多地二手房挂牌量创新高，房价下降空间你懂的！

往年的楼市旺季除了“金九银十”还有“金三银四”，但今年三四月份的市场却只见苏州、重庆、青岛等地二手房挂牌量大增，市场供需关系基本上已经进入买方市场。房价能有多低？市场底部又在哪里？实在值得研究研究。

青岛二手房挂牌量大增

诸葛找房数据显示，今年4月5日，青岛市二手房市场均价23151元/平方米，环比下跌357元/平方米，降幅为0.15%。降价小区位居榜首的是*蔚蓝群岛，小区二手房均价15925元/平方米。*蔚蓝群岛之所以降价幅度大，也与供大于求有关，毕竟该小区的挂牌量同样位居榜首。

4月5日青岛热门降价小区数据。

1月5日青岛热门降价小区

通过上面两图对比可见，从1月到4月，青岛二手房总体处在下行通道。

截止到4月14日，青岛二手房挂牌总量高达115302套，库存量较大。库存之所以这么大，是因为2017年底到2018年青岛迎来了抢房高峰期，许多人都是市区一套、郊区一套。

特别是近几年青岛西海岸、城阳、胶州等地楼盘如雨后春笋一般遍地开花，再加上青岛实行限购，许多外地人和炒房客都涌入了青岛。而经过几年的发展，现在青岛房价已经位于高位，获利盘已经很多了，叠加疫情和经济下行影响，很多人开始抛售套现，所以青岛库存高企。

目前的青岛楼市不仅是二手房遇冷，新房市场也在寒风中瑟瑟发抖。许多开发商为了回款，本着卖出一套是一套的想法，新房一般会推出特惠折扣，价格甚至低到新房价格与二手房价格出现倒挂。而商品房是一种商品，用得越久就越老越破旧，谁都喜欢新的东西，在多种因素的影响下，二手房自然缺乏竞争优势。

青岛撤回限售松绑新政

值得一提的是，青岛楼市调控刚刚经历了一周两变的异动。今天，青岛网上房地产网站发布了正式版的《2020青岛百日万店消费季网络房展活动规则》，此前版本中的限购松绑内容被取消。

在此前版本中，第四条和第五条内容涉及限购松绑。第四条称，继续执行限购政策，但对由于继承、拆迁等原因，居民家庭在一套住房中仅占部分共有份额的，不按其拥有一套住房计算。

第五条称，鼓励改善型住房需求，出售1套以上原有住房新购1套住房的，原有住房应取得《不动产权证书》满2年并办理买卖合同网签备案后或委托中介机构代理销售并办理委托代理合同网签备案后，即可对新购住房的买卖合同予以网签备案。

而今天发布的正式版本将第四条改为“继续执行限购、限售政策”；第五条改为“鼓励改善型住房需求，出售原有住房新购住房的，新购后家庭拥有住房不应超过2套，且出售的原有住房应取得《不动产权证书》满2年（2018年4月18日之后新购的住房仍需执行满5年上市的政策）”。

另外两项松绑条款也被收回。其中包括，“在本市工作、符合人才条件的，首套购房不受户籍和个税、社保缴存限制。符合*条件的在校大学生办理*手续后，可享受本市户籍人口购房政策。”以及，“因外出求学，*自本市迁出并能提供目前在读*证明的，可享受本市户籍人口购房政策。”

对于这一前后差异，青岛市住房和城乡建设局称，征询意见期间的网传内容与本次正式版本的内容不一致，以正式版本为准。

至此，青岛也成为继海宁、广州、济南、宝鸡、驻马店之后，第六个因尺度过大而对楼市优惠政策做出调整的城市。

苏州挂牌量激增7万

说完了青岛，再说说苏州。2019年3月，苏州二手房市场曾一片火热，二手房挂牌量只有25322套。但到了今年的4月14日，诸葛找房数据显示苏州二手房挂牌数量达到了惊人的99115套，相比去年3月猛增73793套！更关键的是，除了海量的库存，苏州每天还有源源不断的二手房挂牌上市。链家数据显示，2月份苏州新增房源2799套，带看量275；3月份，苏州新增房源15586套，带看量2881。

苏州二手房带看量虽然有所增加，但与新增房源数量相比有点杯水车薪的感觉。照此发展，苏州的二手房市场将长期保持“供过于求”的状态，二手房价近期大概率将下调。

重庆挂牌量领跑全国

和前文介绍的青岛、苏州相比，重庆二手房挂牌量更是惊人。截至4月14日，重庆的二手房挂牌量高达221593套，位于全国各城市前列。

重庆之所以有如此巨量的二手房挂牌，一方面是因为去年9月份重庆限售令解禁，部分房源入市，导致房源量上涨；另一方面则是受疫情影响，让更多家庭开始审视自家居住环境，换房需求凸显，所以将现有住房挂牌销售，推动了二手房挂牌量增长。

挂牌量大，并不意味着成交活跃。中国房地产协会“全国房价性行情”数据显示：今年3月，重庆主城二手房住宅成交65万方，同比减少29%。这主要是因为疫情影响，重庆很多中介3月中旬才正常营业，而且营业了很多小区也进不去，消费者无法实地看房，无法销售。而且重庆本地中介也普遍反应当地置业者观望情绪浓重，“想再等等降价”。

