁、开发建设和运营服务等方面的成熟运作模式，专业化分工后面是专业化人才，目前佳兆业拥有近600精通规划设计、法律法规和商业谈判等专业的旧改人才。

20年来，佳兆业涉及了几乎所有类型的城市更新项目，如旧城、旧村、旧工业区、烂尾楼改造等，也因此聚拢了各种各样城市更新领域专业的团队，为此，旧改专门成立的佳兆业置业公司是国内首家成立的专业城市更新公司，并随后升级成为佳兆业置业集团。

这个团队被认为是目前国内城市更新领域规模*、经验*丰富、专业能力*强的团队，这标志着城市更新领域历史上大型、专业化、规范化的集团化运作时代的到来。

旧改笔记，31条沉甸甸干货

一本沉甸甸的佳兆业城市更新《城市运营核心逻辑》到底有哪些经验和干货了？

今天老潘这篇文章也重点就起文章干货观点、研究和沉淀进行浓缩版的总结。

模块1 何为城市更新？

1， 到底叫旧改，还是“城市更新”？

对此，佳兆业明确了城市更新的说法。

旧改，只是城市更新的狭义叫法！

从广义而言，城市更新超越了旧改以物质心态改造为主的狭义范畴。真正城市更新的内涵是扩展到城市结构、功能体系以及产业结构的更新与升级！

城市更新实质——是对城市空间结构的重新布局、区域功能的重新塑造、土地资源的重新开发、经济利益的重新分配。

2， 城市更新的内涵是什么？

城市更新不是简单的建筑替换，而是城市模块像细胞一样进行有机的新陈代谢。

目前中国一线城市核心区的存量物业从外观到功能、审美、艺术都落后于时代，物业的价值也在不断快速折损。因此，更新改造成为必然的趋势。

或者更通俗的说，“旧城”不是指外表旧了，而是指功能不全面了，无法承载更复杂、更高级的经济社会活动。

中国人多地少，要把存量土地集约使用，这样就出现了旧城改造。

3， 西方城市更新的三个发展阶段如何？

西方发达国家的城市更新依旧在继续，比如伦敦泰晤士河的千年老城区，今天依旧能看到很多脚手架施工作业的场景。总结下来，西方发达国家城市更新核心经历了三个阶段。

*阶段是以政府主导的以单一拆迁改造为目标；

第二阶段是以大量兴建商业中心、写字楼并以房地产开发为主导；

第三阶段是需求城市的可持续发展、协调经济、社会、环境和文化的多重目标。

4， 城市更新究竟谁来推动？

目前总结中西方经验，操盘主体大致发生了几个阶段。

*阶段都以各级政府为主导，比如西方的消除贫民窟运动，以及中国计划经济时代有限发展工业并兴建大批工厂等行动；

第二阶段核心是以房地产为主的名弃婴企业成为推动城市更新的主要理念。

第三阶段是主体多元化阶段。核心是以政府、企业和社区等多元主体参与共同推进城市更新的新阶段

5， 城市更新的本质

城市更新的本质是给城市重新赋予生命力，通过城市更新，城市主体才能源源不断吸引人口和资本，从而实现区域的“可持续”的发展。

模块2 城市更新春天来了

6， 春天来了，5大驱动力是什么？

城市更新发展的驱动核心来自5大驱动力，这也预示着中国城市更新的春天来了。

为何春天来了，《城市运营核心逻辑》这本书里提出了城市更新发展的五大驱动力

驱动力一：城市发展进入减速阶段

驱动力二：产业重心转向服务业

驱动力三：政策迎来新导向

驱动力四：房地产进入存量时代

驱动力五：人口结构变化催生消费新趋势

驱动力之一：城市发展进入减速阶段，而城市更新进入加速阶段。

从国际经验看，城市的发展一般会经历诞生、成长、发展、鼎盛、老化和衰落六个阶段，总体上会呈现“从缓慢成长，到加速发展，再到缓慢衰落”的诺瑟姆“S”形曲线。

尤其是当城市发展到50%的城市化率时，城市化进程将迎来从加速推进到减速推进的重要拐点。

截至2018年末，我国城市化率已经达到59.58%，城市化发展已处于后半程阶段，三大城市群——珠三角城市群、长三角城市群和京津冀城市群的城市化率已经超过83.84%、68%以及60%。借助城市更新来激发经济潜能，完善城市配套，优化产业结构并进而促进城市发展已势在必行。

