猪年“海淀”*后一战！谁能问鼎北京百亿地王？

猪年快要过去了，对于2020年的北京房地产市场来说，有好消息也有坏消息！

2019年已经过去了，对于北京房地产市场来说，从上半年的小阳春到下半年的倒春寒，供应量井喷、限竞房，让大部分项目感觉太难了！

2019年虽然新建住宅市场成交有所上涨，但因为供应量井喷，北京楼市商品房住宅库存依然刷新了*近8年的*纪录：

全年，北京累计成交新建商品房住宅（含限竞房36695套）同比上涨了57%，但因为连续两年超过4万套住宅的供应，库存明显增加，2019年截至日前，北京商品房住宅库存高达8万套的多年来*纪录。

二手房成交了14.5万套相比2018年减少5.5%，但值得注意的是，这个成交量相比2012年的14.29万套、2014年的10.47万套都要多一些！

从2020年1月2日开始，2020年北京土地市场再次启动！

今天将有3宗住宅地块出让！共有产权地块已经底价成交，那么2宗商品房住宅不限价地块肯定更值得关注！

（1）海淀四季青镇中坞重点村北地块

北京市海淀区四季青镇中坞重点村资金平衡用地北地块R2二类居住用地国有建设用地使用权。挂牌编号为京土整储挂（海）[2019]045 号。

本次挂牌出让宗地位于海淀区四季青镇。建筑控制规模66760平方米，为下表中的北地块。该宗地将以“五通一平”形式供地。挂牌出让起始价为人民币 467500 万元，起始楼面价70027元/平，竞买保证金为人民币 93500 万元。

（2）海淀四季青镇中坞重点村南地块

北京市海淀区四季青镇中坞重点村资金平衡用地南地块R2二类居住用地国有建设用地使用权。挂牌编号为京土整储挂（海）[2019]046 号。

本次挂牌出让宗地位于海淀区四季青镇。建筑控制规模77009平方米，该宗地将以“五通一平”形式供地。挂牌出让起始价为人民币539600万元，起始楼面价70070元/平，竞买保证金为人民币108000万元。

首先：看看海淀历史数据

历史数据看，海淀是一个盛产豪宅的地方，*榜前列有4大百亿*。

其次：这两宗商品房不限价地块可以说是*近多年*优质的地块

从不限价地块看，未来入市的地块大部分位于郊区，只有海淀3宗地块与石景山、旧宫合计5宗地块相对较优质。

第三：地块整体品质

过去三年，限竞房可以说是北京的绝对主力，所有包含居住的土地一共212宗地块供应（包括部分流标），限竞房供应了113宗，合计住宅部分面积是1008万平米。共有产权52宗地块，不限价的商品房地块只有21宗。

从供应节奏看，明显出现了一个变化：2017年合计有56宗，2018年合计有43宗，而到了2019年只有14宗。

如果单独看2019年，北京供应的住宅土地节奏：合计入市供应40宗各种属性含住宅土地。其中共有产权9宗，限竞房14宗，不限价的商品房住宅17宗。特别值得关注的是在2019年下半年入市（含已经成交与即将成交）的27宗住宅地块中，共有产权8宗地块、限竞房9宗，不限价10宗。

第四：历史上海淀土地成交情况

2012年7月10日，中赫26.3亿，楼面价4.3万/平拿下海淀区万柳地块，纯商品住宅面积60339平。

2013年1月18日，京投46.5亿，拿下海淀区玉渊潭乡F1住宅混合公建用地、F2公建混合住宅用地，纯商品住宅面积75700平。

2013年11月4日，合景泰富5.4亿，折合纯住宅楼面价4.6万/平拿下海淀区东升乡清河盒子房地块，纯商品住宅面积10353平；

2014年12月4日，金地+永同昌6.09亿，折合纯住宅楼面价4.2万/平拿下海淀区太平庄村2号地，纯商品住宅面积9775平。

2015年4月27日，首创56.4亿，折合住宅楼面价4.8万/平拿下海淀区永丰产业基地F1地块，纯商品住宅面积78091平。

八年成交5宗纯商品住宅地块（含），合计纯商品住宅建筑规模为235258平。

第五：报价情况！

海淀永丰共产地块被海开与建工底价32.9亿获得。

海淀四季青镇中坞北地块：金茂、金隅、绿城（*后还有企业报名）

海淀四季青镇中坞南地块：金茂、金隅（*后还有企业报名）

1：整体看，2020年1月20日，这两宗商品房不限价住宅地块非常值得期待！楼面价起价7万。容积率只有1.5，限高18米，也就是基本都是5-6层的洋房。肯定将是豪宅社区。

2：区域内多年没有新房入市，整体看，这一宗地是多年来北京*优质的一宗地块。2012年至今，海淀纯商品住宅地块含刚挂出的两宗地块共计7宗地，平均每年不到一宗地，属于全北京*稀缺区域！

3：报价企业少，不代表背后真正参与的企业少，核心看，这一宗地块，很有可能会是2020年下半年后的*项目！到底会被被哪家企业获得？