聪明人如何在“红海”亦庄精选“上车盘”？！

众所周知今年的货币市场极度宽松，银行间隔夜回购加权利率（DR001）*跌至0.6%，创2006年有记录来盘中新低。Shibor隔夜品种报0.6610%。

利率持续走低，对于房地产有什么影响？！

7月北京楼市明显走出了第二次疫情的影响，北京新房市场成交额、成交量均攀上1年来的新高度，别墅成交额环比上涨5成，1年来首次月销超500套，限竞房成交额刷新1年来纪录，成交套数首次突破3000套。

7月北京新建住宅市场各区总成交额314.36亿元，环比6月上涨19%，同比2019年7月成交额提升9%。

8月来的北京市场继续维持了升温的的表现！

8月北京前几天的二手房成交量是*近3个月来的*点，预计全月将超过1.6万套。

1：从全国房地产市场看，已经在本轮历史房价*点持续很久，本轮房地产高峰期可以说也是历史上持续时间*长的一次牛市。

2：从全国看，随着信贷放水*峰的过去，全国楼市再冲高的趋势已经放缓。各地调控政策的次第出现，将明显影响市场走势。

3：但看北京市场，因为过去几年的调整，市场反而属于*健康的区域。走高趋势已经出现！

1

楼市见底，买房人寻找“价值”！

▽

北京市场已经企稳了，不论是新建住宅、二手房还是*近的土地市场，明显都出现了全面见底回升的现象。

8月初北京成交了一商品房住宅地块，经过66轮举牌，中海*终以79亿元拿下亦庄开发区河西区X46R1、X46R2不限价宅地，溢价率23.44%，核经营楼面价40415元/平方米。

聪明的企业在积极拿地，市场上也有很多聪明人开始进入楼市，挑选“物超所值”的优质项目。

对于北京来说，每次市场都是改善需求相对反应更快，但对于刚需购房者选择“上车盘”来说，经常错过好时机、好项目！

房子是当下中国人绕不开的话题，也是一辈子都躲不过去纠结。有一句话很流行，房子可以租来的，但生活不是。

没有买房的原因各有不同，而没买房的结果却是一样的生活窘迫。这些年，我听到了太多“后悔没买房”的故事。

特别是北京，过去10年大部分人买得起的地方越来越远，而过去忽视的这些地方变得越来越高冷，很多还在租房的80后、90后忽然发现，连这座城市郊区的房子都买不起了。

从目前的市场情况来看，房地产市场已经基本实现了“房住不炒”的楼市预期。总结一下当下的北京楼市，简单的说就是市场二八分化，购房者总量依然在增加，但供应多了，购房者的选择余地也多了，那么在这个“窗口期”，购房者如何选优？特别是年轻人选择“上车盘”有什么优质区域？

其实很简单，在当下北京平稳的市场预期下，买房看成交量高的区域，看区域的经济发展潜力，看土地市场热度高的区域！

按照这个逻辑，很明显的能看出区域差别：包括前几天在亦庄在全北京溢价率超过20%的住宅土地一共只有18宗，其中多宗集中在大亦庄区域！特别是亦庄新城，成为了开发商热抢的“关键词”！

2

北京优质“上车盘”稀缺！

▽

对于购房者而言，一般都考虑三点：合适的买房时机、合适的总价+这个总价范围*的品质！年轻人买“上车盘”这几点更是非常关键！（“上车盘”是香港房地产业行话。香港人把人生*次置业,叫做“上车”。所谓上车盘,就是指性价比高、总价合适年轻人上车的楼盘。）

上车盘其实不是为了资产增值，而是让你锚定一个资产（比如核心城市房产），不至于被其远远地甩在身后。

当然，在北京虽然一直调控，但其实想买到合适的上车盘并不容易，毕竟市场平均单套的总价在600万以上！六环外的平均单套都在367万。

这使得市场上车盘稀缺，之前在北京的北部顺义，南部房山，都有价廉物美、性价比高的优质首套房供应，但在备受北京新生代关注的东南区域即中国亦庄反而稀缺。

前几天伟哥写过一篇文章——讨论亦庄红海，文章里面写到了：对于开发商来说，大亦庄区域供应量非常大，但对于购房者来说，反而是一个优选的区域，因为亦庄众所周知的各种产业配套利好，未来的亦庄能够支撑上车盘的价值升级！

