北京限竞房历史价值排行榜！2020年想买好房难？

*近房地产市场是入市的窗口期，这是伟哥的判断，靠谱不靠谱只能等未来几个月验证了：

2020年，该“咬牙买房”还是“尽快卖房”？

但是有一个可怕的事，非常值得所有人注意了！大部分购房者买房关注点其实只有2个：1：合适的价格。2：在合适的价格基础上的好地段好项目。

合适的价格这一点要看房地产调控的力度，但优质的项目越来越少这一点很多人很可能忽视了。

告诉你一组数据，2019年北京合计供应29宗商品房住宅地块，其中限价的14宗，不限价的15宗，也就是说，2019年井喷的限竞房，你到了2020年，很近会锐减！

之前伟哥写过一篇：

*！北京2019年26区域104限竞房投资“攻略”

现在还有多少优质项目可以买？今天聊聊这个话题！

首先：全北京限竞房的分布：

截止到今天，北京限竞房土地成交了105宗（还有几块挂牌的，大约合计108个项目了），当然其中分分合合，一共大约也就是这么多的项目。区域分化非常严重：大部分可以看限价分布：

限竞房里，可以按照限价分成3类型：

6万以上的优质地段，一共有19宗地块，5万-6万的主流供应，这有46宗地块，5万以下还有40宗地块。

其次：五环内优质项目只有3000套，市场已经去化了6000套。

从具体区域看：

二环内没有限竞房土地，三环内只有3宗，分别是四道口、东城华润永定府、西铁营的金茂佑安府。前2个项目不论什么时候入市，一般人是买不到的，佑安府已经清盘。

五环以内想买到限竞房的机会已经只剩3个机会，一共12个项目合计96万平米，大约9000套限竞房的供应量，大部分已经清盘，目前在售的只有白盆窑等个案。未来五环内再出现限竞土地的可能性很小。

如果你想买五环内，基本只有这4个项目大约3500套房可选。

第三：五六环之间还有那些优质项目？

北京截止日前，五六环之间是限竞房的主要供应区域：合计供应了54块地，其中大部分优质项目也已经入市。累计这个区域的供应量住宅面积合计是504万平米，平均大约有5万套房。

中海望京府已经售罄、另外值得关注的未来金茂府也只剩少部分尾盘。

除此之外，还有*近2周将入市的2大优质项目：

华樾北京、西山锦绣府

第四：*近还有哪些值得买的项目？

1：神盘的小部分退房或者尾盘

虽然现在看，大部分神盘都已经基本售罄了，但因为严格的房地产限购和贷款条件，不排除这些项目还有个案退房的可能性，所以如果你想买房，其实是可以去售楼处留一个电话的。

橡树澜湾、佑安府、西城天铸、洺悦苑、国风长安，中海望京府，金融街融府，等等这些项目已经售罄了，但不排除有一套半套退房的可能性。

2：当下在售的优质项目！

值得推荐的项目主要有：（永定府和四道口学院里就不推荐了，因为反正也买不到。）

华樾北京：90平米的小三居、140多平米的大四居。靠近大望京阿里巴巴，地铁盘。当然，主要还是140平米的户型地段都是完美。抢到就赚到。

西山锦绣府：别的不说，看看西山一号院的二手房价格， 这几天要开盘了，当然这个项目*的问题可能就是89的2居户型，对比其他有所不如意，除此之外完美，限竞房里的良心品质盘。

未来金茂府：这个不用多说，前几天开盘小公馆售罄了，已经卖了50多亿，现在145-160的还有小部分在售，如果大家注意看未来科学城和17号线，就知道，这个区域的确是昌平*有可能发力的地方。金茂的品质也是公认的，反正伟哥买了。

京投发展臻御府：地铁上盖，四环限竞房限价67702，关键是相比其他五环内的奇葩户型，这个项目的户型+地段真是绝无仅有。预计12月或者年初开盘，这个的确值得关注。

白盆窑的中铁两兄弟，户型也属于五环内入市项目中，可圈可点的项目。

长安云锦是石景山又一个中海项目。2019年是中海年，限竞房这个事物现在看好像是替中海量身定做，性价比依然不错。得房率高，但距离当下的地铁稍微有点距离。未来11号线有利好。

禧悦学府位置不错，户型也相当好，在五环边，当然，现在大部分购房者都膈应可能要建的宝山垃圾处理，但从距离看，影响不大。这个项目估计也快开盘了。

海淀温泉三兄弟，那主要是看海淀区域+区域内的发展前景。好户型已经基本卖了。

萬橡悦府作为地铁盘，位置不错，而且华润的品质也肯定是过硬的。

万科观承的望溪作为北京四居户型里的神盘，整体区域低密，项目非常均好。特别是这个户型：内行看门道，这个户型的每一个房间都实用，限竞房里有大量的三居四居其实有一居只是半居。

后沙峪的公园十七区周围几个项目也值得看看。

瀛海府的二期三期，名字居然改成了寰宇，但从户型看，中海的创新也是继续延续，作为地铁盘，周围的配套也非常完善，估计会又是一个热盘。

亦庄这个地方的大战，对于购房者是好事，限竞房市场一共9万套房，亦庄占了10%，从区域看，亦庄可以说是南城非常好的一个区域，但现在供应量太多太集中了，所以购房者可以去优选。

另外*近看了几个郊区的项目，六环外的项目，比如城建在采育的宽院国誉府，地段肯定很一般，但产品力能做出这样的好产品，的确体现了大部分开发商都在拼命了。

简单的聊聊，现在看，大部分限竞房产品力和性价比都明显提升

简单的总结一下如何现在这些限竞房项目：

1：品质为王！限竞房都是期房，你只能蒙着头买预期，5年限售其实就是8年后才能交易，小区入住5年后，口碑不好，你想换房将非常非常难！*近3年开发的商品房住宅小区，有过明显质量问题的，你要谨慎，因为这家开发商的限竞房肯定只会更差。

2：位置为王！五环内、靠地铁，当然是首选，交通越差越没价值！现在是白纸不要急，可怕的是未来也是白纸！

3：成本为王！一定要看:拿地溢价率！拿地溢价率高的，特别是超过30%的，出好质量的可能性就低很多，成本高了，让你自己想，你是不是只能快干，偷工减料的干。

4：均质为王！限竞房严格来说，的确是产品主义的倒退，对于同区域来说，高低配的项目，肯定不如均质化社区。特别是限竞房的合院or下跃超过2层，除非特别便宜，尽量还是谨慎考虑。地下一层一般还好，如果超过一层之下，除了做车库之外，居住功能超过5年会出现很多问题。

5：物业为王！限竞房8年后才能交易，物业不好的，等你再想卖，房子已经非常差。注意了，好项目越来越少！不限价的土地供应占比越来越大。

在*近这一波项目入市后，限竞房里能称为神盘的，基本没有了！