驱动力之二：产业重心转向服务业

“从国际经验来看，工业经济向服务经济成功转型升级是中心城区实现复兴的关键。

2017年之后，我国一线城市中北京第三产业的占比已超过80%，广州、上海已超过或接近70%，三大城市群中的众多热点城市包括南京、深圳和天津等在50%~69%之间。这意味着，这些城市的中心城区急需借助城市更新“腾笼换鸟”。

驱动力之三 政策迎来新导向，比如2010年，《深圳市城市总体规划（2010-2020）》率先提出，深圳的空间发展模式应由增量扩张向存量优化发生转变和创新。

驱动力之四即房地产进入存量时代。“根据克而瑞监测，2018年上半年10个典型城市中，北京、上海、深圳、武汉的二手房成交量均显著高于新房。”

驱动力之五即人口结构变化催生消费新趋势。大意说的是，年轻的租客倾向于追求美好的、享受的生活，他们无法忍受中心城区那些脏乱差的破旧房子。

7，美国中心城区复兴的国际经验

从国际经验看，工业经济向服务经济成功转型升级是中心城区实现复兴的关键。这其中一个典型案例就是美国的20世纪70年到80年代的变化。

美国在20世纪70年代郊区人口占城市人口比例首次超过50%，并初选人口和大量制造业搬出城市中心区，这也某种程度上导致都市中心区面临衰败和产业空心化的困境。

到20世纪80年代后美国开始推行城市复兴计划，即政府引导和鼓励开发商对老城区进行改造，对废弃工厂和办公楼进行功能升级，在城市产业结构推行“退二进三”的升级，核心体现在弱化城市生产制造职能，而强化信息和管理功能，城市由过去工业中心逐渐转变为信息中心和决策中心，*终推动城市走上复兴之路。

8，深圳：全国城市更新政策*为先进及市场化的城市！

作为中国发展*快的城市之一深圳，近5年深圳商品住宅成交面积基本在450平米左右，而深圳目前每年仅有不到50万平米住宅土地供应，后期市场明显存在潜在供应量不足的危险。

未来深圳想通过新增住宅土地方式来满足城市住宅需求已经不能跟上城市的可持续发展需求。

因此，如何提高存量土地的使用效率，以及合理规划存量土地的用途，成为深圳市城市更新发展2大重要课题。事实上，2015年深圳城市更新供应商品房面积已经占到商品房总供应面积的比例达到47%。

△深圳城市更新供应商品房面积及其占商品房总供应面积的比例

9，从全球存量时代来看，写字楼新增供应以存量楼宇更新改造为主。比如数十年来，香港核心地区的新增写字楼供应基本都以旧楼更新改造为主，另一个来源是填海造地。

模块3 产业结构之变

10、未来中国城市产业宏观上将发生两大变化：其一是产业升级，其二是产业转移。

一方面在20世纪90年代中国长三角、珠三角和其他沿海区域*早承接欧美以及我国台湾地区投资级产业转移，他们面临着产业升级的迫切需求，即向更高端产业，先进制造业、战略性新兴产业、产品品质优化和追求高附加值方向升级。

产业之变

比如东部、南部为中国的“产业高地”，这也为城市更新提供了巨大容量空间。

深圳和上海等核心城市，未来发展方向将是聚焦金融和研发等高端服务业，与之匹配的城市更新心态则是以总部基地和科技园为主。

而南京、杭州等二线城市，则应同步发展现代服务业和先进制造业，与之匹配的城市更新心态可以综合考虑研发办公和科技园区。

另一方面，产业转移则是产业升级之后，沿海区域要在产业升级之后将原有产业转移到大城市周边小城镇以及中西部城市。

11，中国城市更新的不同城市表现出不同的阶段和个性。

其一，针对一些经济发达的城市一线和强二线城市而言，土地和空间的矛盾日益激化，如何加快土地盘活、让旧改和城市更新突破土地供应瓶颈、以及提高土地集约化使用效率成为典型难题。