如果想500万在亦庄买一套房有大把的项目可以选择，但如果要用400万左右买一套舒适的上车盘？在亦庄还有可能性吗？

从2019以来的市场成交与供应地图来看，这一现象非常明显！400万以内想买上车盘，基本都是六环外。在六环内还有选择吗？

3

聪明人如何在红海亦庄精选“上车盘”？

▽

在2020年北京新生代的机会来了。2月11日，经过40轮激烈竞争，中交地产和华润置地联合体以46.7亿拿下通州马驹桥地块，溢价率22.89%。地块土地面积为99023.274㎡，其中建设用地99023.274㎡，建筑控制规模22万㎡。

马驹桥地块案名为亦庄橡树湾，项目属于不限价商品房，在六环里。非常值得购房者“上车”！

首先：项目属性是不限价商品房！

北京从2020年开始不限价商品房供应开始明显增加，但这些房源大部分都会是高端产品，预计价格亲民的不多。

对于过去几年的市场主体限竞房来说，改善户型影响不大，但对于刚需户型来说，很多家庭很可能住几年就面临升级换房，限竞房限售5年，也就是大概率买房后起码8年左右是无法换房的，这一点在亦庄橡树湾来说，就成了一个巨大的优势。

其次：“亦庄”+“橡树湾”！

众所周知，橡树湾是华润在北京北部*成功的成熟中高端产品系，用在这个项目代表了项目的产品力在华润体系中的地位。

从效果图来看，设计风格为“现代美式”风格，简洁大方；项目分为南北两个地块，共计30栋楼。大盘决定了项目本身的多期开发，对于购房者来说，首期入市性价比肯定更高！

在亦庄*新的规划当中，马驹桥的定位非常明确，规划中提到包括金桥科技产业基地、物流基地、马驹桥镇区，以及预留地，是智能制造、智慧物流等产业发展的主要聚集区，也是新城东部地区生活服务配套的重要组成部分。

过去很多人关注的区域限购政策，已经出现了变化，不动产登记业务，改到北京经济技术开发区办理。如果这一政策红利落地，对于市场来说，肯定会重新确定价值，那么率先抄底的聪明人肯定会有明显的收益！

第三：完善的配套！

虽然供应多，是市场2020年的红海，但亦庄相比其他供应多的区域，有自身*的利好，是全北京真正*的国家级经济技术开发商！

亦庄新城定位“科技创新中心”，对标美国硅谷规划，全球2.6万多企业深耕与此，目前90家世界500强企业进驻，国家级高新技术企业已增至近千家。项目周边汇集奔驰、GE（美国通用）、拜耳（医药）、ABB、京东、京东方、小米等高端智造业财富巨头。

项目直线距离约4.8公里有耀华国际*，约5.8公里是中芯国际*，约6公里为建华实验*亦庄分校。项目1公里范围内有马驹桥镇中心幼儿园、英才双语幼儿园等多所幼儿园，约3公里范围内分布有马驹桥实验*、马驹桥中心*等知名*，约5公里范围内有通州区马驹桥*、亦庄实验*。项目西北侧规划了*的教育用地，并且项目自身配建一所幼儿园。

亦庄线同济南路站距离项目约3公里,项目地块西南侧预留规划中的M21（S6）号线马驹桥站的接驳条件,有轨电车出行规划中的有轨电车T2、T3均从马驹桥区域经过，距离南六环很近，开车较为方便。购物方面，地块西北侧800米为百尚生活广场，北侧1公里为百尚购物中心，再往北为百分百购物中心，生活较为便捷。

第四：绝版性价比！

在北京的五环外，不限售的商品房住宅，高品质精装修，性价比非常高。包括70多平米到部分92平米的户型都可能是普通住宅。高品质+区域未来的成长性，这些都决定了：亦庄橡树湾——这很可能是下半年北京*值得精选的“上车盘”！