楼市过火，东莞出手降温，深圳会跟进吗？

深圳楼市的火热，是不可抵挡的！刚刚过去的6月，深圳二手房成交破纪录。

作为全国楼市晴雨表的深圳，是否学习身先士卒的东莞？对楼市再度加码？深圳率先“量价齐升”，未来跟进城市或有哪些？

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深圳6月二手房成交破万

据中原研究中心数据显示，6月深圳二手住宅成交套数为10594套，环比上升23.9%。这是2016年4月以来首个成交套数破万的月份，打破了足足保有4年的单月成交纪录！

▲数据来源：中原研究中心

业内判断楼市冷热，存在着这样的两种说法：

（1）二手房成交低于5000套，判断为楼市过冷，往往出现在楼市横盘期；

（2）二手房成交超过8000套为过热，往往随之而来的是价格攀升，所谓“量价齐升”的局面展开。

从历史数据中找寻佐证，可以看到上一次二手房连续多个月成交超过8000套还是在2016年。而回顾2016年的楼市，那个让无数刚需嗟叹的上涨周期，依然让人触目惊心。

追溯这一年来二手房走势状况，从2019年11月12日取消豪宅税开始，深圳二手房的成交走势就已经有了明显的上涨趋势。

2019年11月、2019年12月连续两月突破8000。

若不是遇上疫情影响，这样的成交趋势或将持续走高！不出所料，3月紧接年前趋势，并持续走高！

*能反映当年楼市热度的月份，主要集中在6月、7月，9月、10月。6月已初开阵营，全年楼市状况端倪已现，今年深圳楼市注定又将史册有名。截止目前，深圳全市二手住宅成交套数为44000套，占去年全年的57%。

不仅二手房，众目之下的深圳新房市场，爆点更多！

一方面是现象级产品频繁出现，如光明区的金融街华发融御华府、宝安中心的海纳公馆。另一方面，供应大潮正式拉响，前期做好准备扑入市场的项目，也集中亮相。全月共计16新盘入市（含13个预售楼盘和3个现楼备案），首开今年的供应小高峰！

海谷科技大厦、锦顺星苑、深物业金领、海府一号二期、恒大锦苑、皇庭世茂裕玺、星都梅沙天邸、清林半山、龙湖春江天玺、金融街华发融御华府、招商中环、恒裕深圳湾、恒大城二期为预售，麟恒中心广场3期、紫园云墅、宝能公馆...

项目纷纷入市，单月共成交3343套新房住宅，环比上涨6.4%，稳重有升，极大缓解了市场的购房需求。

▲数据来源：咚咚找房

但相比2019年，同比相对有所减少！

从历史7年的数据看去，也仅有2015年6月份，新房数据达到了7494套，是近年来新房当月成交之*。之后数年，单月新房成交都在2000多-3000多的量值中徘徊。

▲数据来源：咚咚找房

可见，深圳的新房市场缺口已然很大，持续的新房供给依然是深圳接下来努力的方向。

有一个现象值得注意。龙岗区的新房、二手房6月成交总量排全市*。

新房以成交总面积17.13万平排*，二手房以2989套、环比上升30.8%、占比28.2%排*。

这个结果不足为奇，高供应+低价格，是龙岗受到刚需置业追捧的主要原因。

02

是否效仿东莞进行楼市严限？

毫无疑问！6月份深圳二手房史诗级的成交数据证明了新一轮行情的开启！量价齐升的事实正在发生。从每月统计局发布的70城房价数据中可以看到，深圳的房价持续在涨！

新房方面，5月环比上涨0.6%，排名26位；同比上涨4.9%，排名36位。整体涨幅中等，这跟深圳新房市场严厉限价、并未丝毫放松有直接关系。对于刚需购房者而言，新房存在的价格优势也是上车首选。

二手房方面，深圳楼市表现的涨幅则更让人担忧！5月环比上涨1.6%，排名全国第二，*位北京，上涨为1.8%。

▲数据来源国家统计局

深圳今年二手房的环比涨幅，表现得可谓毫不客气！从统计局已出数据，深圳本年度的总涨幅已经达到6.1%，排名全国榜首！

▲数据来源国家统计局

环比涨幅验证同比涨幅，深圳的同比涨幅为12%，排名全国第二，*为唐山15.2%。按照现如今深圳的环比涨幅，深圳今年全年的涨幅不会太低！

面对深圳房价涨势汹汹，将如何应对？这是当前*亟待提上日程的事！

前几日，东莞楼市严限再加码！据官方发文显示，未来东莞市住建局将通过加快在建商品住房入市销售、加强商品住房销售价格指导、加强商品住房项目销售监管三大举措，保障东莞商品房的有效供应，保持住房价格平稳。从下列5项维度对东莞楼市进行严格控制。