其二，对于大多数二线而言，虽然土地供给并不是*重要的矛盾，但比如昆明、郑州、武汉等这些经济较为发达的内地城市也存在突出的“城中村”问题，造城较大的社会、治安、卫生、环境压力，他们处于改善城市形象和提升城市竞争力考虑，会将“城中村改造”作为这些二线城市的重要目的。典型如昆明、郑州的城中村改造工程。

12，城市更新的动力和源泉到底是什么？

整体而言，不管是国外纽约曼哈顿的高线公园还是伦敦泰特现代艺术馆，还是国内的众多类似项目，他们都验证一个观点，产业聚合是城市更新的动力和源泉所在，以产业集聚驱动城市更新，以产业创新激活城市再生。

13，城市产业结构是如何“进化”的？

核心而言，从第二产业向第三产业升级是主流趋势！

一个典型特征是承载现代服务业（总部经济、金融、文化、）以及先进制造业（科技）的写字楼数量在城市中心不断增加。

14，城市更新的产业选择，*要顺势而为，第二要主动升级。

顺势而为是要重点关注中国乃至每个省市的战略性新兴产业，

主动升级是要聚焦产业微笑曲线前后两端。

15，何为战略性新兴产业？战略性产业的意义又何在？

其一、战略性新兴产业的意义何在？这是个关键问题。因为城市更新项目项目需要根据当地产业优势打造主导产业。而目前城市尤其是国家高度关注战略性新兴产业，并将其作为5年规划重点发展产业，而多个省市也在这个蓝图下将新兴产业作为未来发展重点，纷纷出台补贴措施和扶持政策。

其二，何为未来5年的战略性新兴产业。其实国家十三五规划已经明确。归纳起来，战略性新产业分为两大类。

*是当下主要发展五大领域。即新一代信息技术、生物产业、高端装备与材料产业，数字创意产业、绿色低碳产业(新能源汽车、新能源，节能环保技术，比如恒大为何大举进入新能源汽车，花费300亿全球范围内收购新能源汽车)。

第二是超前布局的四大领域。其一是空天海洋、其二是信息网络、第三生物技术。第四是核心技术。

16， 未来产业链向微笑曲线的两端扩展，同时微笑曲线弯度将“更陡峭”。

回顾中国产业发展历史，很长一段时间中国的企业和产业都处于加工、组装和制造的中端环节，中国的主要产业都处于微笑曲线的底部，导致产品附加值、收益低。而且即使这样“以空间换时间”委曲求全的格局目前也越来越没空间。

随着中国的经济崛起，人力各种成本大幅度提升、人民币*和中国劳动人口红利消失等因素的综合影响，产业终端的附加值加速消减、底部优势迅速减弱，很多加工制造产业都往中西部乃至印度、越南、老挝等转移，未来随着全球工业4.0时代到来，可以预见的是未来危险曲线将变得更加陡峭，产业年段和底部价值差异将越来越巨大，城市更新的未来必须布局在产业微笑曲线的前后两端，才能有效。

模块4：消费升级下的城市更新

17， 趋势为王，城市更新需要顺应消费升级浪潮。

未来消费升级、消费结构优化将从过去的“价格敏感型”向“价值敏感型”过渡。

18，新中产阶级快速崛起

根据麦肯锡咨询公司发布的报告《“会面”2020中国消费者》显示，2010年，家庭年均可支配收入为1.6万~3.4万美元的“主流”消费群只占总人数的6%，但是到2020年，这部分群体的占比将会飙升至51%！这部分消费群体更看重价值和体验。需要新的产品、服务和场景才能满足这些新中产的消费需求。