二手房抛售潮已到？

从几个城市的二手房数据可以看出，二手房抛售潮已到。俗话说，没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格。急于出售房屋的房东为了早点售出，只能降价，大降价，再降价……

有人甚至开始调侃和揣测房东的内心活动：

*挂：房东：我就挂着看看有没有人问；

第二挂：还真没人问啊，那降点；

第三挂：Wow，怎么都没人看，再降点；

第四挂：靠，早知道挂低点了，都只是看看？？

就投资角度看，曾经市场好的时候，全国各地楼市鸡犬升天。很多投资客都觉得自己是投资大师，趋势高手，眯着眼睛都能在楼市赢得家财万贯，走向人生巅峰。

股神巴菲特有句名言：只有当大潮退去的时候，你才能知道谁在裸泳。马云也曾说：风口过了，摔死的都是猪。世上不会有永远上行的投资，站得高，跌得惨。

如今潮水退去，趋势一变，投资水平高低立现！市场后半场，跑得快是赢家，跑得慢的是哀家，*后跑的是输家。因为购买力已经被疫情暴击得严重不足。

购买力的形成是多元化的。比如研发能力提高、产品制造能力提高、资本运作能力提高，综合成为了整个国家消费力和收入的提高，成为国民购买力提高的一部分。

但是随着房价上涨和经济下行，很多人温饱都是问题，甚至成了负翁。特别是小微企业主和个体户，疫情期间停业几个月几乎没有不亏本的，这在无形中严重影响了整体购买力。

在以前经济好时，餐厅老板在提高单价后，收入提高了，会促成衣服、鞋子的消费，促进其他行业的发展。这样，几个行业的员工收入也提高了，整体购买力都有所提升。经济就是这样一环套一环，充满着关联性。

但现在大部分行业都深受疫情影响，经济需要长时间恢复。为了套现，在大量抛售一边倒的形势下，二手房价只能下降。事实上，房地产市场一直遵循一个规律：当房价持续上涨，持有者愈发惜售；而整体房价处于不断下调的态势时，市场上恐慌性抛售的房源会越多。

这一波抛售潮的出现，究其原因，首先跟现在的市场大环境脱不了关系。一方面在疫情影响下，生意不好做，一些企业、员工、小老板收入受影响，不排除卖房缓解资金紧缺的问题。另一方面是因为房价经过几年的普遍上涨，价格已经在高位。很多2016年、2017年低价买房的消费者，基本上都赚得盆满钵满。受疫情影响，房价缺少上涨动力，很多投资客选择清仓套现走人。但能不能跑得掉，还得看当时买的房子地段、配套、价格。

二手房价格底线在哪里？

现在二手房价格与2016、2017年相比，大部分都是翻倍涨了，价格上还有多大下降空间，你细细品。

站长一个做中介的朋友说，各个平台上的参考价已经没有意义，成交价不放血根本成交不了，有的二手房甚至挂上半年都无人问津。

从细节信息也能反应出来，往年中介都会在朋友圈挂上各式各样的二手房信息，现在呢，朋友圈几乎没有。为什么？市场太差了，全都去研究新房了。也就是说，挂牌价只是参考，往下先砍10万是基本操作——但也不能太过，因为楼市还有政策底。

中国楼市也是政策市，二手房市场迎来了拐点。北京昨天提出要有序开放快递、中介等进入小区。这下中介不用再穿便衣、借卡进小区了，二手房带看量有望大幅增加。北京作为首都，政策方面也有风向标的作用，未来不排除更多疫情不严重的地区采用该政策。

随着疫情逐渐被控制，楼市将逐渐恢复，但各城之间的分化还是不可避免。二手房市场反弹速度上，城市分化将更为明显。

核心城市群、都市圈的市场支撑力更为有力，在需求侧调控不放松的背景下，市场的反弹速度依然高于市场平均水平。首先是粤港澳大湾区深圳、佛山、惠州地区。这些城市因为基本面好，经济韧性好，吸引了全球的避险资金，反弹速度会比较快。

二是二线热点省会城市如合肥、成都、沈阳、西安 ，省会城市首先人口一般比较多,消费能力相对一般的地市来说更强。而且这些城市的疫情得到了明显控制，复工情况也好于预期，因此市场反弹的速度也比较快。

二手房置业怎么选

对刚需而言，如今大量新增的二手房供应自然给予了购房者足够多的选择空间和砍价资本，更给了买房人低价上车的机会。站长推荐大家选择那些社区管理还不错，处于核心位置，周边配套又成熟的房子，不仅可以自住，也方便租赁。

如果你是刚需准备买首套房，一定要分析自己资金状况、工作情况。买二手房除了认准时机，房屋年龄也很重要。站长建议买2010年以后的小区，因为一般这些小区房屋管道老化不严重、有规范的物业管理、有些小区还配有车位，无论是从自住还是投资来说都更适宜。

而上世纪90年代的房屋买入还是要慎重，除非地段好或是*。因为这样的老小区很多没有物业管理和停车位，也无法满足业主对住宅品质的要求，房屋价值流动性差，较难找到人接盘。

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