1、一次性申请预售面积不得低于30000㎡；（小步快跑的开盘方式行不通了）

2、同一幢（栋）住宅均价相差幅度不得超过20%，申报均价不高于本项目上一期同类型商品住房申报均价的5%（含）；（想用高低配完成高价备案，也行不通了）

3、精装修价格原则上不得超过2000元/㎡，超过标准的须提交第三方工程造价咨询机构的评估报告；（虚报装修价格，实现高价备案的方式，行不通了）

4、取得预售证或现售证书后，要在10日内一次性公开全部房源；（严禁捂盘惜售）

5、商品住房实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名；（炒房客，没戏了）

可见，在“房住不炒”的基调上，东莞政府稳控房价的决心从未改变。

东莞身先士卒，是否值得深圳或者其它城市效仿？就帮主的个人观点，深圳下一步将出台楼市调整政策的可能性较大！未官方发文之间，皆为推测，不作为购房参考依据。

03

全国哪些城市或会跟进？

话说回来！深圳楼市向来作为全国楼市晴雨表！16年那波上涨行情，依然历历在目，深圳是率先开闸上涨的城市之一，本轮行情中，深圳同样走在前面，一线城市已有的走势变化，已为多家统计机构所佐证。

此时，对于投资者而言，却要拉响警报了！若2019年未赶上宝中行情，那么接下来的二线城市，也许就是你的抄底机会？

我们从统计局发布的数据看，紧跟深圳涨势的城市有成都、沈阳、厦门、杭州等热门新一线城市。

▲数据来源国家统计局

因此，帮主提议若2020年有意进行固定资产配置的投资者，应尽量留意热门二线城市。帮主在这里举例几种可能性：

（1）成都

成都环比涨幅较大，几乎月月飘红，万人抢房屡见不鲜，购买力虽不及深圳，但购买人群庞大。另外，成都土拍持续刷新纪录，郊区地价直逼主城，可见开发商、购房者均看好成都楼市前景。

（2）佛山

湾区GDP第三城，对标东莞，房价却仅为东莞的二分之一。临深看东莞，临广，毫无疑问是佛山。

（3）西安

房价是成都价格的7-8折，但人口多、人口引进力度大。同时，2018年摘得全国涨幅*。值得注意的是西安房价后劲并不强劲，需购房者谨慎入市。

（4）杭州、苏州等

临上海，长三角的强市。自身城市魅力较高，上波行情已验证“涨力”，苏州2019年迎来补涨。

（5）厦门、三亚、大理等

跟人口、产业毫无关系，但这三个城市都是上轮行情中的大赢家。统计局数据显示，这些城市环比指数也在往上蠕动。

（6）深汕合作区

GDP增速23%，全国增速*，按照此番增速，5年时间生产总值就能翻一番。2017年正式全部交给深圳管，之后建设速度大步流星。“扩权”概念再提，作为深汕示范区顶着必须成功的压力！势必成为深圳“扩权”东莞、惠州、深河合作区的楷模。

另外，指出关注热门二线城市需注意的几个维度：

*，*具上涨潜力的必定为该城市的热点片区， 或发展潜力好的地方，有炒作概念，有故事可讲，才有*潜力，才能吸引资金流入。如同，2016年的成都天府新区，2014年的广州南沙自贸区，2019年的深圳宝中。

第二，价值洼地很重要， 如果是上一轮涨的*猛的片区，不见得是此轮涨的*多的地方。成都攀成钢、金融城、深圳的香蜜湖、华侨城，东莞的松山湖、凤岗，珠海的拱北、横琴这些板块更需仔细斟酌。

第三、追涨，有危险性。 如苏州2019年补涨一波，2019年全国也就苏州一个城市完成了追涨，这样的概率很小。如今来看东莞，似乎具备类似性。现阶段追东莞补涨，或许风险较大。

第四，你的竞争对手很重要。 是刚需自住，还是投资追涨幅？这些都将影响购房者的操盘思路！

总之，深圳的成交量不仅是深圳楼市的晴雨表，更是全国楼市的导向标。无论楼市新政是否出台，对于刚需购房者而言，抢先下手，百利无一害。

END

出品|深圳概率

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