19，未来消费需求开始体现为2大新趋势。

其一，追求高品质、安全且可靠的产品和服务，对于“健康、教育、休闲和金融服务”等这些“非生活必需品”的需求开始高速增长；

其二，越来越多消费者开始注重产品服务带来的自我认同感、通过追求个性化消费体验、希求更健康和快乐的生活方式的消费开始成为潮流。

20， 中国改革开发以来消费升级历经了三个阶段。

*阶段是改革开发触发的生活必需品供给的广泛增加，对轻工、食品、纺织等行业是风口，带来的结果是食品价格下跌、轻工产业消费增加；

第二阶段是20世纪80年代到90年代末，整个普通商品的推广和普及，这个阶段家用电器逐渐多元、丰富并逐步高档化，这个阶段家电、电子和机械是风口产业。

第三阶段是21世纪以来的“商品升级和服务品质提升”，核心是这个阶段人均GDP大幅度提升，居民财富积累较高，高端品牌增多，商品体现出个性化、精细化，艺术化普及率越来越高，这次消费升级给城市更新在内的众多行业领域带来巨大的发展机会，比如对城市更新相关产业、商业、文化和旅游等。

21，消费需求升级促使城市更新迭代升级。

按照马斯洛需求的5大层次，落实到消费升级领域是一个底层逻辑。

即未来消费行为表现为相应的特征和倾向，即基于生理需求层面的刚性消费，基于安全需求的品质需求（核心产品高质量、放心、品牌），基于归属需要的品牌需求（文化认同感下的品牌与产品认同），基于尊重需求的品位消费，基于自我实现的品格消费。

22， 消费升级大背景下，城市更新产品的本质是居民生活和品质需求的提升。

在城市更新相关的，未来产品类型大概有三类产品是发展主流趋势。

即文化传承类产品、商业升级类产品和美好居住类产品。

比如文化传承类的建筑，就要求城市更新既要保留“旧貌”，也要赋予“新颜”，实现历史和现代的有机融合。

模块5：改造模式

23， 深圳改造模式解读

深圳改造核心是以开发商和村股份公司合作的模式推行。

对深圳城市更新而言，核心是以围绕“旧城镇、旧厂房、旧村居”的三旧改造为主，在改造模式上也一路在摸索创新。

△深圳城市更新模式：政府主导下开发商和村股份公司合作开发

早期深圳市政府逐渐发现单纯依靠政府或村股份公司的力量改造，很难获得全面的成功。而后尝试在政府主导下的开发商与村股份两者进行合作改造，整体取得了相对较好的效果。

核心是

政府前期负责政策制定、规划论证和前期研究，以及实施过程中的管理、监督和协调和拆赔心经制定，

村股份公司则出面参与迁谈判以及补偿安置，

开发商则作为出资方负责回迁房建设、商品房建设与出手等工作。

这种三方合力改造模式，仍旧未能解决三方博弈造成的效率低下问题，但这种模式却相对可以*程度实现多方共赢，

24， 长达30年的伦敦金丝雀码头区域再生计划

1980年开启，且长达30年的英国伦敦金丝雀码头的“区域再生”计划是一个全球城市更新的经典案例。

英国伦敦金丝雀码头的“区域再生”计划

30年时间，金丝雀码头从过去一个没有任何商务基础的废旧工业区、港口，翻天覆地发展为伦敦首屈一指的金融商务区，成为英国乃至欧洲*繁忙、*核心的商务中心。全球乃至欧洲众多银行总部以及专业金融服务公司均坐落于此。

伦敦金丝雀码头的案例宏观启发核心有三点。

其一，一个大手笔的区域再生城市更新超级工程，需要以市场需求为导向并随时代内变化和调整*终确立改造方向，这是动态的和系统的。

其二、城市更新长远道路上，应该改变单一市场化的城市更新策略，赋予城市更新主题重组的城市规划弹性，弹性非常重要，同时，以城市基础设施建设推动更新改造地区的“产业聚集”，对关键地区采取“大片区统筹规划”的方式进行改造。

其三，长期投资机构很重要。尽可能鼓励国内外金融资本对更新改造项目进行长期投资。

模块6：轻资产模式

25， 城市更新的四大底盘是什么？

未来城市更新是一种手段，一种作为城市综合运营的主要手段而存在。而未来城市综合运营会有四个维度和四大基础上开启，即新产业、新人群、新环境和新金融。

26， 未来城市更新趋势是什么？

在佳兆业看来，核心是以“产业服务+城市更新+金融资本”协同作用的模式。

这一领域将产生以金融驱动、轻资产运作、产业落地能力强且城市公共服务能力国内一流的优势企业。而佳兆业的战略进化正好也是这个方向！

27， 如何做快？未来城市更新走向“轻资产运作”时代

过去城市更新主要是重资产模式，带来的问题是投资回收期长、负债高，风险大。而未来在房地产金融化、全面轻资产转型背景下，今后城市更新发展将强调发挥品牌和经营的优势上，企业作为基金管理房应该以小投入撬动大资本，从原先获取住宅开发收益升级转型为依靠获取高额管理费收益为进化方向。

28，警醒，当下金融支持体系还不足以满足大型城市更新的融资需求。

其一、为何不能满足？

是因为传统城市更新更多是拆除重建、更新后销售和重资产运营为主，但未来城市更新将出现“出售少、租赁多”的租售模式，而在整体运营上表现出“长线融资、长产业链、长期稳定收入”的特征。

因此，当下金融支持体系还存在一定短板。

其二、金融体系如何去支撑？

未来城市更新方面轻资产运营是趋势，在轻资产模式，重资产业务和非核心业务会被转让或外包出去，企业更多利用专业能力、品牌和管理进行扩展，获得更强盈利、扩展速度。而金融的资本方在城市更新定位是加速器和润滑剂。

传统房地产企业是简单的开发销售业务模式，城市更新业务链更多表现为投资、建设、运营，金融资本在这个链条中更多需要适应各个链条上各个关键环节，并针对每个环节的金融需求进行创新，即“城市更新+资产业证券化”的模式，也就是投资基金化、建设信贷化和运营证券化。

模块7：未来城市更新趋势

29， 未来城市更新其实难度更高。

因为社会各个方面的需求更复杂、更多元，更综合。既要解决基本的历史遗留问题，又要将诶绝城市功能升级的问题，未来城市更新不仅要有城市空间的整体提升，也要关注城市市民生活的丰富内涵。

30， 未来城市更新方向究竟如何了？

核心是以创新、绿色、开发和共享为理念、以加快建成宜居、宜业的现代话、国际化和创新型城市为目标，以提高城市发展质量和提升土地利用水平为核心，合理有序的推进城市更新工作。

31， 未来城市更新未来应该关注重点从“外观于形”到“内化于心”的发展。

未来城市更新核心做到四个关注

*， 关注经济，提升城市动力、推进城市转型升级；

第二， 关注民生，助力居民对美好生活的追求。

第三， 关注科技，打造科技新城和智慧城市

第四， 关注文化，加强地域文化的传承和保护。

未来城市更新不是物理变化，而是化学反应，是生态优化，*终实现城市的有机更新！

小结

截止目前，中国城市老旧房地产总面积预估超200万亿平米，而且仍然处于增长状态；

显然未来城市更新，将是一个巨大的蓝海和超级战场，这个战场不仅超大，而且持久！

未来谁能提前布局？谁能做好城市更新？谁能做透城市运营……地产漫长的后半场，他必将拥有无限可能！

专注地产30强之变

地产总裁内参

努力为地产总裁提供“有嚼头”的内容

【温馨提示】为答谢地产总裁内参粉丝，现在评论区即可留言对“城市更新的新锐理解”，老潘也将在7月10日中午12点，筛选点赞数*的10名粉丝，进行免费赠书！（也请前10名留下邮寄地址）